首套房貸100萬元 月供可少145元

2023年9月6日，購房者在瞭解深圳某樓盤情況。 南方日報記者 朱洪波 攝

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲3.95%。和上一期相比，1年期LPR維持不變，5年期以上LPR下降25個基點、創歷史單次最大調降幅度。

5年期以上LPR和房貸息息相關，與居民房貸利率掛鉤，故而備受市場關注。自2019年8月LPR改革，5年期以上LPR已下降8次，由4.85%降至3.95%，共下降90個基點。本次下調25個基點後，以100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計算，月供少了約145元，可進一步減輕購房負擔。

降息最猛

一次性下調25個基點

五年期LPR連續8個月維持4.2%後，首次下調。

此前已有不少分析人士預測本輪5年期以上LPR將下調，但對下調幅度的預測基本在5到10個基點之間。

“這個下調幅度的確是超預期。”招聯首席研究員董希淼對記者表示，在當前宏觀經濟恢復勢頭並不穩固、經營主體信心和預期較弱的情況下，春節之後第一期LPR大幅下降傳遞出貨幣政策穩增長、促發展的明確信號，進一步推動降低實體經濟融資成本，進而有助於提振市場信心和預期，助力2024年經濟實現良好開局和持續回升。

“一次性下調了25個基點，屬於歷史上降息最猛的一次。這是最大的信號。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，房地產市場當前正處於企穩復甦的階段，但復甦過程需要鞏固。降息利好資金成本的下調，直接引導房貸的下調，這對於房貸市場的影響是積極的，有助於進一步促進房貸申請和消費，對於後續購房市場的活躍也都有積極的作用。

貝殼研究院監測顯示，2024年1月百城首套主流房貸利率平均爲3.84%，較上月降低2個基點；二套主流房貸利率平均爲4.41%，與上月持平。1月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落26個基點和50個基點。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房貸利率已進入“3時代”。

至於存量房貸利率是否下調，嚴躍進稱，這個問題要看銀行的具體定價規則。如果銀行的重定價日選擇的是最新一期的LPR，那就有機會，若是銀行還是以今年年初的LPR爲基準，那麼就沒有變化。

積極信號

提升讓利實體經濟的可持續性

中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢認爲，由於5年期LPR與房地產市場的關聯度相對較強，從前期來看，下調5年期LPR利率也是房地產市場需求端政策組合拳的一部分，現階段大幅降低5年期LPR利率25個基點，再結合近期圍繞房地產市場密集出臺了較多政策措施，充分體現了利率政策參與激活房地產市場、推動房地產市場良性循環的政策意圖。

此次非對稱調整，1年期LPR不變，楊暢表示，不同期限利率非對稱下調，表明政策希望發揮作用的對象有所側重，保持1年期LPR不變，或表明對製造業投資和消費的刺激意圖相對平穩。

中信證券首席經濟學家明明分析稱，這次5年期以上的LPR利率下調有助於降低大家的按揭貸款成本，未來按揭貸款需要支付的利息成本就下降了。這次LPR下調的時點也很重要，不管是企業生產、投資還是居民消費，在年初都是一個重要的決策時點，爲今年的穩增長工作打下一個良好的基礎。

專家表示，LPR能否下降取決於銀行資金成本能否下行。2月5日落地的降準釋放了約1萬億元中長期低成本資金，有效降低了銀行負債成本。此外，存款成本也是影響銀行資金成本的重要因素，2022年以來，國內主要銀行已4次主動下調存款掛牌利率，商業銀行負債端成本壓力得到有效緩解，爲進一步傳導降低企業居民的信貸成本、提升讓利實體經濟的可持續性創造了有利條件。

