中海地產2023年物業銷售、商業收入雙雙未完成目標,核心淨利潤率12.6%再次落後於華潤置地

一向以穩健著稱的中海地產,罕見地未完成年度銷售目標。

近日,中國海外發展(下稱“中海地產”)發佈2023年度業績報告,集團系列公司合約銷售額上升5.1%至人民幣3098.1億元,上升幅度比年初制定的20%的增長目標少了約15個百分點。

同時,去年年初中海地產還制定了商業收入的目標,即完成30%的增長。到了2023年底,中海地產商業物業收入爲63.6億元,同比上升20.9%,同樣離目標還有很大的距離。

“我們確立了奮勇爭先、積極進取的經營目標。”一年前,中海地產董事會主席顏建國高調宣佈激進目標。一年後的2023年度投資者業績會,即2024年3月28日,顏建國宣佈調低了2024年的商業收入目標至增長25%,比前一年的目標減少了5個百分點。

“房地產市場仍處於上下半場的轉折期,轉折期需要一定時間,也不可避免地要經歷波動與調整。”顏建國稱。

中海地產繼續與“利潤王”無緣。

2023年其歸屬股東淨利潤率爲12.6%,比前一年下降0.9個百分點,也再一次低於同行華潤置地的14.9%。

去年唯一完成的目標是拿地額度。一年前中海地產計劃權益土地投資預算雙位數增長。最終全年權益購地金額爲人民幣1226.6億元,同比上升42%。在中指研究院的排行榜中,中海地產的拿地金額位於全國第二,僅比第一保利發展拿地金額少了24億元。

除了在公開市場拿地,中海地產在2023年8月從碧桂園的手中接下來廣州亞運城項目的剩餘全部股權。廣州亞運城是廣州的一個超大型住宅項目,銷售額曾霸榜廣州數年。另外,中海還收購了蘇州環秀湖花園項目 17%股權。

在大本營深圳,2023年6月20日中海地產經過151輪的爭奪,最終以125億元的封頂價拿下深圳灣超級總部基地宅地,成交樓面價爲60349元/平方米,溢價率爲15%。該地塊一個很重要的優勢是解除了“70/90”政策限制,開發商可打造市場稀缺的大平層住宅。不過,就在2024年3月底,深圳市官方確認自2006年起實施的“70/90”政策於全市範圍內作廢,被全面解禁的深圳豪宅將對中海地產這幅百億地塊造成不小的壓力。

就在業績會召開的當天,中海地產上海項目“中海·順昌玖裡”開盤,銷售額196.53億元,一舉打破全國開盤紀錄。僅這一個項目,就使得中海地產有望在3月扭轉銷售額同比大幅下滑的態勢。今年1-2月,中海地產的銷售額約爲189.95億元,同比下降53.2%。下降幅度遠高於國家統計局統一的全國房地產銷售額降幅(同比下降29.3%)。

“得益於3月份最後一週的貨值推出,中海有望衝破350億的銷量金額,整個三月份有機會衝刺400億的合約銷售額。未來,市場總的供需關係會進一步修復,也能夠促進市場信心的企穩。”中海地產行政總裁張智超稱。

中海地產的股東應占淨利潤在2023年同比上升10.1%至256.1%,結束了連續兩年淨利潤下跌的尷尬局面。

不過2023年是近三年(2021-2023年)中,中海地產唯一一次未對存貨進行減值,對淨利潤產生的正向影響。

2021年,中海地產投資物業的公允價值變動收益爲55.4億元,同比上年的91.91億元,減少40%,成爲公司增收不增利的一大原因。2022年中海地產繼續計提減值,物業存貨減值準備和營收合營公司款的減值準備合計約爲28億元。

爲什麼在2023年銷售額未完成預期的時候,停止了存貨減值準備?

中海地產副總裁郭光輝稱:“是因爲公司管理層對於具體減值非常審慎。若是我們不斷地大額計提減值,反過來看便成爲源頭管理的失職與減值的不謹慎。”

郭光輝還稱:“2024年整體的市場情況,還需要等待逐步的築底。未來的2024-2025年度,房地產市場的平穩、健康發展都是公司樂見其成,對公司的回報水平是有幫助作用的。”