收購上海七寶萬科廣場股權後 領展房產基金中期收益增長6.4%

11月6日，領展房產基金（HK00823，股價36.450港元，市值939.19億港元）披露了截至9月30日6個月的中期業績公告，並舉行了業績發佈會。

公告顯示，領展資產管理有限公司（領展房產基金的管理人，以下簡稱領展）收益及物業收入淨額分別同比增長6.4%、5.8%，分別達到71.53億港元、53.59億港元，主要由於報告期內完成收購上海七寶萬科廣場額外50%權益，以及大部分營運的市場取得較佳表現。

在業績發佈會上，領展集團行政總裁王國龍在回覆《每日經濟新聞》記者提問時表示，早在幾個月前，公司已全盤管理七寶廣場項目，並將用過去多年來的運營經驗，讓商場做得更好，項目長遠來看還有很大的增長空間。

這也是領展董事會主席歐敦勤上任後的首場業績發佈會，他表示，公司會持續將多元化策略推進下去，在明確的目標市場提升業務的收益質量。

物業出租率超過90%

報告期內，領展房產基金在香港的物業組合達到130項資產，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市，以及約57000個鄰近公屋及主要交通樞紐的泊車位。面對充滿挑戰的市況，香港物業組合收益總額及物業收入淨額分別按年增長2.2%、2.4%。

零售物業組合方面，通過有效地將內地組合品牌交叉銷售到香港市場，領展房產基金的零售物業維持97.8%的租用率，平均每平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）租金爲64.5港元。

由於港元強勢及消費模式轉變導致消費低迷，領展房產基金的香港零售物業組合商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，整體平均續租租金調整率維持0.7%的正增長，整體租金對銷售額比例則維持在13.1%。

辦公樓方面，截至報告期末，在九龍東辦公大樓當前的空置率下，領展房產基金通過合營企業擁有的辦公樓海濱匯仍取得99.2%的租用率。

內地物業組合方面，領展房產基金包括位於一線城市以及周邊長三角及珠三角地區的六項零售資產、一項辦公樓資產及五項物流資產。報告期內，內地物業組合的總收益及物業收入淨額分別同比增長39.2%及37.6%。該增長主要由於今年2月收購上海七寶萬科廣場額外50%權益後，資產全面綜合入賬。撇除此新收入貢獻，收益和物業收入淨額將分別按年增長6.5%和4.9%。

報告期內，領展房產基金在內地的零售物業取得-3.2%的續租租金調整率，主要由於北京中關村領展廣場的負續租租金調整率所致。物業組合的租用率維持在96.4%的水平。

今年2月，領展房產基金以23.83億元收購上海七寶萬科廣場剩餘50%股權後，實現了對該項目的全資控股。7月22日，上海七寶萬科廣場更名爲上海七寶領展廣場，目前正在對第四和第五層進行翻新，涉及資本開支約1900萬元（人民幣，下同），計劃於今年底竣工。

已預留資本開支約600萬元，用於翻新北京中關村領展廣場地庫層的部分區域，計劃於2024年底竣工。資產提升計劃包括位於廣州天河領展廣場二期及北京通州領展廣場的項目，共預留資本開支1.8億元，計劃於2025年中期完成。

截至報告期末，領展房產基金的投資物業組合估值同比下降2.1%至2311.28億港元，主要由於大部分物業的資本化率擴大，只有部分被外幣兌港元升值所抵銷；領展房產基金單位持有人應占資產淨值減少3.7%至1721.33億港元；每基金單位資產淨值減少4.6%至66.80港元。

續推多元化發展策略

王國龍表示，展望未來，領展仍然面臨巨大的挑戰和不確定性，公司必須繼續努力應對困難，保持創新，積極提出方案，應對逆境。爲實現具韌性及多元化的收益，以及開拓新的增長來源，在領展3.0戰略下，挖掘兩大主要增長動力。

首要，以積極的投資組合管理及多元化戰略提升物業收益的質量及抗逆力，爲基金單位持有人帶來更佳回報；其次，通過擴大投資管理業務，包括與資本夥伴合作，加快業務多元化的步伐，並通過提供管理服務帶來費用收入。

回顧報告期內，全球市場經歷了貨幣政策的顯著轉變，領展積極管控利率及匯兌風險，以確保有強勁的資產負債表。領展房產基金的總負債比率由今年3月31日的23.5%降至9月30日的22.8%，淨負債比率則保持在20.6%的低水平。

截至報告期末，在淨償還44億港元債務後，領展房產基金的總負債金額進一步減少至556億港元。固定利率債務佔整體債務組合的比例由今年3月31日的69.8%調整至66.4%。半年內，平均借貸成本保持在3.69%水平，債務到期年限平均爲2.9年，債務到期日分攤於未來14年間。

“我們的規劃已非常清晰，希望能與資本夥伴去合作，共同購買或者投資資產，並且繼續推進多元化發展策略，讓公司繼續保持‘優於大勢’的表現。”歐敦勤表示，公司在零售物業領域保持較好的運營能力，一直在固定資產類別做投資，並取得強勁的收益表現。接下來，領展同樣會審慎地對待資產類別，努力運營管理資產，給投資者帶來更好的回報。