上海樓市現狀：房價冰火兩重天，有人笑有人哭

我是滬叔，擁有多年上海房產研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑內容，來自公衆號“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，有一套小戶型剛需房自住，環境一般，感覺面積太小了，現在想置換一套房子，自住兼顧投資，是往市區買熱門板塊，還是往郊區買低價房呢？

滬叔：你好，比較建議去淘一淘低價房，這裡的低價房並不是指質量有缺陷的次品，而是處於價值窪地板塊的優質好房，未來價值窪地被填平後，房子的價值也會水漲船高，而且購買成本也更小一些。就目前而言，一味地追求熱門板塊、追高並不可取，尤其是一些溢價很高的熱門項目，買到了回報率也不會很出色。而低價房不同，品質高、房齡年輕，而且價格很多人都負擔得起，成長起來之後收益也會比較可觀。除此之外，熱門板塊的房子利好再多，價格漲到一定高度時，也要考慮自己買房的初衷是投資還是自住。如果是投資，要確保投資房產的風險可控，而且未來的確有撐得起這個價格的價值，這對於大多數非專業購房者而言都是很難判斷的。相對來說，選擇低價房未來回報會更穩健一些，而且一些低窪板塊中房子宜居性也更好，適宜的價格能買到更大的戶型與更舒適的居住環境，房貸壓力也不大，因此低價房不失爲一個不錯的選擇。

提問：滬叔，你好，可以幫忙分析一下上海購房者的分數段分佈及購房機會嗎？我的積分比較低，在55分左右，不知道我還有沒有機會可以入手熱門地段的樓盤，如果有，我大概要等到什麼時間呢？目前我應該做些什麼準備呢？

滬叔：你好，在上海地區買房要想憑藉積分，首先就要區分上海購房者的分數段分佈。在上海購房者的積分中，只有少部分人的分數屬於較高或者較低，大部分人的分數段都屬於中間階層。中低端選手想要買較火的樓盤，可以等到年底前的最後一批新房，或許有較爲不錯的機會。但是也要注意，不要孤注一擲一直等待最後的紅盤，有合適的板塊都可以及時入手。

提問：滬叔，你好，不是富人區的張江，二手房還能賣到十五萬一平，是不是有些貴啊？

滬叔：你好，張江雖然高薪職位多，但上一輪漲價絕不是張江男貢獻的，最直接的原因還是張江集團學校民轉公，只要有一套學區房就能進入浦東最好的中學，這也導致湯臣豪園和匯智河畔家園等小區房價暴漲。張江學校的最低上車成本都要上千萬，小戶型更是稀缺更多稀缺。

如果說學qu房拉高了張江的上限，那麼供求關係就是支撐張江持續上漲的動力，有三十七萬高端從業人員的產業園區，住宅用地供應積極極少，再加上張家男平均收入普遍偏高，房價的增長似乎也就理所當然了。張江還能漲多少無法確定，唯一能確定的是在浦東二零三五規劃草案中，張江的定位是城市副中心，並且還是除了臨港港唯一放鬆人才落戶的板塊，政策和人才的利好是張江上漲的底氣。

提問：滬叔，您好，對於學區房這個事情我一直沒弄懂，我朋友說有戶口的不一定能入學，買了學區房又不一定能進對口的學校，那這樣說，我還需要去買學區房嗎？我也不知道該怎麼分辨哪些是學區房...

滬叔：你好，買是可以買的，到底需不需要買看你個人需求，以下是總結的一些實用的學區房相關的解釋：

第一，因爲九年義務教育，每個房子都有對應學校，都可以稱作學區房，但在大部分樓市市場中學區房指得是那些較好的學校對應的房源。

第二，幼兒園和高中不存在學區房，因爲它們不包括在九年義務教育裡，高中都是通過升學考試決定。

第三，在上海孩子有沒有戶籍按理都可以選擇學校，但是公辦學校招生時是按照先戶籍後積分最後無戶籍無積分，所以有上海戶籍的孩子被選中概率更大一些。

第四，要注意不同區域學校，有的是戶籍對口，有的是學籍對口。

第五，購買二手房時注意五年一戶制度，要先了解清楚所買房子的入學名額有沒有被佔用。

第六，學校招生時人戶一致是優先於人戶分離的，所以建議買房時先把孩子的戶口遷入。