上海老破小跌幅排行榜
2020年之後這輪週期至今，老破小已經完成了兩輪下跌：
第一波是20年學q房崩潰後，以梅園三街坊、高興花園爲首的老破小開始暴跌，部分社區成交價一度接近腰斬。
第二波是去年開始的下跌行情以來，老破小价格再次發生普跌。
不少社區已經跌回了2020年的水平，更有一些社區已經跌到了16-17年的水準。
這兩輪行情中，到底哪個社區的跌幅最大？
第五名甘泉一村
弱勢老破小板塊 跌幅平均約30%
所謂弱勢指的是產業偏薄弱、配套相對較弱的區域，更有甚者，地緣的本地人購買力也比較弱。
在過去這輪行情中，類似於普陀的甘泉宜川、楊浦的中原、虹口的涼城江灣這些在市區中相對弱勢片區的老破小，基本都吐掉了在20年-21年區間內的上漲，價格回到了19-20年的水平。
比如前一陣因爲總價便宜上了熱搜的甘泉宜川，就是一個以老公房和老動遷房爲主的板塊。
這不是什麼傳統的好地段，城市界面、社區環境、房屋品質這些都不是強項。
在產業資源上也由於普陀在產業資源上較爲弱勢，沒有很多的高收入購買力接盤當地的老房子，導致甘泉宜川的老房子無論是價格量級還是抗跌表現上都比較弱。
像甘泉一村，即便是2022年價格巔峰的時期最高成交價也只有6萬出頭，如今的價格水平僅有四萬出頭。
宜川一村高峰期價格在6.5-5.8萬，如今的價格水平大概在4.5-5萬之間。
板塊的整體跌幅大概在30%左右，價格表現已經回到了2020年的價格水平。
像中原、涼城這些區域的價格表現，在近期的分析文章中我們都有彙總，本文就不再贅述，具體的可以移步公衆號閱讀之前的文章，也可段落末尾聯繫小助理領取。
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第四名 淞南一村
近郊動遷房老破小 跌幅接近40%
近郊外環旁的老破小，大部分都是80-90年代建成的動遷社區（大多在浦西），出身地位不高，房屋品質也不佔優勢。
從資源上來講，浦西的除了西南片區城市化水平較高商業配套較爲充裕、產業較爲發達其他大部分片區的產業和商業資源都比較薄弱，教育、交通、醫療資源自然更是無法跟市區相比。
因此在最近這輪行情中，部分近郊社區的動遷房價格甚至跌到了2020年之前的水平。
比如寶山的淞南一村，作爲一個外環內的板塊，最新成交價已經來到了三字開頭。
這個成交價相比於峰值期的5.5萬價格水平已經跌去了40%左右，大概直接倒退到了7年前的價格水準。
同樣，和淞南比鄰的高境板塊老破小价格表現也差不多，高境一村二村也從峰值的6萬跌到了四萬出頭。
當然，相比之下淞南更老規劃更亂，高境的城市界面好一些，整體還沒有淞南跌的那麼誇張，不過趨勢是趨同的。
二者的核心的問題在於購買力不夠充裕，上游的產業外溢客羣幾乎是沒有，下游寶山也沒有購買力來頂上，地緣也沒太多的本地居民。
類似的板塊還有桃浦、顧村、共康的老破小們。
還有一類產品作爲“老破小的後備役“，比如江橋和泗涇新凱城的動遷房們，也走出了類似的價格曲線。
這些動遷房房齡品質肯定比老破小要好，不過欠缺的其實也只是時間，房齡一到大概率還是會“老破小化”。
而且，其面臨的競爭環境也更激烈——周邊都是房齡很新的商品房，體量大數量多，關鍵是最近這波下跌行情，這些商品房量價齊跌，直接也傳導到了地緣的動遷房上。
像新凱城銀杏苑最近的成交價直接幹到了2.5萬左右，已經回到了七八年前的水準。
這些片區，再有十幾年，恐怕就會淪爲新一代的淞南高境桃浦。
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第三名 郵電二村
市區老塔樓小戶型 跌幅接近45%
1990左右，上海市區第一次大規模開發，市場出現了一批模仿香港的大樓型產品。
其中並非只有高端的外銷房產品，也有不少用於在當時的市郊建設動遷安置的社區。
畢竟這種佔地下容積率高的產品，的確是很節省土地資源，帶電梯在當年也算是高級產品。
但是隨着房地產產品力快速迭代，這類產品很明確的被時代拋棄了。
這些當年遺留下來的老大樓產品，除了少部分定位高端的社區，大部分小戶型爲主的社區都淪爲了最不受待見的老破小產品。
最爲典型的就是前一段時間刷屏的內環內暴跌案例，郵電二村的一套老塔樓產品。
兩年時間同戶型從9.5w的價格水平跌到5萬的水平，跌幅超過了40%，真的是十分慘烈了。
在之前 一文中，我就詳細的闡述了市區老大樓的優缺點，本文不再過多贅述。
只說關鍵的一點，老大樓的市場是和地緣的普遍意義上的老公房類型老破小們，市場供需關係此消彼長的。
老大樓類型的老破小居住體驗大概率是比不上正常類型的6層樓老破小的。
如果板塊內普通類型的老破小社區一大把，那麼這老大樓鐵定是不抗跌，因爲大家都去買普通類型的老破小了。
