芝加哥商辦市場沒落

圖╱美聯社

新聞提要■芝加哥市中心商業區林立着高樓大廈，現今卻面臨空置率逐年攀升的問題，促使市政府祭出全美最高補貼，爲這些商業大樓進行改造，俾以挽救該市不斷衰落的商辦市場。

精句選粹■Chicago gave birth to the skyscraper in the late 19th century. Now, local developers and politicians are trying to keep many of today’s office towers from dying off.

芝加哥在19世紀末曾經是摩天大樓的誕生地，無數高樓林立於市中心，但如今，該市的商業房產空置率日益攀升，促使芝加哥市政府採取行動，祭出全美最慷慨的補助方案，盼能維持經濟榮景，讓許多市中心辦公大樓免於走向衰敗的命運。

芝加哥市政府提供的大筆公共財政補貼，傲視全美其他地區，冀望將一些老舊的辦空大樓改造成爲民衆可居住的公寓大樓和飯店。不過，儘管芝加哥作風激進的市長4月已簽署法案，但該市還得面臨龐大的預算挑戰。

辦公室空置率飆至16％

受累於需求走疲、利率攀高以及再融資困難等因素，芝加哥辦公室市場萎靡不振。Citadel、波音（Boeing）等大型企業已將總部遷往他處，使這個美國中部大城的商辦市場價格崩跌。

雖然美國其他大城市的商辦市場同樣面臨需求銳減的衝擊，但芝加哥絕對是受創最深的一個。

根據信用研究公司KBRA Analytics資料，被轉換爲證券的辦公大樓房貸中，有四分之三已違約或瀕臨違約邊緣，此比例寫下全美各大都會區之冠。

另據CoStar Group數據，芝加哥辦公室空置率已飆升至16.3％，遠高於2020年初的11.9％，而且也超過全美均值13.8％。一些市中心的辦公大樓出售價格，甚至不到幾年前價值的四分之一。

值得一提的是，辦公室租金價格卻沒有跌太多，但房產售價呈現大跌，部分歸因於許多地主遭遇財務困境，使得辦公空間的供應不斷萎縮。

芝加哥房產開發商雷施克表示：「愈來愈少商業房產屋主想爭取租客，許多大樓都陷入荒廢狀態。」

當前芝加哥市商業房地產頹迷的情況早已引起市長憂心，因此擬訂與不動產行業合作、共商提振市中心的計劃。

一年前走馬上任的芝加哥市長強森（Brandon Johnson）近月採取親商措施，包括任命房地產業高層Ciere Boatright執掌該市的規劃與發展部。

政府出手 祭振興措施

強生藉由發債12.5億美元籌措資金，用於推出平價房產和挹注經濟發展，獲得企業界廣泛的支持。在前市長任內曾擔綱規劃與發展部委員、法律事務所Croke Fairchild Duarte & Beres合夥人瑞夫曼（David Reifman）直言，「他（強森）不希望成爲一位讓市中心沒落的市長。」

在美國，積極推出振興措施以挽救搖搖欲墜的商辦版圖可不只有芝加哥而已。同樣市中心飽受衝擊的舊金山，該市市長布里德（London Breed）正在規劃一系列稅制提案以及其他方案，旨在帶動房市和企業成長。

芝加哥市房地產業2024年4月獲得利多。當時強生市長支持將該市金融中心地帶的空置辦公空間轉換爲1,000戶大樓住宅，部分將運用市政府的補助款。此計劃最初是由前任市長萊富特（Lori Lightfoot）提出。

根據芝加哥市規劃，該市府將提供房地產開發商1.5億美元，此爲目前全美最慷慨的方案，將四棟商業區建築改造爲逾千戶公寓大樓，其中三分之一必須作爲平價住宅。強生市府團隊目前正與其他房地產地主協商，期盼更多房產加入此計劃。