星悅康旅“撿漏” 60萬買回了奧園被法拍資產

觀點網 雖然一直宣稱“去奧園化”，但星悅康旅與“前老闆”奧園仍存在藕斷絲連的關係。

11月26日，星悅康旅發佈一則關於收購廣州樸厚物業有限公司全部股權及注資的公告。

根據公告，2024年11月26日，個人賣方與廣州欣美智慧生活服務有限公司（星悅康旅間接全資附屬公司，作爲買方）訂立股權轉讓協議。據此，賣方已根據股權轉讓協議條款及條件同意出售，而買方已同意收購廣州樸厚物業全部股權，現金代價爲60萬元。

據瞭解，就在此次交易前不久，廣州樸厚物業通過法拍公開拍賣，買下來位於廣州天河奧園大廈中的四間辦公室。

如今，這四間辦公室被星悅康旅以60萬元給收入囊中，被人戲稱爲“撿漏”。

只是，真的只是撿漏這麼簡單嗎？

如何撿漏法拍？

企查查顯示，廣州樸厚物業成立於2023年10月31日，法定代表人爲唐豔霞，註冊資本爲20萬元人民幣，經營範圍包含建築物清潔服務；專業保潔、清洗、消毒服務；家政服務；城市綠化管理；物業管理；物業服務評估；商業綜合體管理服務；園區管理服務等。

目前，該公司由唐豔霞與田英分別持股90%、10%。在公告中，星悅康旅稱這兩個人爲私人投資者，並表示是獨立第三方。

但廣州樸厚物業這家公司似乎有些“不務正業”：一方面，公司20萬元的註冊資本至今仍未認繳，容易對公司經營產生負面影響；另一方面，成立至今一年多的時間裡，該公司的營業額一直是0，也就是說這是一家空殼公司，並未開展實質性的業務活動。

星悅康旅之所看中這家目標公司，也是因爲其擁有位於廣州天河黃埔大道西108號2101-2104房的四間辦公物業，建築面積合計1274.12平方米，評估價3850.28萬元。

經查，該物業所在的位置正是奧園大廈。從名字中也能得知，這座大廈屬於中國奧園的資產，而星悅康旅在公告中明確指出，該物業原擁有人廣州奧園資產經營管理有限公司，爲中國奧園集團股份有限公司的間接全資附屬公司。

而中國奧園旗下辦公資產之所以會流落到獨立第三方手上，是因爲被強制拍賣了，所屬的司法案件爲中國工商銀行股份有限公司廣州荔灣支行與奧園集團有限公司、奧園集團（廣東）有限公司、廣州奧園資產經營管理有限公司等金融借款合同糾紛案。

大概率就是奧園方面還不上銀行借款，最後被銀行給起訴申請強制執行償還債務的過程。

這個原因倒也不意外，自從房企出現大規模暴雷之後，幾乎隨時都會新增幾條被執行人信息，奧園也不例外。

僅在10月份，奧園便新增了至少14則被執行人信息，執行標的合計超18億元。

不過這次拍賣並非一帆風順，廣州市荔灣區人民法院最早是在今年10月12日將奧園大廈21樓四間辦公室擺上阿里法拍網進行公開拍賣，一拍起價約爲3850.28萬元，但因無人出價而流拍；流拍後繼續掛牌，但因爲被執行人也就是奧園方面提出異議，二拍被撤回了。

直到11月17日及18日，廣州市荔灣區人民法院再次將這部分資產擺上貨架，然後廣州樸厚物業在18日成功競得該等物業，拍下的價格爲3080.23萬元，較一拍價格下降了約770萬元。

如今，廣州樸厚物業又將這部分資產賣給了星悅康旅。

從結果上來看，這次交易就是星悅康旅用60萬元買下了前控股股東中國奧園價值3800多萬的辦公資產，就像是在“撿漏”一般。

爲關聯方買單？

今年1月，在帶有國資背景的南粵星橋基金入主後，奧園健康改名爲星悅康旅，看起來是做了一次徹底的“去奧園化”，但中國奧園仍持有其24.68%股權，爲第二大股東。

此次收購奧園大廈部分資產背後，也透露星悅康旅與中國奧園之間仍存在千絲萬縷的關係。

星悅康旅在公告中交代此次交易的理由爲：該等物業位於交通便利的天河區，天河區乃廣州市最爲重要的商業中心之一。集團將透過收購事項及注資持有該等物業作自用及投資用途並可於交割後租出該等物業以獲取租金收入，由於該等物業於司法拍賣中每平方米的購買價款低於市場價，因此被認爲具有資產升值潛力。透過將部分該等物業作爲自用辦公室並出租餘下部分，集團預期將從節省租金及運營成本以及資產升值收益中獲益。

但事實真有如此樂觀嗎？

雖然廣州樸厚物業以3080萬元的價格拍下了奧園大廈四間辦公室資產，但目前也只是交了600萬元保證金而已，剩餘2480.23萬元代價金額則需要在12月8日之前存入法院指定的銀行賬戶，而目前尚未完成這一步。

星悅康旅這次收購廣州樸厚物業的價格雖然只有60萬元，但在股權交割之後還需要注資3000萬元。

這3000萬元的用途也早已確認：其中20萬元將用於廣州樸厚物業尚未認繳的註冊資本；2480.23元用於結算司法拍賣中奧園大廈尚未支付的價款餘額；最後剩餘499.77萬元則用作爲廣州樸厚物業的一般營運資金。

此次注資後，廣州樸厚物業註冊資本也將從20萬元增至3000萬元。

這一通操作下來，讓不少市場人士猜測，廣州樸厚物業就是星悅康旅爲了接手中國奧園此次被強拍抵債資產的馬甲公司。

一方面是因爲該公司自成立以來未開展過具體業務；另一方面，原股東實打實地支付了600萬的保證金，最後卻只賣了60萬，唯一要求是星悅康旅支付剩餘的2480萬元。

因此有不少人認爲，這次交易的本質就是星悅康旅仍在爲前控股股東中國奧園還不上的債“買單”。

雖然3000萬聽起來對一家上市公司來說不是很多，但這次“曲線救國”對星悅康旅來說還是有點失血過多的。

截止至上半年末，星悅康旅手上現金餘額約爲9.88億元，雖然現金仍比較充足，但需要看到的是，該公司上半年經營活動現金淨額只有3295.2萬元，公司利潤也僅有7509.9萬元。僅一次收購就消耗了近半。