香港住宅6月成交量下降三成，新房跌穿2015年價格

香港“撤辣”沒能扭轉樓市的跌勢。

“辣招”指的是，香港政府爲打擊房地產炒作行爲，抑制房價過快上漲而推出的一系列政策措施的俗稱。2010年以來，港府陸續推出了多項樓市辣招，不過，隨着樓市降溫，2023年10月，港府就局部撤銷“辣招”，並在今年2月28日全面“撤辣”。

全面“撤辣”之後，內地買家購買香港物業的稅費與港人等同，稅費降低後，內地買家的涌入給香港樓市成交量帶來明顯影響。香港土地註冊處統計的數據顯示，今年3月，香港住宅樓宇買賣合約數量上升至3971套，而在此之前的半年，月度成交量基本在3000套以下。4月，“撤辣”政策效果凸顯，香港住宅樓宇買賣合約數量大幅上升至8551套，5月下滑至5546套，不過仍然保持在較高水平。

進入6月，“撤辣”後累積的置業需求一下子被消化後，住宅成交量開始明顯減少。近日，香港土地註冊處統計的數據顯示，6月香港住宅樓宇買賣合約數量爲3856套，環比下降30.5%，較今年4月的成交高點減少了一半。

新房市場上，儘管開發商已採用了降價策略，但銷售仍難以顯著提升。例如，紅磡“THE HADDON”項目開盤推出了63套房，開盤首日僅成交了13 套，去化率僅20.6%；長沙灣“恆珀”項目，則在開盤首日零成交。

價格方面，新盤價格已跌穿 2015 年的水平。

香港差餉物業估價署數據顯示，香港商品住宅售價指數於今年首五個月回落1.7%，已從2021年9月樓價高峰期回落23.1%。其中，二手住宅價格整體已回落至 2016年的水平；一手住宅價格回落至更早的水平，較2015年同類型項目低逾10%，例如，截至2024 年5 月，油麻地甲類住宅單位（實用面積小於431平方呎）一手成交平均呎價較2015年10.6%，由2.3萬港元/呎跌至2萬港元/呎。

仲量聯行的分析報告稱，內地買家於“撤辣”後涌入香港樓市，爲樓市帶來新需求，然而，香港買家受到高息影響，置業意願減弱，此消彼長下，新需求的影響有限。在持續高息及物業估值下滑的環境下，銀行自然收緊按揭貸款的審批，對向來依賴銀行貸款的香港本地買家造成影響，香港本地買家獲批銀行按揭貸款的難度越來越大。

對於香港下半年的房價，仲量聯行香港主席曾煥平表示，今年下半年，香港中小型住宅價格預計將下跌約10%，豪宅價格將因新供應量增加，預計下跌5%～10%。另外，即使美國減息25～50個基點，也不太可能對香港按揭利率構成顯著影響。

此外，曾煥平表示，截至今年3月的前12個月內，香港負資產個案數量已飆升400%至3.2萬套。如果今年樓價下跌10%，估計負資產數量將突破10萬套。這裡的“負資產個案”，通常指的是，物業的市價低於原先用來購買物業的借款(樓宇按揭)。在香港，購買物業的首付比例最低爲10%，也就是說，截至今年3月的前12個月內，香港有3.2萬套商品住宅已經較購買時跌了一成首付以上，如果今年樓價下跌10%，將有超過10萬套商品住宅較購買時跌一成首付以上。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰認爲，市場需要更多支持需求的政策來恢復供求平衡，並避免樓價下跌陷入惡性循環——買家因預計價格未來持續下降而推遲購買，變相實現了價格下降的預期。

曾煥平表示，樓價自 2021年9月以來已連跌三年，而自1997年亞洲金融風暴以來，樓市從未經歷如此持續的跌勢。他建議，政府推出以下救市措施：成立專責小組評估樓市風險水平，並制定措施以降低風險；向首次置業人士提供低息貸款；向合資格的人才推出額外的置業鼓勵措施，將住宅物業納入新資本投資入境計劃的投資範圍。