越秀第一梯隊牛小學位房，200多萬有電梯樓（附真實成交數據）

江湖一直有個傳說，越秀區省一級小學雖然有22所之多，但也分了三個梯隊。

來，我們聽聽這些位於食物鏈頂端的牛小名字：

東風東路小學、農林下路小學、文德路小學、東山培正小學、小北路小學、鐵一小學。

是不是耳熟能詳？因爲哪怕你不知道，身邊也總有一個親戚朋友同事的娃就讀，能不能都成爲牛娃姑且不論，但最起碼個個都是千萬富翁。

早前，貝殼APP重新放開了二手房小區的”單套成交歷史“信息（有政府指導價的小區除外），勤勞的雅姐把心一橫，將對口這6間牛小的熱門電梯房成交價整理了出來，以供後來者參考。

東風東路小學

要買東風東路小學學位房，東風廣場是繞不開的樓盤。作爲越秀區爲數不多的帶花園、會所的小區，放盤量多，長期都有50套+房源掛牌，常年交投活躍。根據中原地產的數據，一到四期的單價基本在10-11萬之間，五期早前更成交了一套94方三房，總價1320萬，單價去到14萬。

戶型方面，東風廣場有45方一房，總價低、易出租、易轉手；70方左右兩房，90多方的小三房，緊湊實用，如果預算1000萬剛好夠得着三房。

但東風廣場的缺點還是有，除了五期比較新外，一到三期樓齡都有20年上下，四期也差不多15年樓齡。此外，小區北靠環市東路，東臨天河立交，噪音不可避免，還有停車位緊張的問題。

交投僅次於東風廣場的是一路之隔的錦城花園，小區以管理嚴格、保養佳、服務口碑好出名。儘管樓齡在15-25年之間，去年上半年最瘋狂的時期，最高紀錄也是錄得1350萬成交了一套106方三房，但如今已穩步回落，雖然業主放盤價都頗高，但12、13萬的價格基本沒有成交，買家可以放心砍價，總體成交價維持在10-11萬。

如果預算足夠高的買家，可以選擇君匯世家，樓齡新，以改善的大中戶型爲主，130-200多方的三房四房，真實成交單價約11-12萬左右。其他可選的就是萬科金色家園，但放盤量較少，業主心頭也較高，放盤價去到12-13萬。還有潤粵大廈，成交價8字出頭，在東風東一帶算是性價比之王，但98年建的房子，樓齡和設計是硬傷.

數據來源：貝殼APP（下文表格同源）

備註：東風廣場、錦城花園、君匯世家均受到政府指導價的影響，在貝殼APP中並沒有公示真實成交價格。

農林下路小學

中介朋友告訴雅姐，東風東是家長們心中的YYDS，萬一、如果、實在預算夠不着，退而求其次，他們就會選備胎農林下路小學和鐵一小。其中農林下和東風東小升初派位同屬一組的，就更受歡迎。但事實上，該校對口的電梯樓選擇並不多，以大院管理的樓梯樓爲主。

放盤價11萬多的海景農林華府雖然樓齡比較新，但小區以五六十方的小戶型爲主，還有90多方的兩房，戶型設計已經過時，自住實用性不高，多數用作學位殼。在貝殼APP上，該盤最近的成交已經是去年10月的事情，42方一房單價9字頭。

比較便宜的是君鉑國際，6、7字頭放盤的不在少數，但老祖宗的智慧已經告訴你”便宜沒好貨“，主力戶型都是150方以上的大面積單位，加上部分單位用作寫字樓出租，人員相對混雜，對於改善買家來說，吸引力大減。

交投最活躍要數東方廣場，戶型選擇豐富，可以選擇小面積產品做學位殼，也有小兩房和緊湊三房放盤，目前放盤價在7-9字頭之間。從今年的真實成交情況來看，也是以小戶型爲主，總價300萬以內有交易。

鐵一小

鐵一小學最特別的地方是部分可直升鐵一中學本部。作爲東風東的備胎二號，鐵一小可以選擇的電梯樓同樣少得可憐。

質素最高的是富力東堤灣，樓齡15年左右，有小區園林綠化配套，放盤多，交投也活躍，主力戶型是70-80多方兩房，90-120多方的緊湊三房，完全滿足改善買家的居住需求，因此價格也是板塊的標杆，今年以來成交價格均在10萬多。

