租金回報率創新高，租房收益跑贏銀行存款利息
本報告選取了重點50城的數據，對50城的租售比、租金回報率、售租比、租金收入比進行測算。核心結論如下：
1、2024上半年全國重點50城租售比爲1：590，房價租金偏離程度連續2年縮小。但當前租售比水平仍遠低於國際合理區間，偏離度仍有修正空間。
2、2024上半年重點50城租金回報率較上年上升0.07個百分點至2.03%，創自2019年以來新高，並跑贏當前五大行5年期存款利率。
3、2024上半年重點50城售租比年限縮短至49.2年，其中高售租比的城市仍集中分佈於長珠三角經濟圈。
4、2024上半年重點50城租金收入比降至12.75%，以北京、上海、廣深、三亞爲核心形成4個租房壓力圈。
第一部分 租售比
2024上半年全國50城租售比爲1：590，房價租金偏離程度連續2年縮小。租售比是通過租金與房價間的關係來衡量地區樓市運行是否良好，國際標準認爲房地產運行狀況良好的租售比通常爲1:200到1:300。根據諸葛數據研究中心監測的重點50城來看，2024上半年平均租售比爲1：590，自2023年以來租金與房價的偏離程度連續2年縮小，但當前租售比水平仍遠低於國際合理區間，房價租金的偏離程度仍有修正空間。
具體來看，2024上半年重點50城平均租金爲33.29元/㎡/月，較2023年下降1.18%；平均房價爲19640元/㎡，較2023年下降4.65%。進入2024年，房地產市場仍在調整過程中，市場進入“以價換量”狀態，租金、房價持續下行，且房價跌幅明顯大於租金，導致租金與房價的偏離度縮小。關於房價比租金下跌的多，除涉及流動性問題外，還需要認識到一方面，購買房屋涉及到的交易成本往往比租賃更高，居民買漲不買跌，房價下行直接導致的是市場信心下滑，從而加劇了房屋市場供需的不平衡，推動房價更快下跌。
注：租售比=單位月租金：單位房價
第二部分 租金回報率
2024上半年租金回報率創新高，租房收益預期改善。租金回報率，是指年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的重要指標。國際上認爲，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買並出租的，租金回報率在3%以下的城市，房價水平過高不適合通過出租來達到回本目的。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024上半年重點50城租金回報率爲2.03%，較2023年上升0.07個百分點。近六年來租金回報率呈現“先降後穩再升”趨勢，今年上半年租金回報率水平創自2019年以來新高，意味着居民依靠租房獲取收益的可行性預期初步改善。
注：租金回報率=房屋年租金/房屋總價
租金回報率跑贏存款利率、1年期國債利率、以及基金市場平均收益率。從收益角度來看，當前相比存銀行的利息收益，買房收租或許更具可觀性，最新數據顯示，2024年7月25日工、農、中、建、交五大行集體下調存款掛牌利率，其中，五年期整存整取存款掛牌利率下調20個基點至1.8%，低於上半年50城平均租金回報率0.23個百分點。同時，當前租金回報率亦分別高出1年期國債利率和基金市場平均收益率0.56、0.03個百分點。此外，相比購買10年期國債所取得的收益，收租並不具備選擇優勢。
一線城市租金回報率小幅下降，二線、三四線持續上升。分等級城市來看，2024上半年一線城市租金回報率爲1.79%，較2023年回落約0.01個百分點；二線城市租金回報率爲1.92%，較2023年上升0.09個百分點；三四線城市租金回報率爲2.46%，較2023年上升0.12個百分點。
從租金回報率的絕對值水平來看，城市能級越高，租金回報率越低，主要系高能級城市的高人口密度將促進高購房需求，進而推高房價水平，對租金回報率產生壓制。另外，引發各線城市租金回報率變化的原因各不相同，一線租金跌幅大於房價，導致租金回報率下降；二線租金及房價持續面臨下行壓力，租金回報率上升系房價跌勢更爲明顯；三四線城市租金回報率持續上升主要是由於租金上漲，而房價在缺乏穩健的購房需求支撐下持續下降。
銀川租金回報率4.58%領跑50城，廈門最低。從城市租金回報率水平來看，高租金回報率城市主要以弱二線及三四線城市居多，其中，銀川、烏魯木齊、貴陽位居前三，租金回報率分別爲4.58%、3.63%、3.44%。低租金回報率城市則聚集更多重點一二線城市，如廈門租金回報率處於50城最低位，僅有1.32%；深圳租金回報率1.61%、蘇州1.66%、北京1.81%等。
