青島樓市，錯失“運氣”的幾個區域！

2018年至今，青島樓市經過多次調整，逐步觸底反彈。

細細觀察，不同區域的表現還是不相同的。

尤其是那些“坑”點多的地方，表現之“極端”，確實罕見。

今天咱們就來捋一捋這些特殊區域/小區。

01 維多利亞灣

在2019年高點時，維多利亞灣的二手房價達到了1.3萬：

而現在的成交價，已經跌到了五六千，也就是說跌去了一半多，這個跌幅已經是不好形容了。

關於維多利亞灣之所以跌幅這麼大的原因，去年比較火的一張照片能夠說明問題：

上圖是維多利亞灣小區的空中俯瞰實景圖，左邊是一大片的碼頭、工廠，半島的端頭是寂寞的維多利亞灣。

維多利亞灣業主想要外出，就必須穿過這片幅員廣闊的工業區，距離最近的其他居民區的直線距離在5公里左右。

維多利亞灣的孤獨，不僅體現在位置上，其公共交通更是短板。

目前青島已經開通了7條地鐵，可維多利亞灣不挨着任何一條，距離最近的站點在5公里左右；更爲難堪的是，在青島地鐵的遠期規劃中維多利亞灣也沒有地鐵。

因爲維多利亞灣臨近港口，附近的大車比較多，業主外出要天天與大車搶“跑道”，這種大車問題其實也影響着小區業主的環境舒適度。

本身配套較少，與外部交通聯繫困難，應該就是維多利亞灣房價起不來的主要原因。

02 濱海歡樂城

記得在2013年，市北區濱海歡樂城的綠地閱海府邸、保利香檳國際等新盤房價是要超過李村、東李的。

那時候李村、東李的房價在1萬左右，濱海歡樂城在1.1萬以上。時至今日，形勢已經出現了逆轉。

現在，綠地閱海府邸最新的成交價已經降到了一萬三四：

而李村的中海國際社區的成交價還在小兩萬：

去過李村的都知道，這地方交通四通八達，最早擁有雙地鐵，有青島最大的商圈，工作、生活都很方便。

反觀濱海歡樂城，則被快速路、主幹道隔成了一個相對獨立的片區：

濱海歡樂城與市北區發展較成熟、配套較齊全的地方，隔着環灣快速路、鐵路以及大片欠開發的區域。

濱海歡樂城，本身是一個人工填的區域，又被物理間隔了很多年。業主們工作、生活都不是太方便，這或許就是大家之前買房避開濱海歡樂城的一個原因。

當然，未來或許會有大的改變。比如，山姆會員店的落地，太原路立交橋的徹底通車，地鐵線的通車，還得再等等。

03 孤島/“孤立”效應

其實，在房地產領域，青島有很多的“孤島”，類似於相對孤立的片區。

像青蘭高速以南、環灣快速路以西的這一塊區域：

這個地方的樓盤，有定位爲豪宅的，有想聚集中產的，也有剛需項目，但最終都因相對孤立而處於尷尬境地。甚至於出現，新房價格2萬+，二手房東卻賣1萬砸盤的情況。

如果你打開地圖會知道，這個地方屬於“三不靠”，與青島市區、城陽核心區較遠，又都有高速、快速路等物理間隔，是一個“默默”角色，質變難度相對大一些。

以上咱們說的是小的“板塊”，還有一些面積更大的“板塊”，像藍谷。

房師傅在《青島藍谷樓市的淪落》一文中說過，藍谷樓市的低迷，因素確實很多。

藍谷與青島市區之間是廣袤的嶗山山脈，40公里的距離，一條濱海公路連通，可謂是“一夫當關萬夫莫開”。

這麼長的距離，註定藍谷和青島市區的聯動受限較大。僅僅靠地鐵11號線，確實無法實現質變。

作爲一個新板塊，藍谷與即墨城區的距離也在20公里，中間都是丘陵；另一方面藍谷與即墨城區的聯動並不充分。

藍谷往北，是萊陽、海陽的偏遠鄉村，那邊的樓盤還要打着“青島北”的旗號才能賣房，不可能給藍谷帶來什麼利好。

因此，藍谷樓市這幾年確實很難。

青島市區和即墨城區的購買力很難到這裡，幾個大盤，比如三盛國際海岸、港中旅某盤、碧桂園、融創等口碑並不好；僅靠概念和樓盤畫大餅，就像是無水之源、無根之萍，很難徹底起飛。

除了以上例子，還有一些。比如，西客站板塊，從樓市角度看，也是幾個大盤苦苦支撐。膠南購房者多往新城區方向購買。

以上例子，共同點就是本身發展欠缺，配套不足，無法靠自己的力量崛起；與成熟城區有一定距離，區域內規劃的一些大項目、重要配套的兌現沒有徹底釋放或者完成。

這些區域的房價，相對成熟區域，有一定差距。這些樓盤，主要靠低價吸引購房者。

火爆時期，這些盤還有一定的存在感。這幾年，備受煎熬。

從樓市角度說，任重而道遠。