權威人士：“央行工具+財政補貼”政策託底 長租房盈利性更可持續

爲打通房地產市場堵點，助力房地產去庫存，5月17日，人民銀行創設3000億元保障性住房再貸款，支持各地收購已建成的商品房用於保障性住房。業內人士認爲，我國房子租售比正在穩步回升，在市場估值低位的背景下，通過“央行工具+地方補貼”可以有效激活住房租賃市場，長租房企盈利性更可持續，對於住房租賃業務不僅能夠“扶上馬”，還能夠做到再“送一程”。

房子“租售比”在穩步回升

爲落實4月30日中央政治局會議精神，央行設立了3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。

6月12日，央行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會。會議強調，按照“政府指導、市場化運作”的思路，借鑑前期試點經驗，着力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。加強制度保障和內外部監督，堅持自願參與、以需定購、合理定價，確保商業可持續，嚴格避免新增地方隱性債務。

資產有價值，是因爲會帶來未來現金流等收益，是未來現金貼現的反映。業內人士認爲，理論上，房子的價值受未來房租的貼現、房價漲跌的貼現兩方面共同影響。其中，房子的使用價值，即租金的貼現是定價基礎，總體會逐步上漲的房租決定了房子的底價。有研究測算顯示，租金的貼現會佔到房屋總價值的七成以上。而對於未來房價漲跌的貼現，其對房產價值的影響是雙向的。

“過去房地產市場好的時候，老百姓買房子，更看重房價上漲帶來的資本利得，近年來隨着‘房住不炒’深入人心和房地產供求關係的趨勢性變化，很多城市房價已在下跌。但即便是房地產處於低迷狀態，房子合理價值的底線也會是房租的貼現；如果房價跌過底線，配置價值會相應提升，市場也會自我收斂和迴歸。”上述業內人士稱，此外，對於未來房價和租金貼現所採用的貼現率，也會受到利率水平等影響，實際上也是需要結合利率水平變動，綜合合理評估房子價值。

在房地產領域，“租售比”是十分重要的指標，即房屋租金與售價之間的比例，可以幫助投資者判斷一個房產的長期持有價值。

分析指出，我國房子“租售比”在穩步回升，考慮房租上漲和租賃企業批發收購後的租售比更高。近年來，隨着我國房價趨穩，租售比也在回升。市場機構測算，目前北上深平均租售比爲1.7%左右，二三線城市租售比升至3%左右。若考慮到房租還會穩步上漲，隨着時間推移，實際的租售比會更高。

“根據CPI房租分項數據顯示，過去十年我國房租年均上漲1.2%。同時，對於近期各地方政府和國企批量收購存量房用作保障房，批發收購節約了房企的銷售成本，長租房企業也能夠進一步提升租售比。”業內人士稱，而且，較之於破產清算，紓困房企更有意願打折出售庫存房源，地方政府和國企收購價格還有可能更低，運營成本也會進一步降低。

利好政策“加持” 長租房盈利性更可持續

過去我國住房租賃市場的參與者主要是個人，近年來，越來越多的長租房企業進入市場。市場人士普遍認爲，相比於居民，企業更加專業，對未來租金走勢更加關注。長租房企業能更好體現規模效應，隨着經營經驗的不斷積累，品牌效應進一步積聚，運營與盈利能力也會明顯上升。

“二三線城市目前房地產市場租售比已有3%左右，再考慮租金上漲，房租收入已基本能夠覆蓋融資成本，未來商業化運作模式還會爲更爲穩健成熟。”有業內人士稱。

除央行提供的低成本保障性住房再貸款資金外，記者瞭解到，目前已有城市通過財政補貼的方式支持消化存量住房。比如，鄭州對於參與保障性租賃住房的企業，前期收購階段一次性補貼200元/平方米，相當於一次性貼息2%左右，後期運營階段前10年每年又貼息2%。西安按企業持有的租賃住房建築面積，每年給予100元/平方米的經營獎勵，相當於一次性貼息近1%。

“在市場低位和起步階段，有了金融和財政政策的支持，可以更好發揮撬動和激活作用，長租房盈利性更可持續。”權威人士稱，總的來說，央行和財政的支持機制能夠有效發揮託底效應，尤其是在當前市場信心悲觀、行業週期處於低谷的時候，穩定市場的作用更爲明顯，可以助力房地產行業週期築底。未來房地產行業和市場進一步恢復，將會更多依賴自身經營，實現商業化長期可持續發展。