三四線城市，房子怎麼買？
各位粉絲朋友們，大家好，這篇三四線買房文章，是過去的好文重發。
過去一年，有許多新朋友們新關注到我們，也有許多朋友們詢問我們，三四線房子到底該怎麼買？
雖然我們一向不贊同大家去三四線投資，但許多粉絲朋友的父母或是家庭，就生活在三四線，無可厚非有自住買房的需求，三四線如何買才能保值？新區到底能不能碰？爲了解決大家的疑惑，我挑選了這篇文章，數據雖然是過去的，但是理論依舊適用，希望能幫助到大家！
以下正文：
翻閱各大房產自媒體，出則北上廣深，入則杭漢渝蓉，彷彿只有一二線城市才配擁有房地產，三四線城市只能淪爲“絕不能碰”的投資反面教材。
然而，中國14億人口，一線城市的人口占比是5.3%，二線是20.5%，而三四線是74.2%。
也就是說，中國大多數人口還是生活在三四線城市，他們代表的，其實才是中國最廣泛的一部分購房羣體。
的確，三四線城市在人口流入，經濟增長，和政策支持上沒那麼好看。
2015-2019.11，國家統計局70城二手房房價漲幅：
最高：深圳 60.1%↑；合肥60.5%↑；廣州47.2%↑；南京45.9%↑；杭州44.3%↑（都爲一二線）
最低：錦州 3.5%↑；牡丹江9%↑；湛江11.1%↑；桂林12.1%↑；包頭13.0%↑（都爲三四線）
但這些只能說明，三四線的投資價值遠不如一二線。這並不代表，三四線就不能買房了。
如果我就是生活在一座幸福的三四線小城，你還硬要我全家搬到省會去不成?
所以，這篇文章，我們不談人口集聚，不談大國大城，不談大多數人都買不起的北上廣深，我們就好好來研究研究，三四線城市，到底怎麼購房！
01
一二線看產業，三四線看商業
在一二線城市，產業發達的區域房價普遍漲得不錯，無論是片區的購買力增強，還是稅收增加反哺配套的提高，都是其上漲動力。
在三四線城市，一方面經濟發展緩慢，後續上漲乏力；另一方面整個城市不大，支柱產業直接養活一座城，市政配套就不隨產業走，而全看ZF意向，三方面，三四線的產業多是工業製造業，附近也不適合居住。
所以，產業的邏輯根本行不通。
那麼，想要買到保值的房子，就只能依附於現有的配套。一般來說，三四線城市都有個當地的商業中心，基本是當地人流量最大的地方（除旅遊城市），配套成熟，生活也方便。
這個商業中心可以是餐廳最多的地方，也可以是商鋪最多的地方，或者是萬達廣場、華潤萬家或大潤發等等。
這裡不是讓你頂着商業中心買，因爲那樣可能會被吵死。而是說離商業中心不遠，5到10分鐘車程的有配套城區，一般是三四線城市生活最舒適的區域，也是買房最保險的區域。
在比較小的三四線，如果稍微脫離主城商業，可能幾十年都不會有發展，房產更是貶值風險極大。
我們在廣西北海，看到成片的海景現房賣不出去。
這些海景房離城區也就3公里，但以這座城市的財力，真的很難再去完善除了主城區以外的配套了。
我們在房子周圍的路上，還能看到牛。。。
當然，如果不挑商業中心，你也可以挨着CBD和市ZF去買，因爲那些地方一定是決策層重點發展的區域。
可是，CBD一般是寫字樓最密集的地方。但不少三四線城市根本沒有寫字樓。。。你根本不知道CBD在哪裡。
有些城市的ZF爲了發展新區，喜歡動不動就“搬家”，比如江西九江市，東挪一個財政局，西遷一個市政府，你完全不知道它的發展重心到底是哪。
所以，如果硬要找一個適用於更多比例三四線城市的選房邏輯，還是大型商業綜合體附近，並且有看得見的配套的城區。
02
一二線新區，三四線學區
細數近幾年建設成功的新區，江北鄭東西海岸。。。基本都在一二線城市，三四線城市能實現新區發展的，寥寥無幾。
能發展起來的，也都是新區中靠近老市區的那一部分，剩下的地塊，普遍是田地和村房。
2006年廣東江門市大手一揮，濱江新區決策正式出臺，138平方公里力爭20年成型。
13年過去了，新區除了地標體育館已經建好，基本沒有成型的公共建築，而且1-1.7萬的房價，都和臨深的價格一樣了。
我們在該新區調研，最明顯的感覺就是人氣不足。到時生活不方便不說，萬一突然想賣房了，誰願意接手呢？還是買近郊的萬達附近靠譜點咯。
汕尾的紅海灣經濟開發區更是一片荒涼，如同村鎮。
可是，不是人人都買得起市中心或商業中心，難道郊區就完全不能碰了嗎？
非也，選擇新區or郊區，把握以下幾點，也是可以考慮的：
1. 符合城市重點發展方向
2. 一定要有看得見的配套
3. 沒有割裂路段或割裂不超過3公里
廣東韶關市曾經搞過一個高新區，雖然與“高新”基本沒啥關係，不過還是通過住宅建設和人口轉移，有效緩解了老城區滿載的現象。
前幾年買高新區的人，也基本都等來了幸福的生活。最早的鳳凰城，在四線城市實現房價翻番，並且有價有市，也不多見。
