無論是晚清還是民國辰光，租界內實行的都是道契制度，它的特徵講起來有，首先依仗洋人特權。因爲道契戶名是外國人，又經由領事署註冊登記，他們都享有領事裁判權，不受中國法律約束。
其次道契四至、也就是地皮界址的東、南、西、北交代清爽，移轉過戶便捷。而與此形成鮮明對比的是，當時中國的土地契證田單。
田單在產權移轉時不過戶，只有糧串過戶，故買受人方面缺乏可靠的憑證。加以割單、燒單，代單等，真僞莫辨，面積四至均不準確，售買時頗費周折，屢起糾紛。
再次是因爲道契有特權依託，且買賣方便，成爲可靠的財產憑證。金融業的存款準備和發行準備，不少部分也是道契。
只要你手裡有道契，就可向銀行、錢莊抵押貸款，資金週轉往往不成問題，道契幾乎成爲上海金融市場上的第一流票據。
最後還要一樁好處是道契大受歡迎的地方，這就是道契又可隱姓埋名，財不露白等種種因素，都委託洋商出面購地或轉契，俗稱道契掛號。
阿拉上海灘上頭許多的洋商都歡喜辦理道契掛號，因爲這是一宗不需資金，也不負營業虧損責任的賺錢業務。
初次登記掛號發證取手續費二十五兩，以後改名過戶費二十五兩，常年要收戳牌費二十兩。
若干外國房地產經營者遂紛紛以此爲業，趨之若鶩，早在一八七六年，高易公館、也就是高易律師事務所已經開始大力發展掛號業務，最多時竟達兩千多張，後來通和、愛爾德、新瑞和等洋行也競相效尤。
比方就英吉利國商愛爾德洋行開辦時一無所有，純粹的空殼公司，儂評評理講，就憑藉着所謂洋人的在華特權，空手套白狼，搗道契的漿糊，到了後頭，後來每年可坐得白銀四、五萬兩的花頭。
因當時任何外國人、公司、
銀行、團體都可經營此項業務，並不需要經過官方登記認可，因此代客掛號的如雨後春筍。
儂拎拎清爽這個世道，真是黑白顛倒唻。
當時英國僑民曾對英國駐滬領事阿利國講過這麼一段話，我所關心的，卻是如何不失絲毫時機，發財致富，我的錢如果沒有更有利的運用方法，自然只得將地皮租給中國人，或造房子租給他們，以取得三分到四分的利息。我希望，最遲在二三年內，發財而去，所以以後上海給水淹沒或給火燒掉，與我會有什麼關係呢！
這個所謂洋人接着又講道，我們是掙錢，盡我們的能力，掙得越多越好，越快越好。這種態度，在舊時阿拉上海灘上頭的洋人外商人中很有典型意義，也真實而又深刻的反應了晚清乃至民國，西方列強大肆掠奪近代中國的事實。
獲得暴利的所謂洋人們，自然不甘心到手的甜頭又丟了，因此在一八五四年修訂的《租地章程》中，除土地仍系永租外，其他一些妨害他們經營房地產，比方講原章程中規定每戶洋商租地不得超過十三畝的條款統統都刪除了。 以房地產向銀行錢莊抵押貸款是房地產業融通資金的重要手段，外人永租土地的憑證道契，在抗日戰爭前是流通性最高的信用工具。著名的經濟學家章乃器在《上海地產之今昔》一文中曾經明確的就道：在半殖民地經濟組織之下，外商銀行負起一部分中央銀行的任務；而外商銀行所認可的週轉工具，就是‘道契’和外商產業證券，只要你手裡有道契，資金的週轉往往不成問題，錢莊股東只要能拿得出道契，錢莊就決不至週轉不靈；銀行或者錢莊受押下來道契，一旦需要資金，馬上可以拿到外商銀行去轉押，由此形成地產流通的稀世現象。
正是如同章乃器先生所指出的這樣，因爲道契可抵押借款，不少外國房地產商的生意越做越大。以甲地道契押款購乙地，再以乙
地道契押款購丙地。哈同就是以這樣的方式而暴富的。
清光緒二十九年、公元一九零三年前，哈同在南京路的土地僅四處，計二十二畝，其後陸續增長，民國5公元一九一六年增加到了至十二處，土地七十五畝，民國二十二年爲十六處，土地一百多畝，不過短短三十年之中，本作品的主人公哈同掌控的地皮、也就是當下流行的術語囤地，竟然增長了四倍。
無怪乎據當時的上海房產公會在民國二十三年的估算，除少數中外業主及各銀行所置產業不需押款外，其餘各戶至少佔三分之二，均需押款。
而道契因爲許多的便利，一時間成了上海灘房地產活動裡頭的硬通貨，風光無限。
而圍繞着上海灘房地產經營活動的是，根據《費唐法官研究上海公共租界情形報告書》一書所載，一九三零年上海十四家銀行、包括一家華資銀行的房地產押款額達一千二百多萬銀兩，相當於這些銀行貨物押款的一點五倍之巨。 比方講抗戰前的辰光，阿拉上海灘上頭的匯豐、麥加利、花旗、東方匯理等外資銀行都經常接受洋人房地產商的抵押貸款。
舉例講業廣地產公司是抵押貸款的大戶。這個公司民國二十一到二十五年之間的五年裡廂，每年向匯豐銀行抵押借款都達一百萬兩白銀以上，有一次摺合成了西洋銀元，竟達一千萬元左右。
因此看得出道契在阿拉舊時上海灘上頭，舉足輕重的作用和其本身的影響力。
講到了這裡，又不得不提到本文的主人公哈同了，就是這個哈同也是諳熟其中的花頭，比方講他在匯豐銀行抵押借款經常有幾百萬兩。
就算到了民國二十年六月辰光，這位哈同風光大葬的辰光，尚且欠着匯豐銀行押款五百多萬元的抵押貸款。 因此又一次掂量得出道契在舊時上海灘房地產經營活動之中的作用和紐帶作用。
（本章完）