一線城市房價，誰最被低估？
原創 劉博團隊
01
深圳，定位變了！
近日，國務院對《深圳市國土空間總體規劃（2021—2035年）》的批覆公佈，其中對深圳定位、功能的新表述，非常值得關注。
過去20多年，深圳的定位從2000年的“我國的經濟特區，華南地區重要的經濟中心”，到2010年的“我國的經濟特區，全國性經濟中心城市和國際化城市”。
到現在，最新的定位多了一串頭銜：經濟特區，國家創新型城市，現代海洋城市，國際性綜合交通樞紐城市。
要發揮的功能也越來越像定位，更加實在了：全國性經濟中心、全國先進製造業基地、對外開放門戶、國際科技創新中心重要承載地等。深圳的遠景目標更被確定爲“競爭力、創新力、影響力卓著的全球標杆城市。”
這意味着深圳城市定位大幅躍升，將代表中國參與未來的全球城市競爭！
深圳之所以被國家賦予新的定位、新的使命，是因爲它在高質量發展道路上越跑越快，成爲名副其實的示範區、排頭兵。
比如最新公佈的財富世界500強榜單上，10家上榜企業的利潤竟然超過了長三角所有上榜的28家企業的綜合。
下圖是深圳上榜企業的數據：
10家深圳上榜企業2023年的營收是6993億美元，利潤是714.7億美元。
下圖是長三角28家上榜企業的情況：
深圳上榜企業平均每家的利潤是71.47億美元，長三角上榜企業平均每家的利潤爲21.34億美元。
民企多、利潤豐厚、市值高，是深圳頭部企業的特徵。相比之下，長三角也初步呈現了這些特點，但跟深圳相比還不是很突出。
再比如深圳上半年經濟成績：地區生產總值爲17302.22億元，同比增長5.9%。
在四大一線城市中，深圳以5.9%的增速名列第一，北京增速爲5.4%、上海爲4.8%。
工業投資增速上，深圳上半年達到了驚人的49.2%，全國爲12.6%、廣東全省爲15.5%。尤其值得注意的是，深圳上半年高技術製造業投資增長了69.3%！
深圳的外貿表現也極爲亮麗。今年前8個月，全市進出口總額29624.06億元，同比增長25.5%，進出口總額佔到全國的十分之一，增速高出全國19.5個百分點。
深圳對外出口已經連續31年位居全國第一，今年前8個月“出口+進口”的外貿總值超過上海，躍居全國外貿第一城。
近年來，深圳商事主體數量一直位居全國第一，企業數量全國第二，今年上半年新增商事主體26萬戶，全市商事主體數量逼近430萬戶。
02
深圳的房價，被低估了！
10月17日，廣州僑鑫·匯悅臺5號樓頂復房源以37萬元/平方米的天價成交，總價超4.61億元，刷新全國單套住宅售價新紀錄。
9月27日，上海翠湖天地六期推出的108套房源當日售罄，單價約20萬元/平方米，一天賣了近120億元。
以上最新豪宅成交反映一個問題：深圳經濟堪稱一線城市裡最近幾年表現最好的，但房價卻是調整幅度最深的。這讓深圳不動產價值在一線城市裡最爲低估，性價比也最凸出。
尤其是深圳的高端豪宅，更是一線城市中最被低估的，也是限價紅利最大的。
作爲同級別的核心地段新房，深圳相比於廣州和上海差距相當明顯。
如位於深圳灣超級總部基地的深灣玖序，備案均價僅爲13.3萬元/平方米。
還有尖崗山豪宅區的長城國富深圳院子，雖然突破深圳新房備案最高價，但也僅爲13.8萬元/平方米。
爲什麼會出現這種情況？
這大概跟兩個因素有關：第一，深圳樓市一直是中國樓市的風向標，整個市場盤子很小，熱錢涌入很容易把房價炒高，因此深圳一直對房地產市場特別謹慎，對地價，房價的限制比較嚴。第二，深圳實體經濟表現優異，是對土地財政依賴度最低的城市。
不動產價值低估，給購房者提供了“撿漏深圳”的機會，但隨着樓市回暖趨勢日益顯著，這種機會正變得彌足珍貴。
新政後，深圳樓市徹底火了。10月13日，龍華誕生新政後的首個日光盤，深業上城學府332套房僅3個半小時售罄，銷售均價去到7.6萬/㎡。
同一天，西部沙井大盤鴻榮源最新組團珈譽玖璽開盤選房，全是大戶型產品，產品總價過千萬，當天去化9成，成績相當不錯。
南山寶安核心地段的新盤在近期也陸續清盤。寶中前海，已經接近“無房可賣”的地步。
