信貸收緊，樓市還能“抗打”？

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房地產短期看金融，一看流動性，二看信貸。

2020年在低利率和貨幣寬鬆的推動下，房地產市場復甦對去年3月以來的這輪經濟復甦貢獻明顯。隨着2020年6月份以後貨幣政策迴歸正常化、邊際收緊，房地產銷售和投資均面臨回落壓力。

根據經濟學家，任澤平團隊研判，今年3月份流動性拐點已經顯現，經濟存在較大滯漲風險。對此，任澤平發表文章，使用的標題是《滯漲來了》！

信貸收緊大勢所趨，房地產信貸在去年最後一天爆出重磅新聞，銀行被劃分爲五檔，分別考覈房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比兩條紅線。隨後，銀行遭遇房貸額度緊張、“提前還貸”、嚴查“經營貸”、“放款週期延長至6個月”、“首套利率奔6”……此類新聞佔據一季度樓市各大頭條。

3月22日，成都新政落地，又一信貸收緊政策“石錘”。

此次調控祭出“提高首付”的雷霆手段，都說房地產短期看金融，這也是能“最快見效”的調控工具。

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今天我們就信貸這把“殺手鐗”，接着說3.22成都樓市新政帶來的影響。

從去年此輪調控一開始，我們就強調，總體來說，調控對剛需是友好，對改善來說難度會比較大。

去年11.24新政確定“無房優先”後，相信大家對“剛需利好”這一判斷的體會更加深刻。此次“3.22新政”，也體現出“無房”“有房”區別對待，精準施策的調控思路。

上圖紅色部分爲新政前後有變化的內容，其餘則是新老規則一致的內容。

新規的信貸變化，歸納成一句話就是：現手上房源數小於2套的（0或1）家庭，貸款已結清視爲二套房處理。

但是，這個貸款已結清的二套房，首付的比例又和貸款未結清的二套房不一樣。

具體是，貸款未結清的二套房“適用老規矩”，首付6成，高新南和天新7成。新規裡面，已結清的二套房分爲兩種，普通房首付4成，非普通房（面積144平米以上）首付5成。

你看，買房能貸款的情況，首付從3成到7成，每一檔均有對應羣體入位。

不得不說，在精準施策理念之下，調控是越來越精細化。

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那麼，這個信貸新規對誰的影響最大呢？

很顯然，首付3成的無房無貸，首付6/7成的二套未結清家庭，是沒有影響的，新老規矩一樣。

遭受影響最大的是，結清貸款，房產少於2（0和1）套的家庭。這部分客羣，基本對應的是剛改和改善羣體。

無房，但有過貸款的剛改；有一套已經結清，想置購第二套的改善；這兩類人羣貸款規則變了。

這兩類人羣購買不同產品首付比例也不一樣，普通住宅首付4成、非普通住宅首付5成，說明調控的思路是鼓勵購買中小戶型，要購買144以上的大戶型，首付比例更高。

最近幾年市場大戶型趨勢較爲明顯，在售新盤改善大戶型佔比較大，提升大戶型首付比例，會使“打新”熱度有所降低。首付提高槓杆降低，從歷史情況來看，效果還是較爲明顯。

新規還將產生另一個潛在影響。

按照老規，很多人在買第二套房時，會考慮把首套結清，這樣第二套房就能以首套標準首付3成。按照新規，即便你結清首套，二套房將按照二套標準貸款，首付4成或5成。

比如，首套房已經買了10年，現在剩餘貸款只有50萬；準備購入的二套房200平米600萬。按照老規，還了首套貸款50萬，只需首付180萬，便可以拿下，總需資金230萬。按照新規，還了首套貸款50萬，還需首付5成300萬，總需資金350萬。如果不還首套50萬，那麼二套則需首付6/7成，總需資金360萬或420萬。

在新規之下，換房羣體的成本大大提升，加上嚴查首付資金來源，經營貸等“組合拳”，即便熱錢多但要流入樓市獲利也越來越難。

在信貸收緊，資金成本大幅上升之後，不少人會考慮換房的緊迫性，或者直接放棄換房。

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大家應該都已經注意到，此次差異化信貸政策涉及的範圍並非是全成都，而是“四川天府新區成都直管區、成都高新區（包括高新區南部園區、高新區西部園區）、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區等12個區域。”

也就是我們常說的5+2主城+5個二圈層。這12個區是成都最熱，最重點的購房區域。

所以，這也是差別化調控，精準施策的體現之一。那麼，它的影響是什麼呢？

不利的一面，上面已經說了，對剛改和改需不利，但對剛需有利，競爭小了嘛。

從區域來看，對一二圈層不利，對三圈層有利，三圈層的貸款政策不變，相對仍然寬鬆。加上這些年部分三圈層已經通地鐵，也在積極融入中心城區，居住價值有所提升。比如新津、都江堰、崇州、簡陽等三圈層有可能迎來一波新政之後的外溢購買潮。

從產品來看，信貸新政只涉及住宅。所以，接下來部分商辦產品，比如商辦類的別墅、商辦大平層、公寓、甚至寫字樓會有更好的機會。

另外，二手房市場由於同樣受差別化信貸新政影響，購買門檻同步提升，總體來說購買熱情短期內會有所下降。

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主編：邱 薇

主筆：代 維

編輯：小甜甜

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