能省多少

貸款一百萬利息少5.2萬

作爲個人住房貸款定價基準，本次5年期以上LPR下降對於減輕居民還貸壓力的效果也備受關注。對於即將要籤房貸合同的人，本月LPR下降後籤合同，比上月籤將更加划算。

本次5年期以上LPR調整，能爲貸款人省下多少錢？

以貸款100萬、等額本息30年計算，4.20%降到3.95%，利息總額節省約5.22萬元，月供少了約145元。以貸款300萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，5年期以上LPR下降25個基點後，每月可少還房貸434.4元，積累30年月供減少156384元。不過，對於已經有房貸在身的人，則需把重新定價週期和重定價日考慮在內。

假設與銀行約定的房貸重定價週期爲1年，重定價日爲每年1月1日；那麼，本月5年期以上LPR下降並不會影響今年每個月交的房貸數額。

但是，到了明年1月1日，即與銀行約定的重新定價日，如果5年期以上LPR仍維持在3.95%，以貸款300萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，每個月需要還的房貸也將減少434.4元。

LPR下調 對廣東房貸利率影響如何

市場普遍預計隨着5年期以上LPR顯著調降，利於降低購房者按揭成本，刺激居民購房需求。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，本次5年期以上LPR下調，將直接帶動新發放企業中長期貸款和居民房貸利率跟進下調，有助於提振企業投資需求，穩定房地產市場運行。預計後續首套房貸和二套房貸利率下限也有望下調，推動居民房貸利率下行。

廣州：總額200萬首套每月少還400多元

記者注意到，廣州首套商業性個人住房貸款最低首付比例爲不低於30%，利率下限爲LPR（貸款市場報價利率）-10BP；廣州二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例爲不低於40%，利率下限爲LPR+30BP。

最新LPR公佈意味着24小時之內，廣州各大行執行的房貸利率都將調整爲：首套LPR（3.95%）-10BP，即3.85%二套LPR（3.95%）+30BP，即4.25%。總額200萬時長30年的房貸，首套每個月需要還利息6416元，二套每個月需要還利息7083元，均較此前每月少還約417元。

深圳：首套3.85%！房貸利率刷歷史新低

本次5年期以上LPR下調，也意味着深圳的房貸利率再創歷史新低。深圳的首套房貸利率由原來的4.1%（LPR-10bp）下調至3.85%（LPR-10bp）；二套房由原來的4.5%（LPR+30bp）下調至4.25%（LPR+30bp）。

這對於購房者來說，買房成本實實在在地進行了減負，有助於進一步促進房貸申請和消費。以100萬元、30年等額本息還款的商業貸款爲例，本次下調25個基點後，首套購房者一個月的利息可以省下約144元，一年省約1728元，總利息節省51804元。

惠州：首套房利率或降至3.45%

截至2024年2月，惠州首套住房商業貸款利率仍執行3.7%，二套住房商業貸款利率普遍執行4.4%（LPR+20BP）。當下惠州首套住房首付比例大部分銀行可做到兩成，二套住房首付比例三成起。

此前，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

2023年1月18日，符合上述條件的惠州宣佈實施“階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限”以來，惠州首套房貸利率從4.1%降到了當下的3.7%，此次再度下調25個基點後，惠州的首套房貸利率或降低至3.45%。

東莞：首套房貸利率降至3.55%

2月20日，南都記者瞭解到，目前，東莞包括中國銀行、建設銀行、工商銀行等在內的多家銀行已經將首套房貸利率再下調至3.55%。中國銀行東莞分行表示，首套房貸利率爲3.55%，二套爲4.15%；建設銀行東莞分行表示，首套房貸利率爲3.55%，二套房貸利率爲4.35%。工商銀行東莞分行表示，首套房貸利率爲3.55%，二套房貸利率爲4.15%。

“5年期LPR下調幅度非常大，超出預期！”中原地產研究院執行院長車德銳接受南都記者採訪時表示，在政策刺激下，預計今年3月東莞樓市會出現“小陽春”。

採寫：南都記者 趙唯佳 王豔玲 孫陽 劉常源 王文妍 蔣奇政 黃慧萍 唐國軒 綜合央視新聞、央廣網、中新網、南方+