主講專家授學
劉洪玉：如何建立房地產市場的長效機制
促進房地產市場穩定發展需要建立一個長效機制。當前，一線城市和主要二線城市一房難求，三、四線城市和一些區域過量的供應，媒體上的說法叫做空城遍地，這些現象在同樣一個市場裡面並存。
從政府政策角度來講，住房政策有兩個非常重要的目標：一、要住有所居，人人都有住房，促進住房機會的公平，增進住房機會，這是政府住房政策裡面公共住房政策一方面的目標；二、促進市場穩定，提高市場運行效率，保護人們進行買賣、交易、持有、投資的積極性，要維持市場正常運轉，不斷提高效率。
想要實現這些目標，就一定要去開始探索長期有效，不是一天一變，頭痛醫頭，腳痛醫腳的模式，而是要系統思考這個問題，過去我們有很多調控措施，但後來發現跟目標是背道而馳，這是因爲我們在調控過程當中，目標不是非常一致、清晰，大家都在積極主動參與調控，但相互之間可能就會產生一些問題，使得這個市場面臨的政策環境更加複雜。
在住房和土地制度的基礎上，需要完善的有四個方面。
一、完善房地產金融制度。金融過度參與是導致房地產市場畸形發展，價格泡沫的重要原因，要完善房地產金融政策，加快住房金融監督體系建設，有效解決房地產金融風險缺乏有效監督，政策性住房金融政策難以落實的問題。另外，要成立住房金融的監管機構，有效的監督、控制房地產市場上的金融風險。
二、完善房地產稅制。房地產稅制作爲住房需求管理的重要手段，爲住房的消費和投資提供政策的邊界。房地產稅收制度改革的總體方向是簡化交易環節當中的稅制，減輕交易環節的稅負，增加持有的稅收。在住房轉讓環節增收，把相關稅簡化成契稅、個稅，然後根據房屋的屬性和交易的特徵設計，維持一個比較穩定的稅收框架，所以只要進入市場參與房地產交易的人通過這個框架就可以知道未來自己會是怎樣。
在住房轉讓環節徵收契稅，增加突破口，市場一直在討論房產稅怎樣開徵，但沒有統一認識，對於房產稅的目標是什麼？是調控市場還是爲了推動地方財稅制度
，包括預算制度的改革，對誰徵收，是普遍徵收，還是對於少數人徵收，實際上我不贊成把房產稅作爲調控市場的工具，調控市場已經有很多現有的稅制嚴格執行就能夠起到調控作用，這應該是一個長期制度建設，而且存在公平性的問題，社會靠什麼帶動，鼓勵什麼，限制什麼的問題，這些都應該體現公平，也是國家的價值和發展取向問題。
房地產稅制改革的原則是什麼？應該是保護和鼓勵住房消費，對於住房的投資保持中性，稅收中性，抑制住房投機，投資、投機產生的投資效益，或者房屋的增值要與社會共享，這是一個主要原則。
三、促進基本公共服務均等化提供決策方式，促進均等化配置和空間佈局優化，合理引導居民就業與居住選址行爲，基本公共服務均等化不僅有利於實現社會公平，大城市的房價現在也不斷上升，所以房價也是阻礙大家進入城市的門檻。
傳統從城市中心向外遞減的基本公共服務投資模式不斷強化人口對城市中心區的依賴，中小城市的發展相對速度比較慢，很多小城市和衛星城鎮基本上沒有辦法發展，我們做過一些相關的研究，在北京三環裡面的重點小學佔60%，但只有32%的常住人口，這就意味着大量的三環以外的常住人口要把孩子每天早上送到三環以內上學，這就帶來很多的相關問題，當然北京市政府也開始疏解相關的問題，但是這個難度也是非常大的，也是一個長期努力的過程，而且這種公共服務的供需失配，既損失城市效率，又導致了城市不公平。
四、完善市場管理和調控。要緊緊把握住一線城市，要以一線城市的穩定爲重點去進行市場調控和管理，實行差異化政策，我們說房地產市場一個典型的特徵就是我們說它的波紋效應，一線城市的市場對於其他城市的市場有擴散影響，促進一線城市市場的穩定是全國房地產市場穩定的關鍵。在促進一線城市市場穩定的時候我們覺得可能也要把這個權利更多地給地方政府，讓他們去主動作爲，從被迫執行中央命令向主動作爲轉變。
（摘自《中國房地產業》2014年第1期）
秦虹：完善住房保障制度政策體系
我國城鎮居住困難羣體以城區退休和下崗的老居民以
及城市新增低收入家庭爲主，包括城鎮中已有低水平住房但無法進一步改善居住質量的低收入者、工作時間短又處婚育階段的年輕人、農村進城長期務工人員等。
這些羣體由於收入的限制，無法靠自己的能力購買商品住房，或者無力購買有政府政策優惠的經濟適用住房。而解決這些羣體的住房問題，已經成爲化解當前住房價格變化與城鎮居民收入變化之間矛盾的重點。
在住房問題上，我國迫切需要解決的是處理好住房資源配置的公平與效率關係。建立和完善住房保障制度，特別是對最低收入家庭“應保盡保”的廉租住房制度，正是充分體現了堅持以人爲本的黨的執政理念和惠及全體人民的和諧社會理念。 www ●тtκan ●￠〇
住房保障制度應是一個完整的政策體系，包括對用於出售的廉價公共住房的財政補貼政策，如對地方政府建設的公共住房補貼和私有營利或非營利機構建設的低收入者住房補貼；依靠減稅刺激投資建造公房或減免稅收補貼購買自有住房者等政策；還包括通過財政貼息扶持和幫助居民提高改善住房條件的能力等。
廉租住房政策是支撐整個政策體系的基礎。廉租住房由於有政府財政補貼，可以保證低收入家庭的住房費用保持在低水平上，不需要住戶爲購買產權支付費用，特別困難家庭甚至不需支付費用。它在滿足基本居住需求的基礎上，還可以動態地梯級覆蓋最低收入以上家庭。廉租住房提供的具體形式包括了住房租金補貼、實物配租、租金覈減等多種實施方式。其中，房租補貼在住房保障達到一定水平後更是凸顯其重要作用：一是避免了政府對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙或產生降低市場效率的副作用；二是這種收入再分配的形式，使居民平等的住房權利更容易公平實現；三是便於對不同收入家庭區別對待，更能體現保障的公平性，同時可以減少政府財政壓力。
總之，通過完善住房保障制度，大力發展廉租住房，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現“爲每一個居民家庭提供良好的住房”或實現“人人享有適當住房”的社會目標，既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。
（《經濟日報》2010年3月24日）
（本章完）