次之的東山領匯廣場樓齡僅10年，目前放盤價不遜於富力東堤灣，但缺點是不少單位正對內環，且是單體樓設計，如果價格差距沒有拉開，富力東堤灣相對是更好的選擇。

舊一點有羊和園，同樣是2000年前的房子，放盤價8萬多，去年3月巔峰期一套69方兩房更創出了9.9萬的單價，也不可謂不瘋狂。

文德路小學

文德路小學對應的電梯樓屈指可數，只有標杆盤東方文德廣場，以及爛尾多年後盤活的精彩生活大廈、樓齡較舊的文化大樓。

東方文德廣場去年的整體成交價基本在10萬上下，但3月成交了一套124方的三房，單價去到12.3萬，漲幅接近20%，也不可謂不驚人。目前，該盤放盤價大概在11-13萬之間，另外有60方左右的一房產品，流轉性比較高，出租租金也可以去到5000元/月上下，但單價在10萬左右，總價600萬作爲學位殼來說，雅姐覺得偏貴，如果不是自住純粹追求學位，不如買老破小。

性價比高一點可以選文化大樓，目前放盤價均爲7萬左右，戶型都是緊湊實用三房，適合自住客，缺點就是樓齡舊。

爛尾樓盤活的精彩生活大廈交投不算活躍，在貝殼APP的成交記錄較舊，參考意義不大，現放盤價集中在9-10萬之間，緊湊型三房四房，總價去到千萬級別，雅姐認爲這個性價比極低，主要是樓盤綜合質素不佳，去到千萬級別不如選擇東風廣場舊一點的緊湊產品。

小北路小學

小北路小學的學位房比較特別，丹桂校區對應小北路的本部，相應地學位房的價格就要比後來合併的天秀校區高一個檔次。

而丹桂校區對應最好的電梯樓要數珠光小北御景、頤和雅軒，樓齡都在10年出頭。

小北御景交投不算活躍，在貝殼上的成交記錄要追溯到2021年底了，而且是45方的單間，總價454萬成交，目前放盤也主要以30多40多方的單間爲主，放盤價11-12萬，可見該盤也是自住客居多，小面積單位作爲學位殼，用完即拋。

頤和雅軒樓齡雖然也較新，但該盤主力戶型均是50方以下，出租較多居住體驗不好，滿足改善型買家的三房單位並不多，小面積單位去年成交價維持在9-10萬左右。

次一點的有富宏花園、翠怡大廈、明達大廈、嘉洲翠庭、新城市玥秀、頤秀華庭等，但樓齡均去到15-20年，放盤價7-9萬不等。

北秀校區的電梯樓包括天秀大廈、越秀北苑大廈、富興閣、國龍大廈等，基本都是2000年前的房子，主力價格6-8萬不等。

東山培正小學

對口培正的，樓齡最新的是東山京士柏，但該盤貨量本身就少，目前沒有放盤，去年年中成交了一套187方的大四房，單價去到12.5萬。

比較受歡迎的電梯樓是東湖豪苑，雖然樓齡已經超過20年，但能直望東湖公園景觀，性價比不俗，放盤價去到9萬上下，但今年的真實成交價均在7字頭。

此外，還有聯發名閣、華豐大廈、海印苑等樓齡相對舊的樓盤，交投最活躍的要數海印苑，樓梯樓報價普遍在7字頭，電梯8-9字頭。

特別貴的有東湖北大院，是省委宿舍大院，雖然是樓梯樓，但管理較好，放盤價去到11-12萬，算是該板塊一個神奇的存在，但貝殼上的成交記錄已經是2年前了，當時價格爲8字頭。

綜上，第一梯隊牛小的學位房都不便宜，哪怕樓齡20+的電梯樓，也要7字頭，樓齡10年左右的基本都上10萬+，如果是有千萬預算，選擇還是蠻豐富的，直接置換一套三房滿足改善+學位需求，如果預算有限，要麼只能買小面積的學位殼，要麼只能犧牲居住質量買老破小。

一句話，做人父母甚艱難，互勉！

買越秀區學位房還要注意什麼？

1、如果你名下另有房產，這套學位房面積必須≥30方，如果學位房是唯一住房，則不限面積。

2、關注該校小升初分組派位情況，鎖定綜合條件更好的組別。

3、買二手房需要關注學位是否被佔用，建議與買家簽訂補充協議，約定學位房佔用問題違約責任。

4、學位房提前1-1.5年左右購買爲宜，不要太早，避免政策風險，也不要臨急抱佛腳，議價被動，放貸時間不可控。