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第二名 密雲小區
高估的學q房老破小 接近腰斬
密雲小區對口二師附小+鐵嶺中學雙學q，是鞍山板塊內關注度最高、成交最活躍的小區。
該小區以27-40m²的小戶型成交最爲火爆，統計發現，2020-2021年最高曾賣到過14萬+元/m²的“天價”：
27m²的，2020年12月成交單價14.44萬元/m²；
33m²的，2021年3月成交單價14.68萬元/m²；
37m²的，2021年1月成交單價14.63萬元/m²；
40m²的，2021年2月成交單價14.12萬元/m²。
在最高峰的時期，密雲小區的價格一度高達十四萬，但是如今最新的成交價格只有7萬開頭了。
相比於巔峰價格，這個價格水平已經接近腰斬。
類似的還有對口二師附小的大連西路26弄，從巔峰超過12萬的成交單價跌回了6字開頭。
對口浦東二梯隊浦師附小的濰坊二村，價格也從接近腰斬，從巔峰期的12萬跌倒了如今的6萬左右。
即便是曾經最爲堅挺的海防村，如今價格也回落了不少，最新成交價只有14-16萬，根據戶型大小各有不同。
學q房這個東西，有不少人都覺得是智商稅，我覺得大可不必這麼看衰。
這類房子的本質價值構成就是普通老破小的價格+教育附加值的價格.
前者跟房子所在地的板塊能級相關，後者的本身跟學校梯隊相關，後者的溢價空間跟中產羣體對教育紅利的預期相關。
如今爆發式下跌，主要還是中產對於教育的預期回報越來越低。
但是即便跌沒了教育附加值，房子還有個地緣屬性。
相對來說產業強、地段好的浦西核心市區老破小价格就是更貴；
產業弱配套弱的浦西二級市區地段以及完全不喜歡老破小的浦東，老破小价格自然就表現的不大行。
而且，教育這東西本質是保住一個人發展的地板，只要還有中產羣體，這玩意附加值大概率就不會消失。
今天跌的很，明天可能補漲的也多。
說起這類房子，最典型的案例是由於學區分流而腰斬的高興花園。
不拿這個社區作爲第一案例，主要是因爲爭議比較大。
當年全網說他腰斬的時候，其實是拿着不同戶型朝向的成交價做了對比，實際跌的沒那麼慘。
而現在，他成交價的確是跌到了當年腰斬的水平，最新成交價已經四萬開頭了。
但是直接放出來又怕大家說老生常談，就沒用作案例標題。
不過去年的子彈最終還是擊中了高興花園，如今是實實在在的腰斬了。
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第一名 遠郊老破小
遠郊老破小太多了，包括尚在浦東城市範圍外的惠南新場等地、嘉定松江等地的老城區、青浦嘉定寶山快到別的省份的鄉鎮們，都在此列。
這類房子其實很難統計漲跌幅，因爲以前就沒怎麼漲價，也幾乎沒什麼太好的流動性，因此在小標題上我並沒有統計其平均漲跌幅水平。
但是可以確定的是，這類房子你就當成佔用上海名額的環滬房產來看就好。
除非你是自身在周邊工作生活，普通的剛需購房者們完全不推薦買入。
這裡面有兩個核心大邏輯，一個是遠郊土地不具備稀缺性，另一個是五大新城在上海城市發展中的定位已經改變。
篇幅有限，相關邏輯在我們的線下沙龍會詳細的講解，感興趣的朋友可以來線下見面聊聊。
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結語
到底該如何評價老破小的價值維度？完全可以從需求出發。
老破小這個產品主要解決三類人的三種需求。
第一類是當地的本地人置換，主要是以老年人的養老需求以及他們都子女也就是滬二代的結婚分戶需求爲主。
從小的一房改善到寬敞的兩房，從房齡老的改善到新一些的老公房，對於一直生活在老房子的人也是一種不錯的居住條件改善。
這類需求也是各大老破小板塊的交易量基石，也支撐了上海樓市每個月的基礎成交量。
第二類需求，自然是解決年輕人首套上車的問題。
預算有限的年輕人買進老破小或者遠大新，放棄遠大新選擇老破小的重要原因之一就是到上班的地方方便，因此周邊的產業強弱對於這類需求的量級就起到了決定性的作用。
一般來說，產業強，年輕人收入高，對應的老破小片區房價更貴，房價更爲堅挺。
此外，板塊的交通、配套，也是影響價格的重要因素。
第三類需求自然是學q需求，無論是本地人或外地人都有這個需求。
這個前文也講過，預期不同，板塊不同，價格的綜合表現就有很大的差別了。
老破小實在太多，而且沒有官方統計真實價格，所以可以略有誤差或者不全面，總體規律是對的。
綜上，基於以上這些你大概就懂了，什麼樣的老破小更有入手的價值。
如果還有不明白的，歡迎跟我們聊聊。
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