中交四航抄刀舊改下的珠江春

觀點網 12月29日，據安居客APP顯示，位於廣州黃埔區府板塊內的中交四航珠江春項目已於兩天前取得預售證，並預計於明年1月5日正式開盤入市，首推160套住宅。

對於該項目的入市，市場可謂是翹首以盼。

自2021年廣州黃埔區提出三年改造66條村以來，該區域內新涌現的樓盤大多源自舊改項目，而即將入市的中交四航珠江春項目，正是珠江村舊改的成果展示。同時，這也是中交四航首個核心城市的舊改首秀。

據公開信息顯示，珠江村舊改範圍佔地24.75萬㎡，在冊總人口1905人，改造範圍內現狀實測總建築面積43.15萬㎡，總投資46.3億元。

2021年4月，該項目公開招標，由景業名邦+天倫控股+中洲集團聯合體競得。中標不到2個月時間，首開區即實現清零，回遷安置房開始動工。截止年底，全村私宅簽約率已達99.5%，公寓樓簽約率100%，整體拆除情況均超90%。

按照以上進度條，珠江村的舊改速度在黃埔66條村中可以稱得上是“模範先鋒”。

然而，好景不長，由於合作方融資問題，2022年春節過後，珠江村舊改按下了暫停鍵，現場挖掘機、打樁機集體罷工，更別提臨遷費能如往常般按時發放。

據當時報道，聯合體最大股東爲景業名邦，而該公司的控股股東陳思銘的父親就是雅居樂非執行董事陳卓賢。彼時的雅居樂在財務方面，“三道紅線”中現金短債比僅爲0.77倍，且其正對一筆美元債進行展期。

幸運的是，得益於官方對該項目的高度重視，珠江村舊改項目得以重新啓動。

在《廣州市2023年重點建設項目計劃》中，黃埔區列出了兩大重點建設預備舊改項目，而其中之一就是珠江村，並在年初的黃埔高質量發展大會上被重點提及。

2023年，原三家合作企業紛紛撤場，由負責專門負責黃埔區舊改工作的科學城（廣州）投資集團接手。至此，科學城集團持股49%，其餘51%的股權由下沙經聯社、下沙第一、第二、第三股份經濟合作社持有。

不過，科學城集團接手僅不到三個月，便宣佈將交接項目運營權。

2023年8月，珠江村舊村改造公衆號發佈了一條推文，正式宣佈與央企中交四航局牽手合作。股權比例變更爲中交四航局持有49%，下沙經聯社和下沙一二三社持有51%。

儘管中交四航並未全程參與舊改，但其卻是該項目的重要推手。

今年10月，全村村民簽約率已達到99.4%，僅剩6棟留守戶，即完成全面“清零”。截止到今年11月，全村拆除房屋建築已高達37.82萬方，基本進入最後拆除階段。

從另一方面而言，中交四航操刀舊改的速度，也側面增強了市場對珠江春產品質量的信心。

迴歸項目本身。據銷售資料，該項目佔地面積約25萬平安米，總建築面積約92萬平方米。融資區共規劃9棟樓宇，約1490戶，爲高樓層43/45層，在售面積130㎡、143㎡以及180㎡，3梯3戶或3梯4戶，主打純粹改善，使用率超110%。

從地理位置而言，該項目位於第二CBD魚珠商圈，毗鄰天河區金融城商圈。今年黃埔入市的新盤衆多，但能南向一線望江，且緊貼珠金琶的，目前也僅有中交四航珠江春這一個項目。

教育配套方面，項目自帶18班幼兒園和49班九年制中小學；商業方面，3公里半徑內含有有宜家家居、山姆會員店、美林M·LIVE天地購物中心、魚珠時光、華潤萬象等；三甲醫療則有廣醫大附屬第五醫院、中大附屬第一醫院、黃埔中醫院、黃埔區婦幼保健院。

至於未來規劃，今年12月13日，廣州黃埔區政府明確表示，已在市層面按“金融城-黃埔灣世界級地標商圈”定位對魚珠商圈進行培育建設。“近年將逐步釋放約20萬平方米優質商業。”

因此，不管是從地理位置還是周邊配套而言，中交四航珠江春都具備一定的競爭力。

但正如上文所說的，中交四航珠江春爲舊改項目，這也就意味着項目兌現週期較長，周邊城市面貌有待改善。此外，在面向江景的方向，港口區域顯得較爲雜亂，分佈着衆多吊機設備。

當然，價格也重要的競爭因素。目前，該樓盤並未公佈具體售價，風吹價爲5-6萬元/每平方米。

據觀點新媒體查閱，周邊近期入市的項目文衝東舊改中建玖合·未來方洲，首推建面約79-142平三四房戶型，均價4.3萬元；萬科城市之光，建面92-138平方米，均價5.5萬元；保利招商華髮中央公館，建面81-159平方米，均價5.5萬元。

同時，據負責黃埔區內銷售的貝殼中介反饋，熱銷的多爲90平方米左右的建面戶型，若想選擇大戶型，目前不少項目仍有多個樓層可選擇。

儘管市場對該片區大戶型項目的去化率表示擔憂，但作爲中交四航在覈心城市的首箇舊改首秀，市場仍對其保持了一定的信心。

本文源自：觀點網