新居住時代剛剛開始，貝殼彭永東：去開放地擁抱所有新的東西

“在這一輪市場週期裡，我們越來越篤定的東西，是‘看長’。”

三季度財報發佈後，貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示，對貝殼這個組織來說，生存和發展是核心命題，不僅是思考下一年怎麼做，更多的是怎麼成爲30、50、100年的企業。

要築就百年基業，仰賴於行業整體發展空間，更考驗企業的戰略智慧和定力。

在房地產行業調整的當下，貝殼提早預判到了趨勢，於去年將戰略升級爲“一體三翼”，組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，而最終目的只有一個——幫消費者“安居”、助服務者“樂業”。

經過一年多時間，貝殼戰略的前瞻性得到了驗證，今年第三季度，貝殼非房產交易服務業務快速增長，收入同比提升54.3%，佔營收比例達38.3%，創下歷史新高，相比去年同期大幅提升6.8個百分點。

新業務穩健生長的貝殼，已經不再是單純的房產經紀平臺，而正成爲一家“一站式”的居住服務企業。從長遠看，未來，消費者關於“住”的各類需求和願景，都有望在貝殼實現。

告別單純的房產經紀

貝殼最初創辦時，是一家提供房產交易居間服務的企業，從二手房到新房，助力消費者買到符合需求的大宗房產、實現美好居住，一直是其經營主線。

但如今，貝殼已經從最初的業務版圖中脫胎重生，告別了單純房產經紀平臺的標籤。

日前，貝殼發佈2024年第三季度財務業績，顯示其三季度總交易額（GTV）爲7368億元（人民幣，下同），同比增長12.5%，淨收入爲226億元，同比增加26.8%，淨利潤爲11.68億元，經調整淨利潤爲17.82億元。

業務保持穩定增長之餘，這份財報非常亮眼的一點是：非房產交易服務業務正脫穎而出。

數據顯示，今年第三季度，貝殼的非房產交易服務業務實現快速增長，收入同比提升54.3%，佔營收比例達38.3%，創歷史新高，相比去年同期大幅提升6.8個百分點。

這份成績單，印證了貝殼此前戰略調整的前瞻性和正確性。

彭永東曾在《翻越第二座山，吹響集結號！——S寫給貝殼全員的一封信》中表示：貝殼將戰略升級爲“一體三翼”，組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，以及財經、產研、戰略、品質、人力、用戶、合規、公共、協同九條事務線，最終目的只有一個——幫消費者“安居”、助服務者“樂業”。

“一體”業務是貝殼的基本盤，而家裝、惠居、貝好家這三條業務線，則代表貝殼伸向未來的觸角。

貝殼戰略的調整，有堅實的底層邏輯作爲支撐。房地產上個時代，“買到房”是核心目標，而隨着行業供應逐漸飽和，消費者的需求正從“買到房”變爲“住得好”，人們對美好居住的需求越發迫切。

而貝殼家裝、惠居等事業線，則呼應了消費者對品質居住、多元租住的需求，可謂適逢其時。

經過一段時間發展和醞釀，貝殼上述新業務已經“開花結果”，成爲貢獻營收的重要力量。

今年第三季度，貝殼的家裝家居業務合同額達到40.7億元，同比增長24.6%；淨收入42億元，同比增長32.6%；家裝家居業務貢獻利潤率達到31.2%，同比提升2.1個百分點；包括定製傢俱、軟裝等在內的新零售合同額爲11.4億元，同比提升2.1個百分點。

貝殼家裝家居業務增長，主要因爲：家裝家居業務在品質上、口碑上的提升，帶動了訂單增加；新零售如定製傢俱、軟裝傢俱和電器等貢獻增大；交付能力提升帶動交付週期縮短。

管理層表示，得益於精細化運營管理、優化採購等舉措，三季度家裝家居業務持續穩定增長，貢獻利潤率達到31.3%。其中北京、廣州、鄭州和南昌的表現尤爲突出，每個城市的合同額同比增長均超過50%。

惠居事業線同樣表現亮眼，三季度，貝殼房屋租賃服務收入達到39.4億元，同比增長118.4%，主要由於省心租模式下的租賃房源數目增加。截至期末，“省心租”在管房源量突破36萬套，去年同期爲超16萬套。

在運營效率方面，管理層介紹稱，貝殼持續提高租約續簽的比例，這一舉措有助於降低重新租賃的渠道成本。截至期末，“省心租”租約續簽率約爲52%，去年同期爲48%。

今年來，貝好家也開始“小試牛刀”。比如，以1.34億元競得西安市未央區兩宗商住用地，與業內合作開發；10.76億元競得成都錦江區金融城三期H12地塊，這塊地則計劃自主操盤。

值得注意的是，貝殼在該業務線的邏輯及風控非常明確，即並不是要成爲房地產開發商，也不會使用自有資金做大規模的重資產開發投資，重點是驗證C2M產品解決方案的落地能力、打造樣板項目的能力。

