中共中央發文後，商業用地到期續期政策或加速出爐

相較於住宅用地70年使用權到期，商業用地40年到期如何續期更顯得迫在眉睫。7月21日，新華社受權全文播發《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱“《決定》”），其中指出，制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策。

商業用地的使用年限通常是40年或50年、工業用地是50年。根據現有的法律法規，商業用地到期續期需要補繳土地出讓金，但續期時間、繳費標準以及土地價值如何評估，仍有很多問題待解。因此，中共中央的發文，或加速商業用地續期相關操作細則的出爐。

第一批商業用地中有的已到期，政策制定宜快不宜遲

我國建設用地使用權是一個有期限的用益物權，存在到期後續期問題。這些年，住宅用地使用權到期問題備受關注。

根據2020年5月份頒佈的《中華人民共和國民法典》，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

可以看出，住宅用地到期可以自動續期，不過是否需要繳費，並未有相關操作細則。

相比於住宅用地，商業用地由於使用期限短，如何續期問題更待解決。

國務院1990年發佈的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（簡稱《暫停條例》）中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土經濟室主任黃徵學告訴記者，第一批工商用地年限已經到期，諸如深圳，最早開始土地招拍掛，有一批工商業用地面臨到期的情況，還有一些沿海城市。但是，截至目前，怎麼延期、續費等問題，一直沒有明確的規定，還有很多東西需要去研究。既然二十屆三中全會提出來，肯定會當成一個重要的工作去做。但是政策今年能不能落地，還不確定，畢竟整個全會任務要在2029 年之前完成。

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平向記者表示，按照規定，商業用地使用權年限最高是40年、辦公是50年，但是並沒有明確到期以後怎麼辦，這是一個很大的麻煩。“關於商業地產到期續期問題，最近，我們正與清華大學房地產研究所做聯合調查，有幾個非常實際的問題。一是我國的商品房從上世紀80年代開始，第一批商業用地中有的已經到期，一些項目到期後，有的私下補繳了土地出讓金，但是並不規範，每個地方、每個區不一樣，有的敢於嘗試有的不敢，這就給商業地產運營帶來了實際的問題，諸如發行REITs（不動產投資信託基金），按照慣例，如果產權短於20年，一般難以發行或者大打折扣，有的商業項目要做抵押，如果產權證到期，就沒有辦法進行融資。”

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師稱，如若商業用地的使用權到期，則需要解決的不僅是能否續期、如何續期，還面臨着市值震盪、抵押貸款、產權買賣等一系列問題，甚至會對正常經營產生影響。“因此，商業用地到期後如何續期的問題目前需要重點關注。這一問題既關係到業主的具體權益，也與老舊商業用地到期後如何平穩過渡、穩定市場等息息相關。”

“雖然各個地方重視城市更新，出臺一系列政策，但是關於商業用地到期續期的問題沒有上位法，因此政策制定宜快不宜遲。”王永平如是說。

商業土地使用權到期後如何續期未有統一標準

那麼，目前在法律法規與政策層面，對商業用地使用權到期如何續期的問題是如何規定的呢？

北京市盈科律師事務所高級合夥人房玉洲律師向記者表示，我國現行的《民法典》《城市房地產管理法》《土地管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對“土地到期問題”作出相關規定，續期費用由重新簽訂的土地使用權出讓合同予以約定。但續期費用標準是參照初次繳納的數額，還是以其他標準計算，目前法律並沒有明確規定，應儘快出臺相關法律法規予以明確。

具體來看，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十一條等相關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

另據《民法典》，非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

可以看出，根據現有的規定，商業用地使用權到期，需要重新簽訂合同並繳納土地出讓金。至於續期時間、繳費標準、土地價格評估等問題，並未明晰。這也正是二十屆三中全會通過的《決定》中涉及相關土地到期延期內容的題中之義。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，《決定》中提及商業用地到期續期，這說明目前問題還是普遍的，需要解決。但是解決並不複雜，肯定要繳納土地出讓金，無非就是土地如何估價以及確定繳納比例的問題。

商業地塊地價評估要考慮商業特性，業內建議不要“一刀切”

對於只有40年或50年使用權的商業用地來說，早期的部分項目已經迎來了續期挑戰。“而具體續期的流程、續期的期限以及續期繳納土地出讓金的具體標準等，雖然目前沒有統一規定，但全國部分地區已出臺了地方性規定。”王玉臣表示。

以深圳爲例，2000年12月31日，位於深圳羅湖區的深圳國際商業大廈因土地使用權到期，該商業地產項目使用期只有20年。

爲此，早在2004年4月深圳市人民政府關於印發《深圳市到期房地產續期若干規定》的通知，到期房地產，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩餘年期（國家規定的最長使用年期減去已使用年期）範圍內約定年期的，補繳地價數額爲公告基準地價的35%，並按約定年期一次性支付。

2018年，浙江省海寧市出臺了《國有建設用地使用權出讓（租賃）到期非住宅類土地處置管理辦法》，更爲詳細地明確了非住宅類土地到期延期的操作細則。其中指出，對符合續期條件的到期土地，按照相關程序辦理，續期出讓年限工業用地不超過30年，商業及其他用地不超過20年。在到期續費方面，按辦理續期時點土地市場評估價結合畝產效益評價地價修正係數所得價格的50%繳納土地出讓金。

王玉臣表示，目前我國各地對於商業用地續期的細化流程以及出讓金的繳納標準等也在不斷完善。其中，對於續期期限、評估基準、支付方式等是需要重點明確的問題。除此之外，面對各地可能都會有較多商業用地到期的情況，在出臺相應政策前可以充分調查、廣泛徵求意見，以增強政策穩定性，在一定程度上保障市場穩定；在相關規定出臺後，則可以優化審批流程，如線上線下聯動、一個窗口辦理等，方便羣衆申請續期、簽訂協議、支付款項等，從而保障相關規定的落地實施。

此外，房玉洲表示，2022年1月27日四川省資陽市政府曾發佈《關於進一步規範劃撥土地轉出讓、出讓土地續期以及改變土地使用條件繳納土地出讓金有關事項的通知》，對出讓土地續期繳納土地出讓金的計算方式、審批方式均作出了規定，但該通知屬於地方規範性文件，並不具備全國統一適用的法律效力，且法律層級較低，缺乏穩定性。

“爲了更好地解決我國商業用地使用權續期問題，應儘快出臺全國適用的法律，對商用土地使用權續期費用標準進行全國統一明確規定。” 房玉洲如是說。

在土地出讓金補繳標準方面，王永平認爲，商業地產項目與住房項目在估價方面差異化比較大，辦公樓跟商場、商場與商場之間，因爲經營差異性大，地塊的價值區別就比較大，希望未來商業地塊地價在評估的時候要考慮商業的特性，不要“一刀切”。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