信義房屋觀察 危老逾半改建在巷弄內

信義房屋觀察北市危老逾半改建在巷弄內。 (圖/信義房屋提供)

臺北市住宅老化速度快速，政府希望透過都更與危老政策加速老舊建物改建，根據臺北市建管處公佈的危老資料顯示，臺北市除了大馬路邊的老舊建築改建熱門外，巷弄內的老宅改建也相當積極，統計覈准的559案之中，有高達55%的改建案門牌都在巷弄內，顯示北市巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來，另外，統計還顯示50坪以下的基地面積，平均可爭取到24%容積獎勵、100坪以上則平均可以爭取到36%的獎勵，基地面積越大可以獲取高額容積獎勵的機率越高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，臺北市大馬路旁的老舊商辦、飯店，因爲所有權人單一，不僅沒有複雜的整合問題，參與危老改建還可以獲得40%的容積獎勵，因此申請狀況相當踊躍，不過統計臺北市的危老案件，有一半通過審覈的個案都處於巷弄之內，顯示危老政策的確有達到鼓勵老舊住宅參與改建的效果，不過受限於基地面積等因素，小基地的建築物規劃不易達到退縮或耐震相關條件，因此平均申請到的容積獎勵較低，100坪以上的建築物容積獎勵比起50坪以下多了將近5成。

臺北市巷弄內的危老改建案佔比超過一半，除了住宅老舊改建需求殷切外，與參與者的意願也有顯著關係，通常大馬路邊一樓店效較強，但改建前後價值增值效益有限，因此屋主參與的意願也會受到影響，不過巷弄內的一樓通常店面效益較弱，反倒比大馬路的一樓店面更有機會整合。

北市危老的容積獎勵方面，目前已覈准的559件重建計劃案中，有249件獲得容積獎勵最高上限40％（即獎勵法定容積30％，外加時程獎勵10％）；申請容積獎勵平均爲33.48%；最低申請容積獎勵值爲8%。

雖然危老政策對於北市巷弄內的老宅改建有所助益，不過並非所有區域都能受惠，主要因爲臺北市房價水準較高，二方面巷弄內的小面積開發，造價成本都會比大面積開發的成本高上許多，若是北市以外的小巷弄，開發商進去整合的意願都會相對低落。

資料來源：信義房屋不動產企研室彙整。