“我們不會盲目下注。”彭永東在三季度業績電話會上直言，這個行業每一個賽道都非常大，進入任何一個賽道都需要重決策。“我們一定要未雨綢繆，去開放地擁抱所有新的東西，並且做長期的佈局。需要經過前期大量的思考，小分隊的試水和深度的參與，需要對一件事有很深的理解，不能着急，這也是我們在探索的貝好家業務的邏輯。”

伸向未來的觸角

貝殼三季度亮眼的財報數據，給了市場以驚喜。如果往縱深處處看，會發現這一切都有蹤跡可尋。

從鏈家到貝殼，做“難而正確的事”，一直是這家公司的信念與基因。如今，貝殼正在更堅定地“看長”。

在三季度業績電話會上，彭永東闡述了貝殼的最新經營願景：成爲一家百年企業。

經歷多輪市場週期後，貝殼更加意識到了長期發展的重要性，以及持續增長的必要性。“第一要務是生存下去，而生存的敵人是僵化、官僚、失去增長和創新的活力。”彭永東直言，判斷一家企業是否有永續生命力，一是有“德行”，是否在做正確的事，二是有創造性。

貝殼如今的戰略及業務實踐，便是圍繞着“德行”與“創造性”，持續構築企業的長期生命力。

在傳統的“一體”業務板塊，貝殼圍繞“難而正確的事”，做出了諸多引領行業風向的創新；而圍繞着家裝、惠居等業務，貝殼則是提早佈局、未雨綢繆，開放地擁抱新東西，保持創造性、做長期佈局。

以家裝領域爲例，貝殼很早便意識到了該賽道的豐富可能性。

“房屋使用價值的迴歸，將帶來整個居住價值觀的徹底改變，”彭永東曾表示，未來，租房住是不是也能成爲一種生活方式？如何通過設計建造、裝修翻新等方式，讓房屋空間更好地滿足家庭成員的功能需求和情感需求？從這個角度看，城市居住將面臨新的升級，新居住的時代剛剛開始。

貝殼研究院以往報告曾表示，作爲具有後地產週期和消費品雙重屬性的泛家裝行業，在房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢下，地產紅利的大潮正在退去，但長期來看增長潛力可觀。

發達國家的經驗顯示，當新房銷售達到頂點以後，泛家裝消費仍會持續增長，並且超過食品和服裝等一般消費品。驅動美國泛家裝行業長期發展的主要因素，是居民的住房翻新需求、單套住房裝修消費額的提升，而受房地產交易的影響相對有限。因此，我國泛家裝行業有望實現長期穩定增長。

“未來5～10年，中國泛家裝行業將進入產業發展的新階段，即模式創新、效率提升推動產業融合、規模成長，商業模式也將圍繞產品生產型、家裝服務型、平臺渠道型三條路徑升級。”該研究院在報告中表示。

更重要的一點是，未來的家裝家居行業，對品質的需求只會更高。在消費主導發展之下，消費者的變化決定了“對消費者更好、更快、更適合”是主流方向，規模企業更有實力推動行業正向發展。

貝殼的新業務邏輯也是如此，即以品質爲關鍵，夯實新業務底層能力。不同於經紀業務以推進人店高效合作爲重點，對家裝、租房等新業務而言，因行業優質供給不足、流程複雜，品質仍然是發力的核心方向。

譬如，在家裝方面，貝殼會梳理各環節關鍵點、迭代施工方案、提升派單效率、擴大維修維保團隊；在租房方面，貝殼會提供入住前檢修、標準化交房、租客側物業交割等服務，強化品質服務能力建設。

在三季度業績電話會上，彭永東也表示，在家裝家居和房屋租賃服務上，貝殼持續在產品、流程重塑和供應鏈等方面推進基礎能力的建設。

以上對多元業務的“看長”，對品質和基礎能力的建設，都將成爲貝殼走向未來的觸角。

基於貝殼的廣闊生長空間，多家機構對其給予了積極評價。美銀證券表示，貝殼是最近中國政策轉變和潛在週期性復甦的主要受惠者，預計在此次復甦及以長期來看，貝殼將超越市場增長。

中泰證券表示，我國居住行業涵蓋範圍廣，市場規模從2016年的25.4萬億元，迅速增長至2021年的39.6萬億元，複合年增長率爲9.3%，行業的長期市場規模持續擴大。近年來，因存量房供應量增加、房屋換手率上升、流動人口增長、改善需求的釋放，行業龍頭貝殼有望充分受益於居住行業市場規模的擴大。

未來，居住行業的“反向篩選”強度將會加大，頭部公司、品質服務的價值會持續凸顯，居住行業有望真正來到高品質房屋、高品質服務結合的新階段。貝殼作爲活躍在浪頭的變革者，也有望以更長的時間週期來佈局業務，讓企業生生不息，將觸角伸向更遠的未來。