吳東進：北士科上萬坪地應規畫打造生技園區

新光人壽取得的北士科16000土地鄰近金仁寶集團北士科總部預定地，如今該地仍閒置，而且要變更設計，令新光金創辦人吳東進憂心。圖/本報資料照片

對於新光金公司派主張北士科16000坪土地要變更設計，朝所謂更有坪效的方向規畫，當初標下北士科這筆土地的新光金創辦人吳東進提出截然不同的看法，他有三大主張：1、這塊土地是工業用土地，本來就應朝打造產業園區，尤其是生技園區的方向來規畫；2、若改成商辦大樓，因爲是BOT案，只能租不能賣，不見得好租；3、工業區蓋商辦大樓，還得變更地目，拖延更多時間。

東元電機集團創辦人黃茂雄位於南港的「臺北生技園區」，在去年3月落成啓用，吳東進談到此相當有感，除了新光人壽參與該案投資6億元之外，當初他標下北士科這塊上萬坪土地，也希望能打造爲生技園區，尤其是北投一帶醫院多，像是振興、馬偕等等，都是可以合作的對象，最令他惋惜的是新光人壽是在和仁寶集團幾乎同一時間取得該地，但相較於仁寶去年已經動工，新壽所標下的T17、T18基地，卻因爲重作設計修改而延宕，目前看來至少會比仁寶晚2年完工，一年至少有10億租金收入，二年等於少了20億的收入。

他並強調，越晚完成開發，開發價值就會流失更多。對於租金的估算，吳東進表示，若以一坪租金1500至2000元來算，每年租金收入就少了10億，滿租甚至有14.4億。

另外這和RBC計算也有關係。RBC規定空地得加成計算風險資本，倘若這塊土地維持空地狀態越久，對RBC計算越不利，多2年閒置，風險係數就往上增加而使風險資本加成增加。

吳東進也表示，當初標下北士科土地，是想發展爲生技園區，可發揮滅菌工廠、生技醫療業、生化實驗室等三大功能，提供作爲生化及製藥產業發展的基地，所以在挑高上有別於一般商辦大樓的4米，工業大樓的挑高都要6米5以上纔有利於排氣，所以不能說工業大樓挑高多，就是浪費坪效，因爲該挑高有其功能所在，反而公司派現在全面變更設計，要改作爲商業大樓，反而延誤這塊土地的開發，不利RBC。