故事在一八八三年上海金融風暴過後中法戰爭的大背景下，以外灘作爲中心舞臺，圍繞上海灘房地產的商戰緊密的展開了... 這個故事是從一個叫做馬建忠的人開始的，古人有兩個字號，一個是正名，一個是所謂的別字，比如李白，也叫做李太白，馬建忠也有個別號叫做眉叔，因此他也稱作馬眉叔了。
馬建忠是生於一八四四年，逝世於一九零零年，差不多就是近代中國最爲災難深重的一段時期了，而他與上海灘的緣分還是從十九世紀中葉太平天國運動席捲江南半壁河山的時候，據說在咸豐三年、也就是公元一八五三年，馬建忠九歲的時候，太平天國達到了鼎盛的時期，就在這一年，洪秀全、楊秀清等人建都南京，接着勢如破竹，橫掃江南，馬建忠一家人因而和當時的許多豪門大戶一樣，隨家輾轉遷徙到了上海灘上。
據說房地產業的興衰、發展受到清咸豐三年、公元一八五三年小刀會起義，和清同治元年、公元一八六二年太平軍三次進攻上海的刺激，租界人口陡增，房源緊張不說了，而且價格高企，馬家一家人深受其苦，幼年的馬建忠就曾親眼目睹了寓居上海灘租界的艱難歲月。
現在接着來說馬建忠的簡歷，馬建忠一八四五年二月出生於江蘇丹徒一個天主教家庭，世代的書香門第，據說還是中國歷史上重要的文獻考證學鉅著《文獻通考》的作者馬端臨的第二十世孫。
而他的父親馬嶽熊，在家鄉行醫經商，是爲懸壺濟世的郎中。而他的二哥馬建勳早年受曾國荃拔擢，入李鴻章幕府，就任威名赫赫的淮的糧臺官。
而他的四哥馬相伯則是跟不得了，他是震旦大學、復旦大學的創辦人，想必這兩所大學很多讀者都知道的。
說起馬建忠本人在家裡排行老幺，上頭有四兄一姊，自幼受到了兄姐們的悉心呵護，果然馬建忠到了上海灘後不久，就進
人了大名鼎鼎的徐匯公學學習。
很快就在不久後，馬建忠兄弟倆人在公學嶄露頭角，一時間昆季齊名，慧聲日起，贏得了學業和個人聲譽的雙雙收穫。
在展開這個人物之前，當初引薦馬建忠進入輪船招商局的唐廷樞出洋考察已經歸來了，據說光緒十年十二月十四日、也就是公元一八八四年一月十七日，出洋考察的輪船招商局總辦唐廷樞，返抵了上海。
而隨着唐廷樞的迴歸，上海灘上即將掀起一場滔天巨浪... 而這還要從晚清最著名的國有企業輪船招商局講起，十九世紀六十年代，以“自強救國”爲口號的大清國洋務派舉辦內一系列的軍事工業，可是由於在中國缺乏社會經濟發展的穩固基礎而困難重重。
比如經費來源枯竭，原料、燃料供應不上，技術落後、人材缺乏等等，而這些現實問題使得雄心勃勃的洋務派們意識到必須走“由富而強”，“寓強於富”的道路。
因此從70年代開始，洋務派們開始“自強”兼及“求富”，在繼續籌辦軍事工業的同時，着手籌辦交通運輸、採礦、冶煉、紡織等民用工業。
作爲晚清的重要人物之一的李鴻章爲了挽回沿江沿海的航運業爲西方列強壟斷的局面，奮起抵制外輪的侵奪，委派華人沙船富商、浙江海運委員、候補知府朱其昂、朱其紹兄弟在上海洋涇濱永安街設局招集商股，定名爲“輪船招商公司”。 而馬建忠正是受到李鴻章的委派，來到了上海灘主持中國航運業的大局，因而或明或暗的將要和上海灘地產風雲聯繫在一起來了。
俗話講新官上任三把火，雄心勃勃的馬建忠剛一走馬上任，據介紹，當時年齡四十歲的馬建忠擔任了上海輪船招商局會辦，腳跟腳的，就要辭舊迎新，而其中唐廷樞一派的勢力在他看來當然屬於該當清除的陳舊勢力。
而在這時候，主持輪船招商
局的還有聞名上海灘的地皮大王徐潤，而這個人又是如何的一個人呢？
據說徐潤又名以璋，字潤立，號雨之，別號愚齋。一八三八年十二月十四日出生於廣東省珠海市北嶺村。
徐潤十五歲時候，隨叔父徐榮村到上海，進入英商寶順洋行當學徒。他極其勤奮好學，又有悟性，所以深得洋行上下看重，以後升任了買辦一職。
而買辦可是西方列強在中國的經濟利益代言人，這個自然是不用多說的了，這裡單說徐潤本人。
到了十九世紀七十年代，徐潤敏銳地看到上海百業振興，萬商雲集，地價將日益上漲。因此已經很有實力的他，在經營其他實業的同時，開始放手投資房地產業。
而經營房地產業需要投入鉅額資本，頭腦靈活的徐潤將名下房地產作抵押，從錢莊和銀行貸得資金，購置新產，再將新產作抵押借貸，以層層抵押的辦法獲得資金，投資房地產業。
而這樣滾雪球的發展模式，讓他大獲其利，漸漸的崛起於上海灘上頭了。
徐潤經過一番摸爬滾打，逐漸熟悉了上海租界的拓展趨勢，因而就在未來的交通要區以低價買進土地，待經營至半開發狀態便以高價售出，然後再從其他地方購置更多的土地。
到了一八八四年，徐潤在房地產上投入的資本已達兩百多萬兩白銀，從而擁有地產三千多畝，其中三百多畝已建成了房子，一共建有洋房五十多所、其他類型房屋兩千多間。
作爲上海灘上名聲在外的房東，徐潤每年可收租銀十二萬餘兩，可謂獲利頗豐。
徐潤先後和華商、外商合創了上海地豐公司、寶源祥房產公司、業廣房產公司、廣益房產公司、先農房產公司等，參股聯合，可謂風生水起，長袖善舞。
這時的徐潤，雖然難與洋商相比，但在華商中已是個“地產大王”了。
（本章完）