逾380億美元 美國商辦貸款 陷違約風險

根據數據公司MSCI資料,美國超過380億美元的商辦貸款面臨違約、拖欠或其他困境威脅,寫下2012年第四季以來最高紀錄。

商辦業主償債的速度大幅放緩。根據穆迪數據,2021年時,超過90%被轉換爲商用不動產抵押貸款證券(CMBS)的商辦貸款,在到期時清償完畢,但去年該比率陡降至35%,創下2007年開始追蹤該項數據以來最低水準。

穆迪商業房地產主管雷迪(Matt Reidy)表示,商辦業主償債狀況出現鮮明的轉變。

美國聯準會(Fed)持續將利率維持在高檔,市場對降息預期一延再延。高利率對業主構成嚴峻的挑戰,因爲商業不動產的業主貸款金額至少是建築物成本的一半,且大多數即將到期的貸款是在先前利率時期簽定。

疫情爲商辦市場帶來重大改變,許多僱主允許員工在家遠距工作,並重新思考辦公空間需求,也讓商辦市場需求萎迷不振。

租客簽定新租約也會仔細審視房東財務狀況,確認房東不會遭債權人拿走房地產所有權,和確保房東有能力負擔所承諾設施。

房地產投資銀行Eastdil Secured主管艾德華茲(Adam Edwards)表示,房客將焦點放在能爲建築物投入額外資本的房東,他們希望員工重返辦公室。

租客小心謹慎是有理由的,未來12個月有180億美元轉換爲證券的商辦貸款到期,較2023年的水準高出逾一倍。穆迪預測多達73%的貸款難以再融資,因爲受到房地產的收入、債務規模和閒置率等因素限制。