市場規模位居行業之首，保利發展領跑房地產發展新週期

2023年，中國房地產市場整體呈現“前高後低”的整體趨勢，銷售增速在一季度短暫回升後，自二季度起持續走弱。在此背景下，房地產央國企以其穩健的銷售業績展現出較強的市場韌性。

23日，市場規模排名第一的保利發展（600048）發佈了2023年度業績報告，數據顯示，去年全年，公司實現銷售簽約面積 2386 萬平方米，銷售簽約金額 4222 億元，市場佔有率爲 3.6%，連續 8 年提升。公司全年實現品質交付 29.1 萬套，同比增長 12%；實現營業收入 3468 億元，同比增長 23.42%；淨利潤 178.99 億元；歸母淨利潤 120.67 億元。

公司擬以實施權益分派股權登記日的總股本扣減公司回購專用證券賬戶的股數爲基數，每10股派發現金紅利4.10元(含稅)，總體分紅比例提升至淨利潤的40%，爲公司歷年之最高水平。

儘管遭遇市場下行，保利發展憑藉前瞻性的戰略決策與紮實的品質內核，成功抵禦市場壓力，多項經營指標穩居行業之首，且保持了財務穩健，截至報告期末，公司扣預收資產負債率 67.14%、淨負債率 61.20%、現金短債比爲 1.28，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

銷售領先穩住基本盤

儘管全國商品房銷售規模整體收縮，但保利發展依然憑藉其品質內核的提升，強化了產品與品牌的市場競爭力，構建起適應新週期的穩健增長模型。

中指研究院最新發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示，2023年，TOP100房企銷售總額爲62791.0億元，同比下降17.3%。TOP100房企權益銷售額爲43468.4億元，市場份額爲34.5%，較2022年下降4.8個百分點；百億房企權益銷售額爲44862.0億元，市場份額約35.6%。

從具體表現看，央國企銷售表現顯著好於混合所有制房企和民營房企。在市場持續低迷的環境下，保利發展展現了足夠的韌性：市場排名升至行業第一，是行業唯一一家過4000億的房企，市場佔有率提升0.2個百分點。與此同時，公司的銷售質量顯著提高，即使在下行環境中，股東銷售金額仍得以有效保障。保利發展在追求規模增長的同時，更加強調銷售回款的質量，全年回籠率達到的102%，充足的現金迴流爲公司抵禦市場波動和推動經營發展提供了堅實的財務基礎。

保利發展得以在市場下行週期保持銷售的穩定，得益於公司戰略投資上的精準佈局，並深挖長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市羣的銷售潛力，以“因城施策”策略深入挖掘各熱點城市和核心城市的市場需求。數據顯示，2023年，保利發展在珠三角、長三角銷售貢獻分別超 1100 億元和 1400 億元、廣佛合計超 800 億元、上海超 500 億元，深耕效果顯著。2023年，保利發展在38個核心城市的銷售貢獻佔比高達88%，連續四年實現提升，市場佔有率更是達到了6.8%，同比增長0.7個百分點。同時，公司在超過27個城市中的市佔率超過了10%。

2023 年，保利發展以高質量客戶研究爲基礎，聚焦核心城市，拓展優質項目，實現資源結構持續優化。報告期內，公司共拓展項目 103 個，總地價 1632 億元，權益地價 1359 億元，同比提升 26%，拓展權益比提升 16 個百分點至 83%。公司新增項目稅前成本利潤率平均在 15%以上，具有較強盈利能力。2023 年新獲取項目中 40%當年開盤並貢獻簽約金額超 300 億，2022 年新獲取項目年內收回全部股東投入。

報告期末，保利發展土地儲備計容建面 7790 萬平方米，其中存量項目 6608 萬平方米，增量項目 1182 萬平方米，存量項目佔比下降 8 個百分點；核心 38 城面積儲備佔比近 7 成，提升 2.4 個百分點，資源結構不斷優化。

平安證券、民生證券、開源證券等多家券商機構相關研報認爲，在一二線核心城市及熱點地區頻頻拿下優質增量資產，爲保利發展後續打造品質項目鋪墊區位紅利基礎。隨着新增拿地奠定利潤空間，未來公司結轉毛利率有望邊際改善。

財務穩健提升經營韌性

在行業下行期，保利發展堅守財務紀律，強化財務安全管控，確保企業在複雜多變的市場環境中保持安全與發展的雙重平衡。

年報數據顯示，截至2023年底，公司手持貨幣資金1480億元，保持在總資產 10%左右的合理水平。此外，公司報告期末並表口徑已售待回籠資金(含銷項稅)966 億元，未來可動用資金充裕。

