上海豫園板塊涉住宅項目公開遴選：底價69.8億元，周邊二手房價超20萬元/平米

9月6日，上海土地市場發佈黃浦區小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選信息及公告。

本項目設立土地使用權底價，底價爲人民幣69.8052億元，申請人的報價須不低於地塊底價。

據貝殼網的數據，與該地塊緊挨着的二手房復地雅園公館，2007年建成，掛牌均價爲14.67萬元/平方米；2015年至2022年建成的露香苑掛牌價格爲22.9萬元/平方米。

新房方面，同屬於黃浦區位於新天地板塊的凱德·茂名公館今年5月16日開盤銷售，單日收金超31億元，去化率100%，備案均價16.8萬元/平方米。新天地板塊的豪宅項目中海順昌玖裡於3月28日開盤選房，當日銷售196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。該項目共計推出512套房源，項目均價約17.2萬元/平方米，套均總價約4000萬元。

遴選地塊位於上海市老城廂地區東側，屬於老城廂歷史文化風貌區範圍內，東至光啓路、中華路，南至學院路、復興東路，西至規劃傅家街、東街、聚奎街，北至231B-01、235B-02、237A-01地塊。地塊北側與豫園毗鄰，東側爲濱江名人苑、浦江公館，西側爲光明初級中學、復地雅苑，南側復興東路以南爲喬家路地塊，區位獨特。

製圖：澎湃新聞記者龐靜濤

地塊規劃用地性質爲住宅、商業、社區級公共設施混合用地。其中，235B-03地塊爲住宅用地；237A-02地塊爲商業用地；237B-01地塊爲商業、住宅混合用地，商業比例不小於30%、住宅比例不大於70%；237C-02地塊爲商業、住宅混合用地，商業比例不小於20%、住宅比例不大於80%；231B-02地塊爲住宅用地；231C-01地塊爲住宅、社區級公共設施混合用地，社區級公共設施比例不小於23%、住宅比例不大於77%。

地上出讓宗地總面積31316.52平方米；地上計容建築總面積不超過79249.85平方米，其中住宅建築總面積不超過57294.98平方米，商業建築總面積不小於19700.29平方米，社區級公共設施建築總面積不小於2254.58平方米。地塊地下空間建議開發兩層，主要包括地下商業、停車及設備、住宅套內地下室等功能，總建築面積不超過56994.72平方米。

出讓文件要求，該地塊全裝修住宅面積佔新建商品住宅面積比例爲100%（三層及以下的低層住宅除外）。本地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊扣減風貌保護商品住房後住宅建築面積的40%。面積標準：多層住宅建築面積不大於100平方米、小高層住宅建築面積不大於110平方米、高層住宅建築面積不大於120平方米。

出讓文件顯示，項目範圍內除237B-01地塊（部分）、237C-02地塊外，均劃定爲肌理保護範圍，項目範圍內肌理保護範圍佔比不小於69%。肌理保護範圍內應注重歷史風貌的整體保護，強調空間肌理、街巷格局、建築尺度的保護和傳承，延續小尺度、多樣化的歷史肌理特徵。肌理保護範圍內建築以低多層爲主。除地塊內公共空間外，建築密度原則上不得低於45%。本次出讓範圍內通過歷史建築保護更新和風貌肌理建築新建，保護更新建築總規模不應小於3.82萬平方米。

出讓文件還要求，遴選地塊總體功能定位清晰合理，地塊應結合豫園老城廂區域和外灘金融集聚帶的整體打造，形成具有歷史風貌特色的高品質居住社區。地塊應延續以居住功能爲主，強化商業、文化、服務等多元功能的複合，提供多樣化的住宅產品，對區域功能進行整體完善和提升。

功能業態居住方面，應依託歷史建築改造提升，集中展示多樣化海派特色風貌建築，居住產品有明晰的定位，滿足市場多樣化需求，打造高品質居住社區。商業方面，應依託風貌特色歷史街巷、生活型街道等，考慮社區商業活力動線及業態需求，並與北側福佑地塊、東側外灘金融中心的商業空間互補聯動，塑造積極活力街道界面，將歷史建築融入商業空間設計。