深圳打響一線“以舊換新”第一槍！專家：要真正滿足住房消費升級，不能把換新作爲去尾貨機會

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 李貝貝 深圳報道

4月23日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發起商品住房“換馨家”活動。而這也意味着一線城市開啓了“以舊換新”的試點活動。

據悉，本次“換馨家”活動鼓勵房地產開發企業和中介機構積極參與，與計劃出售二手商品住房併購買新建商品住房的購房居民簽署協議，開展“賣舊+買新”的換房聯動。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”（建議不少於90天），以確保換房人的權益。中介機構則將優先推動換房人舊房交易，縮短交易週期，提高交易效率。

4月24日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，此次深圳啓動的項目比較多，範圍比較廣深圳年輕人比較多，住房自有率低，二手房平均面積比較小，多數在80平米左右。另外換房需求也很大。同時，二手房掛牌量比較大，全市大概有10萬套以上的掛牌房源，近期二手房價格下跌比較明顯。以舊換新能夠加速二手房庫存的去化，穩定商品房價格，從而穩定市場預期。

加速二手房庫存去化

“以舊換新的關鍵是，舊房能不能賣得出去，無責負責退訂能不能按約定的時間落地，承諾的優惠能不能到位。”李宇嘉說。

深圳房地產中介協會數據顯示，2024年4月22日，深圳市共有60435套有效二手房源在售，與2024年1月1日在售的57624套相比，增加了2811套。

圖源：深圳市房地產中介協會

需要注意的是，雖然深圳在售二手房源量不斷增加，但是交易量卻波動下滑。2024年第16周（4月15日—4月21日）深圳二手房（含自助）錄得1233套，環比下降4.8%。同時，通過觀察前8周深圳二手房交易量數據來看，周成交量在1100套—1200套的區間徘徊。

圖源：深圳市房地產中介協會

另外，在價格方面，樂有家研究中心數據顯示，深圳二手成交價由1年前的7.3萬元/平米，下調至今年4月6.4萬元/平米，跌幅超12%。另從2021年一季度開始算起，3年時間，深圳二手掛牌均價從9字頭跌至6字頭，業主報價已連續25個月下滑。

李宇嘉還提及，近年來，儘管深圳二手房價格下跌比較明顯，購房需求仍比較疲軟。第1季度數據來看，住房成交量開始增長，達到了新房的2.3倍，但中低價位中小戶型的低價房源去化是主旋律，意味着剛需對價格和成本非常敏感。因此，以舊換新如果要大規模推進，不管是開發商還是二手房業主，都要秉持優惠價格賣房的原則。特別是開發商這一端，要讓購房者看到所購新房是真正滿足其住房消費升級的產品，不能把換新作爲去尾貨的機會。

據瞭解，截至4月23日，已有13家房地產開發企業、21家房地產中介機構明確表示將參與深圳商品住房“換馨家”（“以舊換新”）活動。其中，13個項目中，有4個屬於南山區項目，其他項目位於龍華、龍崗、光明、鹽田和深汕等區域。

“賣一是關鍵的情況下，實現‘以舊換新’，置換的賣家就得給剛需的買家讓利。當然，賣賤了賣家可能不同意，但這沒關係，只要開發商願意給置換的賣家在‘買新’的時候讓利就可以了，可謂‘失之東隅收之桑榆’。”李宇嘉表示。

在新房庫存方面，樂有家研究中心數據顯示，3月新增一手住宅預售量達9456套，環比上漲392%；預售面積88.2萬平米，環比上漲352%。供應量大幅度增加，去化壓力也有所上漲。截至今年3月31日，深圳一手住宅庫存面積539萬平米，去化週期達到25個月。

此外，李宇嘉還建議擴大以舊換新的範圍以外，建議新盤選擇上以那些改善型盤源爲主，特別是舊改區域，或片區內二手房掛牌量較大，居民改善住房的需求迫切。對這些典型盤，中介機構和開發商、金融機構、評估機構密切合作、密集推送，加大優惠的力度，爭取讓這幾個盤能夠通過以舊換新放大成交量，帶來示範效應。

由行業協會推動

據中指研究院監測，目前已有超30城表態支持“以舊換新”，方式則主要包括兩種：一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，二是開發商或國資平臺收購舊房、售房款用於購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。

像今年4月1日，鄭州房管局等部門聯合發佈《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，提出2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。鄭州“以舊換新”分兩種方式同步推進：一是政府指定鄭州城市發展集團有限公司作爲收購主體，面向市場收購二手住房並促成“以舊換新”，計劃試點階段完成500套，全年計劃完成5000套；二是通過政策鼓勵，促進二手房經紀機構、開發商和換（購）羣衆協同參與，同時創建交易過戶綠色通道，促進市場化“以舊換新”5000套。

而在上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進看來，此次深圳“換馨家”活動屬於協會牽頭的半官方性質活動。兩大協會組織和牽頭，充分發揮協會的組織優勢和資源優勢，對於統籌新房二手房的買賣資源和配套政策都具有積極作用，其也和目前國家提及的“政策協同性提升”導向非常吻合。

李宇嘉則表示，相比政府和國企，行會來推動以舊換新是最合適的。一方面，中介行業協會可以調動旗下中介機構的積極性，而中介機構和從業人員又是聯通賣方和買方，新房和二手房的最佳載體。房地產行業協會就能夠調動開發商參與的積極性。他們二者又與政府機構有密切的關聯，可以就推動房地產良性循環向政府部門建議一些優惠的政策。另外，以舊換新涉及到的環節和主體比較多，無論是賣一還是買一，以及評估按揭擔保贖樓過戶，優惠政策享有等等，都需要兩個協會（以及政府）來通力合作。

此外，爲了保障上述倡議活動的順利開展，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會還聯合倡導房地產開發企業和中介機構按約定在購房價款、佣金等方面向換房人提供優惠方案。對換房成功的，中介機構可在新房交付前爲換房人提供租房佣金優惠等服務。通過聯動措施，切實降低換房成本。

不過，李宇嘉建議相關的中介機構和參與的新盤項目能夠把具體的優惠明確的公示出來，比如完成賣舊買新的中介費率可以降到多少，開發商的優惠能在市場促銷的基礎上，還能有多大的優惠等等。中介行業協會要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優惠能夠落地。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