突發，一線救市又有新風向！
作者：垚圭城（六土）
救市，功成不必在“樓”。
樓市的放鬆政策，從來不是僅僅針對樓市的，也不是僅僅着眼樓市的，有着更寬的視野和更高的目標。
9月20日晚，廣州調整該市限購政策，這也是一輪完整的房地產牛熊市道中第一個放鬆限購的一線城市。
當日，廣州市政府發佈了《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，提出了調整住房限購政策實施區域範圍——將本市住房限購政策調整爲，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房；將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年。
用大白話解釋，政策執行後的結果就是幾條：
這個政策有幾個地方值得玩味。
1.這一輪放鬆的重磅政策都是從廣州開始，無論是8月30日的認房不認貸，還是9月20日的放鬆限購，這也說明廣州對於房地產的依賴度要高於其他一線，同時市場表現也弱於其他一線。
根據統計顯示，即便廣州在一線城市中首個落地“認房不用認貸”政策，並下調二套房首付比例，但市場的需求動能仍然不足。
截至9月上半月，廣州一手住宅成交面積爲571.5萬平方米，與去年同期相比僅微增了1.5%，與上半年14%的增速相比大幅收窄。
與此同時，截至到8月末，全市一手住宅庫存面積達到1275萬平方米，去化週期攀升至19.6個月。
通過數據可以看出，廣州樓市並沒有因爲前期利好而迅速回暖，反而疲態盡顯，這也是進一步放鬆又從廣州開始的原因。
2.廣州樓市上一輪牛市的兩大熱點片區，也是廣州近郊發展較好的黃埔和番禺，成爲不限購區域，說明這兩個區域對於土地財政的需求還是比較高的。
3.南沙作爲一個處於高速發展階段的郊區區域，和主城區一樣被限購，說明南沙在政府規劃中的地位較高，發展戰略性儲備用地較多，這一點和北京通州比較類似，通州作爲一個遠郊區，限購政策甚至嚴於北京城區。
4.滿2年二手房出售免增值稅是一種實打實給市場讓利的政策，充分說明管理層救市的決心，拿出真金白銀來挽救市場纔是真的救市。
那麼這次政策對廣州樓市和其他一線城市的影響幾何呢？
我們參考上一輪認房不認貸政策在廣州實施之後，其他一線城市政策跟進的速度，不排除近期內放鬆限購政策向其他一線蔓延的可能。
目前看深圳的跟進的概率最高，畢竟深圳市場在2021年8月之後就一直低迷，二手房單月交易量始終在3000套以下徘徊，最低的2022年2月份甚至低到過800多套的19年曆史最低點。
深圳9月份的二手房成交量首要目標是衝擊3000套，這一目標距離5000套的榮枯線仍有40%的差距。
雖然進入9月，深圳全市二手房連續兩週成交量回升，但是掛盤量繼續增加。目前深圳全市共有56119套有效二手房源在售，較上週增加1153套，這是深圳樓市近13年來二手掛牌的最高記錄了，對應的去化週期約18個月。
深圳復甦的力度在北上深中屬於最弱的。
而上海、北京市場表現則較廣州、深圳明顯強勁。
2023年9月1-15日，上海二手房成交8733套，相比8月份同期增長22%。結合看6月成交12314套，7月成交12227套，8月成交13471套，上海基本探明瞭成交量底部。
掛牌量方面，上海二手房掛牌量約7.8萬套，對應二手房月成交量，去化週期約5個月。後續我們需要關注的是9月份上海二手房成交量是否突破15000套並持續站穩。
2023年9月1-15日，北京二手房成交6425套，相比8月份同期增長41%。結合看6月成交11607套，7月成交9718套，8月成交10960套。北京復甦的形勢和幅度，看起來比上海更強。
