時論廣場》央行組合拳 房市進入降溫期（劉佩真）

中央銀行19日召開第3季理監事會提出打房措施。央行總裁楊金龍說明相關細節。（陳君瑋攝）

先前7～8月央行直接對銀行祭出「不動產減降令」，要求銀行需全面減降不動產（房貸與建融）的放款總量，但也因此產生部分亂象，使得賴清德總統關切民衆對於房貸申請困難的情況，後續央行更約見國銀總座，針對民怨的部分祭出四大措施。原先市場雖認爲9月央行理監事會議終將回歸第7次選擇性信用管制的常規來調控房市，但未料其祭出組合拳式的調控比外界預期得更加嚴苛。

此次央行再次調高存款準備率1碼，並祭出第7次選擇性信用管制措施，共計有4項措施，出手力道遠高於市場預期，因此預料對房地產市場的信心造成的打擊不小。

有鑑於不動產放款集中度，6月底全體銀行平均是37.4%，相當靠近37.9%的歷史高點，以及截至7月底，銀行不動產放款平均比例爲26.47%，甚至國銀7月底房貸餘額爲10.65兆，再次創下18年來的新高，已連續3個月暴增逾千億元，年增率達到10.82%；再加上今年1～8月6都建物買賣移轉件數年增率衝高至27.5%，房價也持續屢創新高，成了央行本月理監事會議出重手針對房市進行調控的原因。

第7次選擇性信用管制措施包括：新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降爲5成，並擴大實施地區至全國；公司法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降爲3成；餘屋貸款最高成數由4成降爲3成等，範圍之廣、打擊力道之強超乎市場想像。

況且先前財政部、內政部也強化對於「新青年安心成家房貸」的審查，如緊盯人頭戶、轉租他人當包租公等現象，等同政府積極處理此政策遭到濫用的問題；故上述政策的環境與利空因素導致市場對於房市的信心出現明顯鬆動下滑的局面。

若以影響層面來說，顯然短期內除首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響外，換屋、投資、投機等其他房貸的申請門檻與難度皆提高，類型則以成屋首當其衝，而預售屋交屋的狀況也恐受影響，但商用不動產因有科技業者的自用性買盤支撐，故受到的波及相對較小。

整體而言，不同於今年上半年價量齊揚的房市盛況，下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變，觀望情勢較爲顯著，致使住宅市場進入降溫期，交易結構轉爲量縮、價格高檔震盪的格局。

畢竟央行連兩季調升存準率，持續壓縮銀行的放款量能，此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴。況且仍需留意部分新案房價進入高原期，高房價也考驗市場的接受度，以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數，加上國內仍有地緣政治因素，此對於買方的購屋決策依舊有影響。

（作者爲臺經院產經資料庫總監、APIAA理事）