同時，保利發展積極優化債務結構，有息負債規模減少271億元至3543億元，有效降低了償債壓力。此外，公司綜合融資成本由2022年末的3.92%降至3.56%，實現降本降息，抗風險能力顯著提升。尤爲值得關注的是，面對美元加息導致的房企境外美元債成本攀升及匯率波動風險，保利發展成爲頭部房企中唯一一家已將全部境外美元債清償的企業，凸顯其卓越的財務風險管理能力。

保利發展的經營活動現金流表現強勁，連續六年保持正值，2023年達到139億元。銷售回款爲公司提供了穩定的收入來源，確保企業有能力支付各項剛性開支，如建設安裝費用、保交樓承諾，同時還留有餘力用於土地拓展及大規模回購股份，展現企業依靠自身經營實現正向現金流循環的能力。

通過一系列主動財務結構調整，保利發展期末資產負債率爲76.55%，扣預收後的資產負債率爲67.14%，淨負債率爲61.20%，三項關鍵指標較期初均有不同程度下降，現金短債比達到1.28，繼續保持在“三道紅線”綠檔水平，充分展示了公司穩健的財務狀況和強大的償債能力。

在確保財務穩健的同時，保利發展積極履行社會責任，大力回饋投資者。根據公司早前公佈的《2023-2025年股東回報規劃》，未來三年分紅比例將大幅提升至40%，遠高於行業平均水平。爲提振投資者信心並做好市值管理，公司已斥資10億元回購股份，預計年度分紅與回購金額合計將超過60億元，股息率高達5%，在行業中名列前茅。

產品升級築牢核心競爭力

面對行業由規模驅動轉向品質導向的新邏輯，保利發展前瞻性地提出了“品質時代”概念，並率先實踐產品制勝戰略。公司已形成涵蓋“天悅人和”三大產品系、十二大子品牌的豐富產品矩陣。2023年，保利發展落地產品系項目79個，標誌着產品系建設進入成熟階段。公司在產品設計上注重多元化與價值疊加，兼顧剛需、剛改、改善及豪宅等多元需求，同時突出優質項目的獨特賣點，打造出一批具有市場影響力的高品質項目，有力提升了市場競爭力。

在產品品質升級過程中，保利發展結合各地人文特色，精心打造“天-悅-和”三大產品系列，分別以新頂豪禮遇、新雅緻人文、新煙火主義爲主題，精準滿足不同客戶羣體的個性化需求。

保利發展始終圍繞“好產品、好服務、好生活”的核心目標，2023年持續深化內部管理，構建起“發展之樹”體系化建設體系，通過對項目全生命週期的精細化管理，推進產品品牌服務標準化、投資定位一體化，顯著提升了開發效率。年內，公司完成29.1萬套產品交付，交付量同比增長12%，客戶滿意度持續提升。

克而瑞研究中心發佈的“2023中國房地產企業產品力排行TOP100”榜單中，保利發展控股榮膺“2023年中國房地產企業產品力Top100”第三名，較上年提升兩名。其中，天字系榮獲全國十大頂級豪宅產品系，悅字系榮獲全國十大輕奢精品產品系，天·悅·和產品系七個項目入選全國十大作品，保利和寓則被評爲全國十佳白領公寓。

中指研究院分析指出，保利發展在2023年實現穩健高質量發展，關鍵在於：一是堅持正確的戰略方向與堅定的戰略執行力，聚焦普通住宅開發與核心城市深耕，核心城市貨量儲備近70%，住宅貨量佔比超過95%；二是堅持以客戶爲中心，持續提升產品服務體系化水平，從“全生命週期居住系統”到“人文社區”理念，再到“天悅人和”產品服務體系的升級，深度對接人民羣衆對美好生活的嚮往與需求；三是擁有行業領先的強大品牌信用，持續提供優質產品與服務，贏得市場廣泛信賴，推動品牌價值不斷提升。

行業觀察人士指出，儘管2024年房地產行業將繼續面臨深度調整，但隨着多地政府相繼出臺限購限售政策調整、降低首付比例及房貸利率等舉措，市場預期與信心有望逐步恢復。保利發展等頭部房企正積極創新營銷策略，抓住“五一”、“雙十一”等重要營銷節點，以高品質產品驅動營收穩健增長。在市場各方的共同努力下，有望逐步化解市場風險，推動2024年房地產市場健康穩定發展，爲行業樹立可持續發展的新標杆。