【太原樓評】國企地王|山西交控置地18.5億盤下來的龍錦院“欲與痛”！
以微見著洞察趨勢客觀行文理性參考
太原樓評☞| 業內視角
534篇（原347篇）
文2987字/閱讀15分
導讀
叔本華說：生命就是一團慾望。
實如鐘擺，在痛苦與倦怠間橫跳！
察勢者明趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
每個“地王”背後，往往都有一段耐人回味的歷史。
如今“地王”褪去了光環，成爲“性價比”樓盤。
緣起：2018年國企獲“地王”！
時間回到2018年秋季，創辦於光緒三十二(1906)年的百年老校新校區——新五中宣佈將於明年秋季開始首招！同年十月份，新五中對面土地競拍！
經過激烈的競價，由山西交控旗下子公司控股，山西路橋房地產以高出起拍價2.2億力壓金茂和華髮，成功競得。
SP-1862成交價111120萬元，樓面價5385元/㎡；
SP-1863成交價74090萬元，樓面價5851元/㎡。
初創成功：山西路橋地產“金剛鑽”
俗語，沒有金剛鑽不攬瓷器活。路橋咋有做“地王”勇氣。
樓評君看股權結構，山西交控置地和路橋建設集團控股山西路橋房地產開發公司！
時間往前推，2008年恆大和富力剛進入太原，一個在大坡上，一個在工廠旁，路橋職工宿舍——星河廣場佔據了學府街核心地段。
改制前，路橋房地產以山西京門實業做開發，掌舵人非交通系，板塊相對較獨立。
路橋集團對於房地產大概是不重視的，直到星河廣場大獲成功。以目前眼光看，小區開發並不舒適，但對於從無到有的路橋首盤，還是值得肯定。
2009上半年太原商品房均價4463元/㎡，星河廣場已是7000多元！
畢竟4.0容積率，小區外觀，商業配置，戶型產品，在當時算做得不錯，尤其是內部價才四五千，這紅利是很受路橋職工歡迎。
起初是內部消化的職工房，相當部分進入到市場流通。內外價差較大和時代等原因，五證齊全卻遲遲未能下證，最後進入到處遺名單。
路橋地產另一項目是2016年在南內環西街以南、九院沙河以北煤氣化52畝的路橋金澤華府。
聯合山西建投實現了開發能力進階，在建築外觀，園林塑造，以及戶型均有突破，項目榮獲魯班獎。
大躍進：交控置地迎來新掌門！
路橋地產的成績引起了集團關注，伴隨改制進展，山西交控置地成立，新掌舵者開啓新時代，交替之下，較爲“冒進”的戰略開始佈局。
作爲普通購房者，會看到項目兩個名稱，路橋龍錦花園和交控置地龍錦院。
他們大約是一樣的，可實際又不同，路橋地產已不同往日，交控置地纔是新掌門！
淺析地王決策“欲”與“痛”
欲戴王冠，必承其重。敢拿“地王”，一定是想打個大勝仗的。
形勢預判不明，好大喜功，定位偏差，拿地後的操作，都導向智小而謀大，項目稍有不慎就有盈虧風險。
（一）投決冒進高位拿地！
2018年三季度是太原樓市均價的最高位，新五中地塊成交正在此時。當時市場確實存在一定的支撐。畢竟競拍對手就有豪宅專家金茂。
搶下地王面子是有了，可冒進往往是裡子沒了。樓評君對龍城大街地價進行梳理！
2009年星河灣太原拿地，畝均130萬。
2009年首開太原拿地，畝均172萬。
2010年恆大太原拿地，畝均310萬。
2013年保利太原拿地，畝均395萬。
2014年山鋼太原拿地，畝均450萬。
2020年金茂太原拿地，畝均760萬。
2020年當代太原拿地，畝均718萬。
龍錦院拍下的畝價是925萬，龍城大街最高“地王”頭銜實至名歸！若不是心態冒進，那一定是現場拍賣的氣氛醉人！
（二）定位不明設計之弊！
在求學的學海中，首當清北。而在房地產設計院選擇上，高端項目一般優選中建、華東、同濟等，如果豪宅通常是選全球設計院操刀。
老牌房企在特殊領域，也會選擇啓迪、築博這一類全能型選手，其實選擇清華設計院，此舉倒也無妨。具體來看，項目超過十種戶型，在行業內絕對屬於“特例”！
面積段從不足一百到三百多，可謂跨度覆蓋廣闊，包羅萬象，充分說明沒有做明確的產品定位，對項目、產品、客羣的甄選研究上並無章法。
低容地塊中，140㎡以下戶型居然都是兩面寬，毫無競爭力產品進入市場一定是“滯銷貨”。樓評君只能說暴殄天物，都不忍放130㎡戶型圖！
推測產品和戶配，很可能按需設計，把領導想要的設計齊齊整整的，餘下邊角料無法做到戶型均好！
（三）營銷團購“大撤退”？
2019年，龍城大街進入高光時刻，風光無量。市場成交佔比超過10%，板塊均價14760元/㎡，星河灣2.0萬，首開毛坯1.4萬...
