實探丨存量房貸新政將出，房企中介都很“忙”，一個上午接到十幾通電話！

購房者、地產中介等各方歡欣鼓舞。

“國慶休假計劃臨時調整，這幾天制定新的營銷計劃，全力衝擊‘金九銀十’。”在降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例等消息公佈後，深圳一家民營房企的營銷負責人顯得非常興奮，“剛剛過去的中秋假期銷售成績一般，這次要好好衝一把！”

9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，中國人民銀行行長潘功勝在會上表示，將降低存量房貸利率和統一房貸首付比例，引導商業銀行存量房貸利率下降至新發放貸款利率水平，預計平均降幅大約在0.5個百分點。此外，統一首套房二套房貸款首付比例等。消息一出，房企、購房者以及市場各方都對新政充滿期待。

提前還貸有望降溫

“大家都期待的存量房貸利率下調，終於迎來了官宣！”記者立即採訪多位二手房業主，大家第一反應都是感到很興奮，但也希望銀行能儘快出臺相關細則。市場呼籲下調存量房貸利率的一個深層次原因是，目前存量房貸利率普遍高於新發放貸款利率。據克而瑞研究中心的報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率爲3.21%，而存量房貸的平均利率約爲4%。

以深圳市場爲例，深圳樂有家研究中心的數據顯示，若深圳存量房貸利率下降0.5個百分點，此前買房的業主當前房貸利率多爲4.15%，利率或將調整爲3.65%。按300萬純商業貸款額計算，貸款30年等額本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供節省859.31元，總利息節省約30.93萬元。

“剛把手上的50萬元存款提前還貸，整個人都輕鬆不少。”近日，在2021年“高位”買房的陳程（化名）跟記者分享了他的房貸“減負”過程，“我的房貸利率超過4.5%，壓力着實有點大，跟我一樣選擇提前還貸的購房者不在少數。”不過，他也表示，“如果存量房貸利率下調，提前還房貸的意願就會降低，每個月省下的錢也能適當增加消費。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前承擔高利率的主要是2017—2021年買房的羣體，這部分羣體很多都是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民以及部分投資客。目前，很多城市的房價已經跌回2017年左右，如果利率太高導致償還壓力大，部分羣體可能會產生斷供風險。“此次降息的影響還包括利好重點城市的首套房存量貸款。目前，一線城市以及廈門、杭州等城市首套房貸利率比較高，此次利好幅度較大。在利率大週期下行的背景下，延遲申請貸款是最優選擇，但此次降息打消了購房者的這個擔憂，即存量貸款利率可能會常態化下調，以保持其與增量貸款利率的平衡性。此外，提前還貸會明顯緩解，有利於促進消費。一方面支撐房地產消費，另一方面通過房地產活躍度提升來穩定內需，特別是對衝通縮。同時，也爲了打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行爲。”

房企中介都很“忙”

“趕緊編輯各種微信，發給手上的客戶，告訴大家這個好消息。”在深圳羅湖一家房產中介門店，所有房產中介經理都很“忙”。“就在今天上午，我已經接到十幾個平常聯繫客戶的電話，他們都在諮詢相關政策的細節問題，特別是一些改善型客戶。而在剛剛過去的中秋假期，市場成交其實不及預期，買家的顧慮還是很多，市場還需要更多政策託舉‘金九銀十’。”有房產中介經理表示。

對於房企而言，記者此前採訪發現，房企推盤的積極性似乎不及預期，一些項目甚至沒有針對中秋假期推出相應的營銷活動。不過，降存量房貸利率和首付比例等利好政策將刺激改善型客戶，多位房企營銷人士表示將針對改善型客戶推出新的優惠。

中國人民銀行行長潘功勝在會上表示，延長兩項房地產金融政策文件的期限。此前，中國人民銀行和金融監管總局出臺了金融十六條和經營性物業貸款兩項階段性政策，將兩項政策的有效期從2024年12月31日延長到2026年12月31日。此外，中國人民銀行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，中國人民銀行可提供政策支持。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，專項債過去“涉房涉地”是有嚴格邊界管控的，而今年支持力度明顯加大，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發土地的盤活導向。對於房企去庫存和消化出險土地項目具有積極的作用。

不過，李宇嘉也提醒，開發商存量土地部分已經抵押且債務償還有難度，部分有隱性債務而難以解除。另外，開發商或許也不願意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場買，一方面因爲招拍掛市場上有又便宜、區位又好的地塊。另一方面，原有的地塊有的有配建、有商辦或自持。在當時市場條件下這些規劃要求是可承受的，現在來看難以承受，而修改規劃的難度比較大。

來源：證券時報

責編：陳麗湘

校對： 楊立林