這裡再來講一講華界地產界後起之秀之一的程謹軒、綽號程麻皮的這匹黑馬。
又據地方誌介紹，因爲程謹軒的聰敏能幹，又在和洋人們打交道的辰光，學會了基本的英語對話，於是很快得到了洋人僱主們的青睞，很快便被提拔，成爲了阿拉上海灘上頭的一名包工頭。
說起來愛·臺·沙遜在上海灘上頭初創的沙遜洋行原本以運銷鴉片、軍火、花衣（即棉毛纖維）、黃麻等貨物爲主，房地產僅爲其中附帶的經營項目。
哪曉得無心插柳柳成蔭，隨着上海灘房地產市場迅速的火爆起來了，沙遜家族在上海灘上頭經營的沙遜洋行初獲其利，嚐到了甜頭的沙遜本人意識到永租土地、建屋出租，所得利潤遠較其他經營優厚，且無風險後，便逐漸把洋行的經營方向轉向房地產業。
就在財力雄厚的沙遜財團逐漸進軍上海灘房地產市場的辰光，正是處於人才飢渴期，有了象程謹軒這樣一位對建築行業十分嫺熟，精明能幹，在工匠羣體中，一呼百應，自然沙遜洋行在經營過程之中會相得益彰了。
因而程麻皮迅速躥紅，也是情理之中的事體了。
一個華人新秀在前輩華人地皮大亨徐愚齋即將沒落的時刻，開始崛起了。
可憐長江後浪推前浪，前浪倒在沙灘上，徐潤、徐愚齋在上海灘房地產界狂飆突進的進程之中，不過起到了穿針引線、烘托人物的作用罷了，而這就是異常殘酷而又現實的十里洋場。
這邊剛剛說起的徐愚齋蹣跚的身影出現在了金利源碼頭之上，值得交代的是，他腳下的這塊土地可是阿拉上海灘頂頂繁華的地界，而這就是阿拉老上海人熟知的十六鋪碼頭‘洋人們稱作ShiliupuMatou。
十六鋪碼頭地處黃浦江西岸中段，它北起新開河，南至東門路，岸線長約六百多米，是上海港客運量最大的客運站。
歷史上的十六鋪碼頭原名金利源碼頭，阿拉大清國同治元年、公元一八六二年由美利堅國旗昌洋行出資建造的。
光緒三年、公元一八七七年旗昌洋行將輪船和碼頭全部售與輪船招商局，發生了歷史上著名的華界打敗洋人、以弱勝強調一樁經典收購案例。
關於輪船招商局收購美利堅旗昌洋行的糾葛和雙方圍繞這件事前後發生的故事，隨後相機會講述出來的。
輪船招商局收購了旗昌洋行航運資產後，把這個碼頭改名招商局第三碼頭，又稱南棧，並擴建碼頭，從新開河至東門路連成了一片。
據事後、也就是光緒十六年六月、公元一八九零年《盛宣懷上李鴻章、劉銘傳稟》裡頭講，中國招商局未設以前，江海輪船之利悉爲洋商所佔逮。招商局起，而旗昌、怡和等行力與爭競。光緒二年以前，招商局因跌價虧本七、八十萬兩，幾至蹉跌，不得已籌款二百二十萬兩，將旗昌之金利源等扼要碼頭全盤買回，我局氣勢方覺漸盛。
由此可見，這些位置顯要的商業地產，對於一個近現代化的企業來講，實際意義是多麼的重要。
十六鋪碼頭、當時還叫做金利源碼頭其中有十幾個浮碼頭泊位，專泊長江線及近海寧波線班輪，可謂佔盡了地利，日進斗金也不是瞎講的。
而就在昔日華界鼎鼎大名、領袖羣倫敦地皮大亨徐潤徘徊黃浦江江邊的辰光，有個人也溜達到了這裡來了，他就是剛剛講到的徐潤、徐愚齋。
人家程麻皮可不是來十六鋪碼頭散心的，準確的講起來，是想要到這裡來唱兩嗓子，說起來一個人春風得意之餘，難免會有種想要發泄的慾望，何況得到了洋主子的賞識，那就更加的不得了了。
望着這位華人地皮大亨的背影，程麻皮頓時想起了這個旗昌洋行的金利源碼頭、昔日顧六公公發財的福地，就是在此翁
的主持下，歸入了輪船招商局的名下。
原本程麻皮要去打招呼來着，可是慣於察言觀色的他仔細一瞧徐大先生神情不善，一時間成了丈二和尚摸不着頭腦，有些吃不準的他躊躇了起來。
望着自己當年力主收購了美利堅旗昌洋行名下的輪船、碼頭和貨棧，那是多麼的意氣風發，而如今停靠在金利源碼頭上的輪船，全都要是換成了星條旗，徐潤的情緒因而變得格外的敏感了。
現在再來講一講徐潤主持輪船招商局收購美利堅國旗昌洋行的這樁併購案，據說，早在光緒三年、公元一八七七年，徐潤去函給盛宣懷講起這件事，陳述輪船招商局近來生意清廖，水腳爛賤，其勢岌岌可危，究其根底，不在長江攬載之少，而在官商利息之多，欲事挽回，必得於官商利息中着意做文，方足以持久遠。
徐潤接着說道：昨天經通盤覈算，如能停止五年利息，可期週轉無虧。閣下前在金陵曾建此議，弟將管見所及者創議數言，附請察覈，如承採納，即當會議稟陳，以資補救。蓋因歸併旗昌之事，或贊其是，或斥其非，此時木已成舟，只能以是而生銳心，不能以非而存退志，吾儕力竭心枯，或蒙層臺俯鑑所及，則莫善於照此轉移也。否則外強中弱，任一日之事權，即多一日之虧耗，高明何以策之。
想起當年意氣風發、指點江山的壯舉，卻不想而今淪落到了日薄西山的境地，徐潤隱隱感覺到了一種心疼和深深的無奈，換句話講，就是上海灘上頭人們常講的，坍了臺勢。
啊曉得徐潤豈會甘心，機靈的程麻皮跟着後頭，不停的猜測着答案，一時間有些無語了。
其實徐愚齋還有說不出口的難言之隱，這是因爲一八八三年上海灘金融危機爆發後，這位華界地皮大亨受到了連累，因而頭寸吃緊，原本盤算好了靠着輪船招商局這顆大樹，來個借雞生蛋，誰曾想...
（本章完）