史上房產小學堂最強限貸令 換房族五大難題教你解

（好房網雜誌提供）

好房網雜誌 2024 SEP.No.126

不論是首次購屋或是正好需要換屋，都是人生大事，尤其當換屋時刻遇上史上最強限貸令的政策，恐怕對不少換屋族來說是一大沖擊。光是時機的選擇、先買後賣或先賣後買的考量，都是要細細評估的，五大重點讓你一次瞭解！

Q.買房是人生大事，換房也是，時機怎麼抓比較好？

A:對於一般民衆購屋歷程來說，首次購屋自然是很重要的財務決策，但是，當好不容易成爲有房一族後，隨着人生進程的演進，就有可能得面臨是否換屋的抉擇。根據統計，一般人平均一輩子會換房二至三次，從先求有的首購，到再求好的換房，究竟有什麼評估要件呢？

● 家中成員變動：

舉例來說，當一對情侶因爲結婚組成家庭時，多數會依照當下的工作地點及有限的資金，以先求有的方式購買房屋，但當懷孕有了下一代後，便會開始考量小孩往後的學區需求，這會是第一個換屋考量。

● 居住空間需求：

從單身、結婚到生子，當家庭成員不斷增加時，自然會增加居住空間需求，這也是爲什麼市面上經常有建商會主打自家建案爲「換屋產品」，也就是多爲三房甚至以上較大坪數的規畫。

● 退休養老移居：

年老後，若是家中子女不再共同居住，或是有固定長期的醫療需求，又或者對於退休生活有其他想像，就會有再次換屋的需求。

Q.先買後賣遇到的挑戰與解方是什麼？

A:一般來說，除了口袋夠深的換屋族，有能力一次持有兩間房子，或是居住時間夠久，已經將第一間房子的貸款繳清前提下，一般人都會想辦法出售第一間房產，此時就會遇到先買後賣、先賣後買的選擇，先買後賣顧名思義，就是先購買第二間房，再出售欲換掉的第一間房，這麼做自然有其優缺點：

優點：有房仲業者對此表示，以先買後賣來說，優點是在換屋期間，屋主會擁有較充足的時間搬至新家，不用擔心換屋銜接期間的居住問題，且提前搬進新房，舊家清空後賣相也會更好。

對於心理層面來說，也不必擔心當賣掉舊房後，會買不到下一間房，這對於首購花了相當長時間看房纔買到滿意房屋的民衆來說，會相對較爲安心，且在房價上漲的格局下，先買後賣也才能避免時間拖長，購屋負擔不斷跳升的憂慮。

挑戰：一般來說，先買後賣第一個會遇到的就是自備款問題，也就是說，必須先存到第二間房的自備款，纔有可能討論先買後賣的可能性；接着便是貸款考量，譬如說自己或家庭的收支比，在購買第二戶時，銀行在評估放貸時能否計算得過；再來則是自己能否同時支付新家及舊家兩邊的房貸支出，若是資金壓力太大，就有可能急着出售舊屋，反而賣不到好價錢。

而上述的挑戰，在今年第二季央行理監事會時祭出更嚴厲的規範，六都加上新竹縣市，第二戶貸款上限從原來的七成降到六成，也就是說，買第二屋的民衆得準備更多的自備款。

解方：正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，換屋族要先買後賣，確實實務上有方法可以化解資金及貸款壓力，也就是在購買第二屋時，請房仲和屋主溝通「延後交屋」，實際做法爲，先和屋主議定房屋總價一定成數的簽約金進履約保證帳戶，再約定延後數月至年，雙方皆同意的時間再交屋，自己把握這段時間出售舊房子，成功出售取得資金後，就可以和第二間房的屋主完成過戶交屋手續。

Q.先賣後買的優缺點有哪些，適合哪些人？

A:換屋時，到底流程順序該怎麼走才最適合自己？其實對於手頭資金不足，或是擔心銀行貸款條件的民衆來說，先賣後買會是較佳的換屋方式。

優點：先賣後買的意思，就是先出售手中的舊屋，當取得賣屋款後，再去購買下一間房子，最大優點是財務負擔較低，當舊房子賣掉後，若有獲利，手中多了數十至數百萬元不等現金，一來口袋資金足夠，就更能掌握購買新房的資金預算，看中心儀房子要議價時，心中也更明白自己能夠出價的上限。

此外，過往時期，要申辦第二間房貸，不管是在自備款或是貸款條件，都會相對來說較不優，而在央行限貸令下，自備款更要多準備。不過，若是先賣後買的民衆，當舊屋成功出售，購買新房時，對於銀行來說就屬於首購族，不管是優惠政策的新青安貸款，或是金融機構對於首購族的放款優惠，都能適用。

挑戰：至於先賣後買的挑戰其實也不少，舉例來說，換屋的銜接期就令許多人頭痛不已，原因就在於，成功賣掉舊屋後，縱使手上有足夠資金購買新房，但也很難能夠瞬間找到滿意新屋，及完成搬家等手續，因此必定面臨當舊屋一賣出後，就得立刻找到落腳處暫居，且會多出一筆暫居的租金支出，而在房價上漲期，有可能面臨買新房時追價能力不足應付，或是苦尋不到下間滿意新房的窘境。

舉例來說，一個選擇先賣後買的民衆，一年內會歷經以下歷程：

一至三月：賣房過程中得不斷被看房客、房仲影響生活節奏。

四月：成功出售房屋。

五、六月：緊急尋求租屋處、完成交屋手續、取得賣屋資金、暫時搬至租屋處。

七至九月：尋找新房、完成購屋手續。

十、十一月：新家裝修。

十二月：從租屋處再搬至新家。

解方：以實務上來說，有種「售後回租」模式，也就是請仲介協調，在舊家出售，完成交屋程序後，再跟新屋主簽訂租賃契約，承租自己原先的舊家。

如此以來，雖然仍然有租金支出，但可以把握回租期間，不僅手頭有足夠資金，又具首購身分來買新房，還可以擁有更爲寬裕的搬家、新家裝修期，且可以避免短期內多次搬家的麻煩。

不過，鄭文在也提醒，由於舊房出售後，會有點交及漏水保固等程序，若是舊屋主在出售後就立即回租，對於新買方來說，會有屋況檢驗的疑慮，建議雙方應該要明定好點交方式，才能夠避免屋況糾紛。

Q.換屋時房地合一稅與我有關嗎？

A:不管換房是先買後賣，或是先賣後買，只要有獲利，都一定會遇到出售房屋得繳納房地合一稅的問題，因此在計算購屋預算時，必須得先掌握自己要繳納多少金額的房地合一稅，纔不會因爲資金瞬間暴增而產生壓力。（全文請見2024年9月號126期《好房網雜誌》）