信息截至10月8日，僅供參考
作爲深圳樓市“晴雨表”的華潤城，短短半個月的時間成交了29套，成交量相當於新政前3個月的總和，成交價最高反彈14.4%左右。
豪宅業主惜售情緒蔓延，“反價”成爲常態。新政後深圳灣漲價房源佔比一下從24%躍升到67%。
數據來源：樂有家
更值得關注的是，深圳房地產市場告別了“高供應時代”。
看看“十四五”期間深圳年度建設用地供應計劃，不難發現一個趨勢：深圳居住用地供應及其佔比正逐年下降。
更直觀的數據是，回顧過去十年深圳居住用地成交情況：
土地供應持續收緊，加之非核心區域限購政策的放開，正在加速存量商品房的去化，深圳很快將面臨“無房可賣”的局面，日光盤或將成爲常態。
如果這種趨勢持續下去，不出兩年，深圳可能不得不再次收緊樓市。
03
豪宅買家，還有哪些機會？
10月16日，長城國富深圳院子獲批預售證，共推出63套210-230㎡多層住宅產品，備案均價約13.8萬/平方米。
這一消息引發了市場的廣泛關注，因爲它是深圳近10年來最難遇的機會！這類低密度產品在深圳市場已經多年沒有供應，這次只推出63套。
中國人對“院子”的摯愛是刻在基因裡的，它承載着文化根脈、歷史記憶、家族傳承等精神寄託。院子產品在一線城市向來備受矚目，而深圳院子的故事則頗具傳奇色彩。
2015年，中國房地產市場正處於蓬勃發展的黃金時期。一家知名房企以57億元的天價拿下深圳寶安尖崗山兩宗地塊，震撼業界。
這兩宗地樓面地價分別達79907元/平方米及51331元/平方米，溢價率高達177.61%和94.74%，一舉刷新深圳“地王”紀錄。
值得注意的是，當時深圳的樓面均價僅4萬餘元，而該地塊的樓面地價接近8萬元。此舉無異於重塑了深圳土地市場的價格預期。
該“地王”計劃引入高端IP“院子系”，並意圖將深圳院子打造爲頂級豪宅，傳聞銷售價格或達30萬元/平方米。
此後，市場環境劇變，很多房企陷入財務困境，深圳院子同樣受到影響，導致項目遲遲未能入市。
然而，深圳院子項目並未就此終結。
公開資料顯示，2017年3月，中國長城（四大知名化債公司之一）承接泰禾項目公司60億元債權，成爲深圳院子項目的投資方。此後，雙方進行更深層次的合作，中國長城成爲該集團最大債權方。
在中國長城資產接管下，項目更名爲“長城國富深圳院子”。長城國富植根於中國長城資產管理公司，公司主營房地產開發、實業投資和資產管理等業務，在處理複雜項目和化解金融風險方面積累了豐富經驗。
作爲央企，長城國富資金雄厚，且具備信用背書和品牌影響力，先後在北京、上海、深圳、蘇州等十多個一二線城市投資、盤活衆多風險房地產項目，爲經濟社會發展、維護羣衆利益承擔了央企責任。
13.8萬/平方米的均價雖然成爲深圳最高備案新房項目，但與4年前30萬預期的單價相比，下降幅度超過50%。且經歷了這些波折，項目開發成本不斷攀升，深圳院子的土地成本已超百億，13.8萬/平方米的價格怎麼算都難以盈利。
事實上，央企中國長城資產通過子公司接盤深圳院子，其目的不僅限於紓困和盤活資產，更考慮到化解金融風險、穩定房地產市場的社會責任等多個層面。
在過去十年裡，受“禁墅令”的影響，深圳市場上未曾出現過容積率低至2.1的多層住宅項目。
考慮到深圳土地供應的稀缺性，未來十年內，核心區再次出現如此低密度的住宅產品的可能性極低。
隨着深圳城市定位的全面躍升和經濟實力的持續增強，我們不禁對深圳房地產市場的未來充滿期待。
在這個關鍵窗口，有兩個值得我們密切關注的重要事件：
首先，深圳房地產市場已經觸及底部，正迎來反彈的黃金機遇。長城國富深圳院子的入市，無疑是一個具有象徵意義的里程碑。
這個備受矚目的項目能否成爲激活豪宅市場的新拐點？它不僅代表着高端住宅市場的復甦，更可能預示着整個深圳房地產市場的新一輪繁榮。
其次，在當前利好政策的推動下，深圳院子的開盤表現令人期待。
作爲深圳近十年來最稀缺的低密度住宅項目，它的市場反響將成爲衡量深圳豪宅市場熱度的重要指標。這63套稀缺房源的去化速度很可能爲深圳樓市未來走勢提供關鍵性的參考。
結果如何，讓我們拭目以待吧。