中指研究院：6月百城新房成交面積環比增長約10% 同比降幅繼續收窄

證券時報記者 張達

中指研究院發佈的報告顯示，上半年，重點城市市場活躍度整體偏弱，“5·17”政策落地後，部分核心城市市場情緒出現修復，在以價換量帶動下，二手房成交規模率先回升，但新房市場整體表現不及預期，多數城市表現仍較爲低迷。

數據顯示，上半年，百城二手房價格累計下跌3.61%，環比已連跌26個月；改善型樓盤入市帶動新房價格累計上漲1.24%。上半年，百城新房成交面積同比下降約四成，6月降幅收窄至20%，環比增長約10%；二手房表現好於新房，1—5月重點25城二手房銷售同比下降13%，6月同比轉增。

從核心一二線城市政策效果來看，上海“5·27”政策優化後二手房成交有所放量，6月新房、二手房分別成交10505套、26367套，在部分項目集中網籤備案帶動下，新房日均成交套數環比增長26.6%，二手房在以價換量及政策優化帶動下環比增長40.7%，6月以來多日網籤超1000套，二手房市場活躍度較高。深圳6月新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分項目降價促銷及較低基數下，新房成交套數環比增長45.7%；二手房市場保持較高活躍度，在5月高基數下，環比較5月增長5.3%，同比在低基數下增長71.0%，市場延續溫和修復態勢。杭州6月新房、二手房各成交8352套、7537套，環比分別增長68.5%、20.3%，新房同比下降8.2%，二手房在低基數下同比增長98.3%。主城區部分熱點項目入市，帶動區域市場活躍度提升，同時，當前低總價、老破小房源成爲二手房市場成交主力，在價格持續調整後這部分房源總價優勢凸顯，二手房市場活躍度較高。

展望下半年，中指研究院認爲，房地產供需兩端政策有望進一步優化調整，各地去庫存相關舉措或將加快落實。需求端，放開核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，預計一線城市將繼續優化限購政策，京滬深或參考廣州放開120平以上大面積段限購，取消郊區限購，非本地戶籍購房社保年限要求有望進一步降低，購房政策與生育、人才等政策結合，增加特定人羣購房名額等。各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍然具備空間，同時各地有望加大居民購房補貼，政策或從“補磚頭”轉向“補人頭”。

供給端，中指研究院認爲，一方面，合理控制以及優化新增商品住宅用地供應成爲政策發力點，預計政策舉措聚焦優化土拍規則，取消限價、取消遠郊區容積率1.0限制等，爲企業建設“好房子”提供更多支持；另一方面，預計項目“白名單”政策深入推進，降低企業經營壓力，同時加快對房企此前預繳稅費的清算節奏，及時退稅爲房企提供資金流動性。

從去庫存方面來看，中指研究院認爲，地方按照“以需定購”原則，聯動保障房供給，收儲已建未售新房的節奏或加快，收回閒置存量土地、盤活存量土地的配套政策也有望加速落地。同時參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，並結合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。

從下半年市場走勢來看，中指研究院預計，一線城市在政策優化帶動下，新房成交規模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，隨着去年高基數效應進一步減弱以及房地產供需兩端政策持續發力，樂觀預期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年銷售面積9.9億平方米，同比下降10%左右；中性預期下，下半年全國新建商品房銷售面積同比仍下降約10%，全年同比下降接近15%；悲觀預期下，居民收入預期仍偏弱，穩市場、去庫存政策不及預期，則下半年全國新建商品房銷售面積同比降幅仍較大，全年降幅約18%。