超8成城市租金回報率上升。從城市租金回報率變化來看，2024上半年50城中有42城租金回報率上升，8城下降。其中，租金回報率下降的城市，大多數情況爲租金跌勢大於房價，也意味着通過出租回本的難度較大，包括北廣深3個一線城市，北京、深圳租金回報率較2023年各下降0.03%，廣州下降0.02%；銀川降幅最大，爲0.2%。
從租金回報率升幅TOP15城市來看，根據原因大致將這些城市分爲兩類，一是洛陽、湛江、烏魯木齊、昆明、中山、保定、石家莊，租金回報率上升較爲明顯系租金走勢更爲樂觀，租金上漲而房價下行，其中，洛陽上升0.35%居首；二是惠州、大連、杭州、瀋陽等，租金及房價走勢雙雙受挫，且房價跌幅遠遠大於租金，以致租金回報率呈現上升態勢，面對價格市場全面下行的壓力，尤其是東北城市要警惕人口流出問題。
第三部分 售租比
居民以出租收回買房成本年限縮短至49.2年。通俗來講，售租比則更能直觀的看出居民買房回本的難易程度，往往售租比越高，居民通過出租房屋收回買房成本的時間越長。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024上半年全國50大中城市售租比爲49.2年，也就是說居民想要通過租金收回買房成本需要49.2年的時間，較2023年縮短了2.9年，當前售租比處於2019年以來最低水平。
注：售租比=房屋總價/房屋年租金
從分佈來看，高售租比的城市集中分佈於長珠三角經濟圈。其中，廈門位居高售租比榜首，靠出租收回買房成本需要約76年，主要系廈門房價位居高位，僅次於北上深，而租金水平與房價地位懸殊，此外，廈門的土地供應稀缺或是導致房價高的重要原因之一。東莞售租比達71.6年位居第二。寧波、金華、深圳、蘇州緊隨其後，2024上半年售租比均在60年以上。銀川、烏魯木齊、貴陽位居低售租比前三，均不到30年就可以通過出租收回購房成本，甚至少於廈門50年左右。桂林、哈爾濱、長沙以及湛江的售租比也較爲合理，均在35年以下。
2024上半年8城售租比年限上升，北廣深3個一線城市入列。其中，金華升幅居首，售租比年限較2023年拉長了3.4年，通過出租收回買房成本的難度加大。北廣深3個一線城市也在其中，房價高企系出租回本難的主要壓力源，3城售租比分別較2023年增加1、0.6、1.1年。售租比下降城市中，東莞、昆明、杭州下跌幅度位居前三，通過租金回本的年限均縮短了5.5年及以上。需要警惕的是，多數城市收租回本年限縮減主要是因房價下行顯著的影響，但長時間的房價持續下行將制約市場信心的恢復，供求關係改善仍是重要突破口。
第四部分 租金收入比
重點50城租金收入比持續回落，居民租房壓力逐步緩解。所謂租金收入比就是指租金支出在收入中所佔權重，能夠直觀地反映居民租房壓力。國際上認爲30%是租金收入比的黃金分割點，如果租金超過收入的30%，其他消費就會被大大壓縮，生活幸福感就會下降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024上半年重點50城租金收入比爲12.75%，較2023年回落0.62個百分點，意味着居民租房的壓力稍有減輕。
注：2024年人均可支配收入以2024年一季度數據估算得出，具體爲2024年人均可支配收入=2023年人均可支配收入*（1+（2024一季度人均可支配收入/2023一季度人均可支配收入*0.75））。
以 20㎡作爲平均租房面積，繪製出重點50城的租房壓力圖。可以明顯看到，以北京、上海、廣深、三亞爲核心形成4個租房壓力圈，其中，深圳（26.95%）、上海（25.28%）、三亞（24.57%）、北京（24.52%）租金收入比位居TOP4，租金支出接近總收入的三成，居民租房面臨較大壓力；廣州、杭州、廈門、成都租金收入比亦位居高位。而低租金收入比的城市中，金華、煙臺、中山等15個城市租金收入比在10%以下，租房羣體的居住幸福感相對更高。
重點50城中近9成城市租金收入比下降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024上半年僅有6城租金收入比上升，其餘44城均下降。從6個租金收入比上升的城市來看，三亞一馬當先，租金收入比較2023年上升1.39個百分點，主要是由於旅遊業的階段性旺盛帶動租賃需求增加，租金強勢上漲，且增速大幅跑贏收入；湛江、洛陽、昆明、威海、烏魯木齊亦是租賃市場活躍度上升，租金漲勢強於收入。從租金收入下降城市來看，北上廣深4城租房壓力減輕程度靠前，2024上半年租金收入比均較2023年下降超1.5個百分點。