溢價54%勇奪“地王”，招商蛇口爲“三千億夢想”充值

杭州土地市場“失手”後的第三天，招商成功在合肥“補倉”。

2月29日，合肥龍年首場土拍正式開拍，3宗宅地成功出讓，攬金約32.28億元。其中，招商蛇口拔得頭籌，溢價超54%摘下濱科城BK202401號地塊（下稱“濱湖01號地塊”），刷新單價“地王”記錄，另外兩宗則“花落”偉星和越秀。

合富研究院曾在一則報告中指出，2023年以來，安徽全省持續落位多個重點基建項目，後續城鎮化發展提速，房地產開發仍具較大空間；且合肥人口基礎、開發規模等較爲雄厚，發展潛力長期存在，將長期爲全省房地產開發主力城市。

過去的2023年，合肥供應大規模收縮，但土地成交價不斷走高。有數據顯示，2023年合肥市九區土地供應規模約484萬平方米，同比下降51%，成交規模約380萬平方米，同比下跌39%，但成交樓面價漲至11621元/平方米。

去年9月，合肥全面取消限購限售，以此提振市場信心，修復市場預期；後11月初，合肥又進行了取消限價後的首場土拍，5宗涉宅地吸金約76.7億，平均溢價率爲30.1%。

2024年首場土拍的“開門紅”則進一步給市場注入“強心劑”。劉敏直言，自去年取消土拍限價規則後，合肥土地市場關注度一直居高不下，品質房企、好產品呼之欲出，但大部分房企參拍態度仍然謹慎、對土地素質要求高，對樓板價安全邊際控制也很高，平衡拿地與盈利的空間，“濱湖作爲熱點核心板塊、優質地塊仍深受追捧”。

其指出，從目前新房市場供大於求的嚴峻態勢來看，前期拿地端安全墊越高，後期去化、現金流壓力越小，預判後期土拍市場仍將持續分化，核心區土拍熱度延續，非核心區供地需謹慎。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《國際金融報》記者，濱湖區域聚集了不少頭部開發商，已經形成聚集效應，項目扎堆，帶動周邊房價上漲，且招商蛇口近些年還在加速佈局長三角，“現在的投資，下半年就可以賣了，會對今年的業績有很大幫助”。

3300億目標落空

但盧文曦也直言，超54%的溢價率確實“有點兇”。

值得一提的是，從流傳的報名情況來看，合肥此次競拍的三宗宅地，招商蛇口都有報名，共涉及競買保證金5.2億元；此外2月27日杭州土拍中的7宗地，招商蛇口也進行了“全包”，保證金合計達到18.74億元。

1月的上海土拍中，其更是以約52.5億元的價格競得上海松江泗涇鎮宅地，爲該場土拍貢獻資金超8成，溢價率9.3%。彼時有消息稱，招商蛇口計劃將這宗地打造爲上海第5座招商花園城。

若將時間線拉長可以看到，招商蛇口的壕氣不止體現在今年。

不同與民營房企“冬眠”，近幾年來，以招商蛇口爲代表的頭部國央企在覈心城市積極“補倉”，投資節奏頗爲兇猛。根據中指研究院數據，該集團2023年的權益拿地金額爲612億元，2022年則爲766億元。

2023年3月的業績會上，招商蛇口財務總監黃均隆直言，當下很多企業沒有能力去拿地，這時就要勇於獲取一些優質項目；同時爲應對毛利率下滑、減值成倍的行業趨勢，招商蛇口會在操盤端及投資端共同發力，更加聚焦高能級城市。

合肥、上海等地一直是招商的戰略重鎮。2022年，其在上海摘地10宗、合肥5宗，董事長蔣鐵峰對這些項目十分看好，表示這之中有相當一部分會是紅盤，開盤可以秒光。

這些項目無疑助力了招商的業績，只是在市場下行趨勢的對衝下，招商蛇口的一些期待還是“落了空”。

按2022年業績會上所言，招商蛇口給自己制定的2023年銷售目標是3300億元，較2022年實現10%以上的增長。而根據公司此前披露數據，其2022年合共實現銷售額2936.35億元，與2022年基本持平。

回首來看，自2021年首次定下3300億元的銷售目標，招商蛇口已經在這條路上奔跑了三年。市場也好奇，其2024年是否還會延續夢想。

本文源自國際金融報