9月份北京二手房成交量預計將突破12000套，結合近期的簽約量，10月份成交量有望突破15000套。北京二手房掛牌量約13萬套，去化週期約10個月。
由於北京2019年後漲幅並不明顯，且2022-2023年成交量下滑不明顯，一旦持續復甦，很可能成爲這一輪全國樓市復甦的龍頭。
所以，北京、上海的政策出臺可能更爲謹慎。
而這種謹慎並不僅僅體現在北京、上海這樣的超強城市，即使其他一、二線城市，政策的落地也是較爲謹慎的。
這一輪房地產救市與2014年“9.30新政”和2015年“3.30新政”最大不同在於這一輪新政是根據市場表現不斷調整、有鬆有緊的，而不是一刀切、一次到位的。
例如市場一直預期的“首套2成首付”並沒有在廣州落地。
根據最新的消息，廣州四大行新政策並未施行首套房2成首付政策。最新政策爲在廣州無房及有1套房無貸款或貸款已結清，首付爲30%，利率爲LPR-10bp；在廣州有1套房且在供，首付爲40%，利率LPR+30bp。
這一政策遠不及市場預期。
而南京在月初“落實首套房兩成首付、二套房三成首付”的政策也打了折扣。9月20日，有樓盤通知購房者其首套房的首付比例從20%漲至25%，二套房則由30%漲至35%，其他城區則按照之前的新政不變。
這種政策的微調都體現出在樓市政策持續放鬆中，依舊始終保持謹慎性，防止過去那種“一放就亂”現象。
但是比謹慎更爲確定的是“樂觀”。
可以確定的是，樓市放鬆的腳步卻並不會停下來。
我在8月31日發佈在功夫財經的文章《輪到一線放大招了》中寫過，這一輪政策調控的特點就是——會一直加碼放鬆，直到管理層認爲市場表現滿意爲止。
不滿意，就會一直放鬆；還不滿意，就繼續放鬆。
按照這個思路，未來深圳的限購、限售、增值稅5改2並非不可能，甚至上海、北京的限購、限售、增值稅減免都有可能出現。
那麼，政策可能用什麼樣的形式呈現出來呢？
2021年我在線下課程中就講過，真正有效的政策放鬆是從十二個字開始的，這就是“郊區破局 稅費讓利 人才入手”。
“郊區破局”就是一線城市的限購、限售都是從郊區開始打破，根據市場表現逐步向市區延伸。
廣州已經做出表率，將南沙區、白雲區核心以外的郊區各區全部放鬆限購。
那麼深圳有沒有可能從大鵬新區、光明區、坪山區、龍崗區開始放鬆；上海會不會從崇明區、金山區、奉賢區開始，向寶山區、松江區、寶山區、青浦區、嘉定區延伸，乃至到閔行區和浦東新區的部分區域；北京能不能從密雲區、平谷區、延慶區、懷柔區開始，向昌平區、順義區、門頭溝區、房山區部分區域延伸。
“稅費讓利”就是從交易環節的實打實少交真金白銀。增值稅減免從5年改2年；二套豪宅契稅降低至1.5%，二套普通住宅契稅降低到1%,首套房契稅補貼；個人所得稅的降低等等。
“人才入手”就是以“吸引人才”爲目標，通過放鬆落戶政策，吸引更多的人來到這座城市，擁有購房資格。
深圳的人才政策已經非常放鬆了，落戶進一步放鬆的可能性不大，但是會不會將“3年戶口+3年社保”的購房資格降低爲“1年戶口+1年社保”甚至無需社保、落戶即可。
廣州郊區落戶政策已經放鬆，年齡在28週歲及以下，擁有國內普通高校全日制大專學歷等，在差別化入戶實施範圍區域內連繳社保滿一年者可入戶廣州白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7個行政區。
上海已經針對清北復交、同濟、華師的應屆本科生，以及雙一流的應屆研究生放鬆落戶要求。
那麼未來廣州的人才落戶政策會不會放寬年齡的標準？上海的人才落戶會不會從五大新城開始放鬆？可以預料，市場不及預期，那麼這些政策放鬆的可能性就一定存在。
我在直播中曾經說過一句話，樓市的放鬆政策，從來不是僅僅針對樓市的，也不是僅僅着眼樓市的，有着更寬的視野和更高的目標。