香港澳門過招，慘的是珠海

繼香港樓市撤辣之後，澳門也跟進了。

4月12日，澳門特別行政區行政會舉行新聞發佈會，會上提到，已完成討論《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律草案，內容包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅。

有人說，澳門這是看到香港撤辣之後樓市的火熱表現，也想蹭蹭內地精英購買力的光，因爲政策發力的方向跟香港如出一轍——

降稅保價，取締地方保護。

針對內地購房羣體，新法案實施後，能夠節約下來的成本還是不小的：

之前，內地購房者去澳門買房，購買200萬澳門元以下房源需交1%的財產轉移印花稅；

200萬-400萬澳門元需交2%的財產轉移印花稅；

400萬澳門元以上交3%的財產轉移印花稅。購買第三套需交10%的取得印花稅。

外地人在此基礎上需多交10%額外印花稅。

而新規實施後，非澳門居民購買澳門樓宇將等同澳門居民，稅率將低至1%，購買住宅最高可貸7成。

力度整體來說，還算可以。

至於效果嘛……可能不會太令人振奮。

香港澳門，同是最近30年迴歸的手足兄弟。

因爲相似的經歷，總被大家默認爲或連體或競爭的關係，二者經常被拉出來比較。

此番樓市撤辣，有些人擔憂，澳門會分流部分看好香港的客羣，畢竟單價更低。

但是實際上，這是一個非常嚴重的誤區，香港和澳門無論從定位還是體量上，都不是一個量級的選手，沒有什麼可比性。

澳門，33.3平方公里，68.4萬的人口。

香港，2754.97平方公里，750.31萬人口。

兩個天通苑的規模，真的整不了什麼大活兒。

根據澳門財政局資料所示，2018年，澳門錄得10585宗住宅成交；2019年取得印花稅生效後，成交量急跌27%至7745宗；到了2023年，成交量更是大跌73%至2913宗。

因爲盤子太小，所以基本上沒啥流動性可言。

跟香港不同，澳門樓市在減辣的路上就沒停過。今年1月份，取消了對購買第2套住宅的人5%印花稅的徵收，還放寬了樓宇按揭要求。

但是效力非常一般。

在香港買房，不管是租是住，獲得感都很高。（當然了價格也很貴）

這種獲得感的背後，是以高階且多元的社會資源做支撐的。比如就業紅利，比如教育紅利，比如移民紅利等等。

但是澳門不一樣，產業過於單一。除了那些生計跟澳門高度綁定的買房者，澳門房產的適配羣體並不算多。

但是，打不過香港，不代表拿捏不了珠海。

珠海，由於其城市的特殊性，在過去幾年，一直保持的德不配位的價格體系。

旅遊城市、度假城市、養老城市，三頂高帽一戴上，房價水平一度衝到了全國前五。

最狂熱的那幾年，東北老鐵打着飛的跑金灣搶養老盤。歡迎會上的酒味兒還沒散呢，返程的飛機就已經落地了。

主打一個買了不住，屯着。

結果，這兩年的樓市震盪，導致珠海直接從巔峰滾到了半山腰。三年內買房的，基本都沒跑掉。

珠海的技能點，全部點在了康養領域，能拿得出手的產業也不多。

而以珠海作爲假想敵的話，澳門的劣勢就不那麼明顯了——尤其是手裡還握着橫琴：在橫琴島全面封關之後，澳門經濟的實際範圍擴大到了橫琴島的範圍。這實際上爲澳門的未來發展打開了空間。

澳門沒有地了，不要緊，去橫琴就好了。

澳門對橫琴的期待，其實就是發展成爲一個“小香港”，要錢給錢，要政策給政策，要產業給產業。

就是現在還沒啥人。

因此，澳門樓市的發展，也可能會影響到琴澳合作區樓市的升跌變化。澳門如何利用琴澳合作區。

假如，未來珠海和深圳之間的屏障徹底打通，那麼澳門這波撤辣搶跑的收益，將會被無限放大。

不過話說回來，房地產的未來基本已經寫好了。所有政策的放鬆，背後的邏輯不一定是在提振樓市本身，而是搶人才、搶資金。

香港如此，澳門如此，北上廣深亦如此。