19年初夏，山西交控迅速組織團購，內部特價1.45萬精裝。曾經享受過內外明顯差價的老員工相信買了不虧能穩賺。然而，這波團購最後以“全面撤退”收場。
其一，四十萬的團購門檻太高。
其二 ，內外差價拉平紅利不在。
樓市承壓，大家會問這房轉市場能值多錢？得到的答案會心涼半截，2020年最終三個多億的團購灰飛煙滅。
（四）某央企合作“遲疑”？
恨不相逢未嫁時！
2021年綠地新裡城、當代著停工，萬景嘉苑降價等一系列競品項目的影響下，樓市今非昔比。
具有地王之財氣，卻無開發豪宅之實力！山西交控置大概也想項目賦能提升價值，推測新方案，那就謀求合作。
大概想：這麼好的地段，都搶來的，還請了清華設計院，合作中小賺點應當不難。
戰略合作華潤推測其外交辭令：合作歡迎，事不着急！
（五）準現房成國企標配？
無人扶我凌雲志，我便踏血至現房！
樓評君鼓勵和倡導現房銷售，但太原樓市目前大部分仍以期房爲主。
國企準現房何嘗不是無奈之舉！大型現房盤，很多是“被逼無奈”之舉，屬於前期定位決策不智+營銷準備不足的綜合導致。
其次，精裝變成毛坯，價格調整其實對決策者都很臉疼，這種調整背後的邏輯是項目盈利爲空間變薄！
1，樓面價成本5851元/㎡。
2，施工設計成本約3200-3500元/㎡。
3，財務成本預估約1500-2000元/㎡。
4，各類相關稅費約1500-2000元/㎡。
根據開發週期測算成本，結合項目售價，盈利偏難，基本屬於微利開發。
當然，不同的視角下，龍錦苑對消費者會更“友好”！畢竟是極具性價比的現房。
（六）項目定位“錯位”覆盤！
國企是我國經濟發展的頂樑柱，應審慎決策。太原樓市供過於求，需尊重市場規律，先慢後快，防止屢屢掉入先快後滯的開發境地。
通過總結開發中應該規避的問題，化解潛在“危機”，龍錦院本應該是國企崛起中冉冉新星，如今成爲微利開發，從投資角度上偏弱！
關鍵一：拿地先評估，適配不冒進！
關鍵二：前策重規律，納諫兼聽明。
關鍵三：戰略不宜改，戰術可靈活！
通過看龍錦院“錯位”案例，覆盤引以借鑑！
1，高位拿地，自身溢價能力不足。
2，產品混搭，未能尊重地塊屬性。
3，品牌偏弱，利它聯合目標不一。
4，營銷不足，慎重定價謀勢待舉。
5，團購瞎搞，謀略敗局浪費資源。
6，節奏太緊，火力全開不留餘地。
有讀者問樓評君，國企當如何破局？
答曰：目標仰望星空，做事腳踏實地！
國企之“痛”何解？
2018年，相距路橋前後樓。
立有間，樓評君曰：“君微疾，不治將恐深。”
對曰：“寡人無需監測。”
遂出，曰：“地王乎，何患乎！”
2019年復見，曰：“君病產品，不治將益深。”
不應。遂出，又不悅。
2020年復見，曰：“君之病在營銷，不治將益深。”又不應。遂出，又不悅。
2022年望而還走。使人問之。
曰：“疾在拿地，立勢或聯合可解；在產品，戶配刪減優化可解也；在營銷，競合得當可緩解也；在思路，命所屬，無奈何也。”
2023年體痛，準現銷慢，使人索方，趨勢難逆，錯失疏解良機。
樓評君箴言：家長制集權善決，經營中謀勢納智。君子生非異也，善假於物也。
勸君兼聽納諫！
諮詢顧問，專注趨勢！
主業：城市進入/土地推薦/可行性分析
產品定位/開發諮詢/企業培訓
-- END --
© Copyright
作者：張明圖片：來源網絡 侵刪
原創作品未經同意或授權不得商用
□ 更多太原樓評原創熱文□