這個高新區就非常符合上述的三大標準。
1.90%的三四線城市實現不了多點開花，要買新區一定買全市之力發展的那個。
2. 在16年的時候，高新區就已經有看得見的底商，同時，學校也早於人口導入開始建設，公交線路也先行開通。
3.一個1.5公里的隧道便可從老城區到達新城區，非常方便。
總之，在三四線城市選新區和郊區，要格外謹慎，像韶關高新區這樣的地方少之又少。爲了貪便宜選到毫無配套的城市周邊的“新城”，可能未來十年配套都起不來，而且，當你需要錢的時候，轉手更是個大問題。
不過，新區雖然容易涼，但三四線還有個“區”可是比一二線還火熱。那就是學區。
不像一二線動輒幾大名校，三四線的好學校一般只有那麼一兩所，整個城市包括底下鄉鎮的人，都擠破腦袋想往這一兩個“超級學校”鑽。
稀缺的教育資源立馬就成爲了三四線城市的燙手山芋，其周邊的房產也隨之有了一定的溢價。
這種房產一般分爲兩類：
一是中考名列前茅的壟斷性初中，對應的小學的學區房。
一二線城市受“多校劃片”等政策的影響，學區房的美夢可能一下子就化爲泡影。但三四線城市各方利益牽扯嚴重，學區房的現象很難改變。
二就是可以“買”進去的重點初高中的周圍的房產。
三四線“擇校費”、“贊助費”的現象至今仍然非常普遍。當地有錢人爲了孩子的教育，就會購買學校周邊的房產，讓孩子上下學方便。那麼這種房子不僅好轉手，而且好出租。
所以，三四線盯着學校買，也不會錯！
03
三四線防掉坑指南
有些三四線城市比較小，無論怎麼選地段，你說整個城市10分鐘就逛完了，有啥區別？
最大的區別還是在產品。關於產品，我有六大避坑建議：
1. 不買老破房
很多三四線城市的發展，由於無法支付拆遷成本等原因，對老城區基本都是放棄式的。
比如湖北黃岡，即便是在民政局和經委會等企事業單位的周邊，也是一堆幾十年樓齡的自建房，絲毫沒有拆遷意向。
所以，隨着人口往新城區遷移，老破小不僅拆遷概率越來越小，周圍交通擁堵，還會隨着需求的降低和房子的折舊而貶值。
而在黃岡遺愛湖新城區周圍轉了轉，說實話搞得還可以。
2. 慎買當地只開發一個小樓盤的開發商
小城市有許多“地頭蛇”開發商，本來可能是搞什麼建材家居生意的，乘着前幾年房地產春風，跟風也做一把。
結果這兩年大環境不好，那些缺少行業經驗和資金實力的微型開發商，就很容易資金鍊斷裂導致爛尾，截至2019年11月27日，今年房地產企業的破產數量已經達459家，大部分集中在三四線城市。
到時候人樓兩空，這個風險可擔不起。
所以，儘量還是買大開發商的房子。
但是，這裡也不是說大開發商就一定好，因爲好多大開發商在小城市是與本地的團隊合作，本質上只是掛個品牌名號，也容易出現產品上的問題。
這裡給一個建議，就是買那種已經在本地成功開發過樓盤，且在市民中有一定口碑的開發商，大概率不掉坑。
3. 看準購房合同
有時候，小城市的好樓盤並不多，所以即便是品牌開發商，也會有非常強勢的現象。
我一個朋友的購房合同裡沒有寫明交房滯納金具體金額，他也不知道合同中應該寫明這一項，最後弄得雙方很不愉快。
的確，30多頁的合同書很容易讓人看得頭皮發麻，但至少這四點你是要注意的：
1. 明確交房標準
2. 明確雙方違約責任
3. 明確差價範圍
4. 明確退房條件
4. 警惕紙上談兵
我還有一個朋友曾經在江門買了套房，當時置業顧問洋洋灑灑一頓承諾，他是深信不疑，尤其是小區旁邊的那個學校，英美教育貴族模式聽得就厲害。
結果，最後學校沒建成，合同裡也沒寫，鬧售樓處也沒用，學區只能對接附近村小。。。
所以，請對一切沒有寫進合同裡的承諾保持懷疑態度，盡力通過以下渠道來多方求證：
1. 所承諾學校、醫院的官網
2. 當地政府官網
3. 當地自然資源規劃局官網
4. 企事業單位靠譜熟人的消息
5. 研究清楚物業
5.1問清楚物業公司，直接去同城同物業公司小區實地考察。
5.2如果有已經入住的一二期業主，不妨聯繫一下看看物業口碑。
6. 不必死盯新房
小城市比大城市的“新房癌”嚴重得多，從市場經濟學的角度來看，此時的優質二手房就容易成爲價格窪地，可以和業主多打心理戰淘到好房子。
04
結語
魯迅曾寫道中國人的思想，“有的專愛瞻仰皇陵，有的卻喜歡憑弔荒冢”。
連喜歡掃墓的人都可以分出類別來，何況如此龐大的三四線購房者羣體。
中國一共有289個三四五線城市，每個城市有每個城市的特點和人羣偏好，每個人買房也有自己側重的需求。所以用一套標準來適用所有三四線肯定不可能，本文盡力涵蓋多數三四線情況，僅供參考。
總之，學區、交通、商業、環境、圈層、醫療、戶型、物業、鄰里、車位、設施，你不可能各個都要，對於購房自住者肯定有自己最看重的方面，按照自己需求來，則是最好的購房策略。
希望這篇文章，能對大家有所幫助。