手持近400萬，還真的有人去黃埔買公寓？

樓市冷淡，甚至連“金九銀十”都帶不動市場成交，在這種情況下，反而有不少購房者伺機而動，準備入手。爲此，本站房產推出《奪（duō）筍金九銀十》10線踩盤策劃，帶你看好房買筍盤，一起來奪（duō）筍！

最近一直下調的廣州東部，自然成爲購房者關注的重點。昨天的文章《400萬在黃埔，真的可以挑花眼》說到，手持400萬在黃埔有很多選擇，但今天我們想說的是，同樣是400萬買黃埔，卻有人選擇了——公寓。

公寓一定不行？咁又未必

說到公寓，很多“資深買房專家”都連連搖頭：“公寓，誰買誰虧。”

產權短、首付高、回報低、出手難……

公寓當真如此不堪？其實不然。

首先，對於很多沒有名額卻又不想到非限購區居住的人，公寓算是一個不錯的解決方案。

其次，公寓的裝修風格和功能設置一般符合年輕人審美，並且基本可以拎包入住，對於很多人來說省去了一系列麻煩。

第三，公寓一般都在CBD商務區，周邊商業配套成熟，交通便捷，通勤方便。這也是很多在廣州打拼的年輕人選擇的關鍵。

最後，投資角度來說，同樣地段配套的公寓無論是單價還是總價都比住宅項目低了不少，而且出租的回報率有3%-6%之間，對於目前銀行的理財產品來說，這個回報率還算可以接受。

綜上，公寓可以買，但並不是首選項。如果你手持400萬預算，會選擇住宅還是公寓？絕大多數人都會選擇住宅，但真的有人用這個預算，到黃埔買公寓。

地鐵上蓋的150㎡複式公寓值不值400萬？

爲了瞭解花400萬到黃埔買公寓的人的心態，小編特意坐6號線到香雪看看這個神奇的項目——星際雲匯。

看完後，先來總結三點：

首先，它沒騙人，的確是6號線香雪站地鐵上蓋。

其次，周邊建設不錯，人氣挺旺。旁邊就是商場，有食肆和電影院等配套。

第三，項目所在區位是目前黃埔區中心，有很多企業總部進駐，也有一些住宅項目，總體來說這裡的商住需求還是挺大的。

再來看看戶型，45㎡的“天幕星寓”產品，中規中矩，總價不用100萬就可入手。

而150㎡的“百變複式”，5米的層高，全落地三層隔音隔熱玻璃，開闊的視野，配合隔層可商可住的幾個房間，這個LOFT的確是給了小編一點驚喜。

驚喜歸驚喜，連上裝修費用（毛坯交付）要400萬的它，到底值不值得？

來看看周邊的價格，同樣是商住項目，旁邊的飛晟匯和對面的銳豐中心二手均價都僅在1.6萬/㎡左右，蘿崗奧園廣場也不到2萬/㎡。

住宅項目，附近在售新盤時代天境3.85萬/㎡、二手房時代春樹裡3.5萬/㎡、萬科東薈城約4萬/㎡，奧園香雪華府、香雪公館都在4.8-5萬/㎡左右。

這樣對比，星際雲匯150㎡複式的2.4-2.7萬/㎡的價格就不佔太多優勢。

對此，小編給出的建議是：

如果是小型公司或工作室，可以入手作爲辦公室，整體來說是不錯的。

如果作爲多項投資手段中的一項，這裡的未來發展是值得期待的，但不用妄想暴漲翻倍，只能靠租金來穩定收入。

如果是自住，那大可不必，周邊太多可選擇的住宅項目了。

公寓產品怎麼選？

公寓並不是不能買，只是要選得好。舉個例子，小編的公司附近，有一個萬科的大型商住項目，當時據聞僅需20萬左右即可入手一套。隨着這幾年越來越多大公司搬到這邊，現在該公寓的租金在2000-3000元範圍，年租金回報率達到了13%左右，吊打市面幾乎所有理財產品。

同在附近的公寓產品還有位於21號線天河智慧城站的天河雲商匯，主推面積約43-58㎡的小戶型，4.5米層高，現樓發售，總價140萬元起。

還有在黃村-廣氮板塊的ING未來印，19號線（規劃中）上蓋，目前主推25-60㎡的LOFT和雙鑰匙等多種戶型產品，可明火，4.5米層高，價格2.3-2.5萬/㎡。

那怎麼選公寓？

第一，緊挨商務區，周邊公司、商場越多越好，公寓和住宅不同的地方在於，公寓是方便爲上，住宅卻要環境爲主。

第二，一定要沿着地鐵站買，能買地鐵上蓋的就不要買需要走路的，能買換乘樞紐的就別買偏遠站點的。

第三，對比周邊住宅價格，一般同等條件下，公寓的單價應該是住宅的50%以下。

第四，多瞭解附近的公寓和住宅的出租情況，例如出租週期有多長，租金大概多少，畢竟公寓的投資屬性大於居住屬性。同等條件下，公寓的單位面積租金並不會比住宅低。