一財社論：房市風險防禦要學會管控下行風險

5月各地房市被各類利好政策籠罩。

作爲要持續防範化解風險的重點領域，房市備受關注。4月30日的中央政治局會議明確，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

爲此，4月30日自然資源部發布《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確“商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓”。

各地則相繼推出利好政策。北京鬆動了已執行13年的住房限購政策，上海發起商品住房“以舊換新”活動，天津也放鬆限購，南京都市圈9城推出公積金互認互貸政策，廣東肇慶則明確從5月1日起實行按住房套內面積計價宣傳銷售等。

決策層多次指出房地產市場供求關係發生了新變化，應對這一新變化需各方認真辨識和量化，以形成新的發展思路。

當前的新變化，最突出表現在市場有效購買力不足所帶來的需求持續收縮，人們居住需求出現租購併舉的多元化滿足體系等。這些新變化的形成原因，既有國民收入分配長期以來過度向政府和企業傾斜，導致市場實際有效購買力空間不夠，又有租金回報率持續低於按揭貸款利率，引發住房居住屬性的迴歸、財富儲存的金融屬性弱化，還有人們對未來預期轉弱引發的信用收縮等。

新變化警示，房市已進入了週期右側，管控房價下行風險纔是推動房地產行業健康發展的核心。這要求政府和企業摒棄那種渡過難關需要營造買漲不買跌的消費心理，正是這種傳統的認知思維，影響着房市出清和健康發展。事實上，通過漲價去庫存的通脹式逆週期操作，儘管在八年前讓房市化險爲夷，但卻透支了市場的長期購買力，並使地產金融淤積大量風險，成爲當前需嚴防死守的重點風險防範領域。

顯然，當前繼續通過需求側刺激，很難真正帶領房地產行業走出困境，因爲市場很難再積攢起六個荷包湊首付的那種冒險，市場無慾望加槓桿配合財政和貨幣政策的逆週期操作，寬貨幣在緊信用場景下很難向經濟體系注入流動性。

這意味着各方都必須習慣並適應房地產進入右側交易，以管控好下行風險，而且相關政策、制度和交易策略等調整的速度越快，房地產就越快回歸健康軌道，各方代價就越小。

要有效管控下行風險，關鍵就是要爲市場提供有效的風險管控政策、交易制度和交易工具等體系，以消除對下行的恐慌。當前人們對右側交易和下行風險的恐慌，是缺乏管控房價下降和出清的手段，人們很難量化房價下行風險，導致房市面臨流動性不足風險，房地產不再成爲可以有效撬動市場信用的槓桿。

爲此，當務之急是要清除妨礙房市自由交易的各類政策，包括但不限於限購、限價等政策，積極促進房市出清；基於權責對等原則開發房產金融服務，按揭貸款的債權追溯要以抵質押標的物爲最終索取範圍，個人一旦無力還貸則銀行止步於收回房地產等；同時探索個人破產法的有效落地，爲居民債務重整提供有效的制度安排。此外，開發信用違約互換、信用風險緩釋工具和房產保值保險等產品，將房價損益風險通過各種金融創新工具，在市場進行交易，將風險交易給有管控和承載能力的人。

其實，管控下行風險，本質就是基於負債端對企業、居民進行資產負債表修復，而非集中在資產端激發泡沫化交易。唯有企業和居民的資產負債表得到有效修復，市場購買力能通過市場交易進行流動性變現，市場信用就會在交易中自然萌發。

因此，房市風險最好的防禦手段是打開房價出清的通道，讓交易迴歸正常，因爲市場交易的本質是風險和信用的重新優化配置，只要市場能順暢交易，新增信用就會不斷涌現，在房地產領域出現的跌價損失，就會在其他領域通過做加法來補償，這是經濟新舊動力交替的市場邏輯。

機關才運動，勝敗便相隨。風險緣於流動性匱乏，防範化解房市這一重要領域的風險，在於激活市場流動性變現能力，而非搭建風險轉移渠道。無交易不自由，風險唯有在交易中才能找到管控的歸宿。