二無轉瞬息風雲變幻的國際金融市場的人。哪個智商哪水小能會低。與平常人相比，邏輯以及理性思維總是隻有高的份，又何況周幼安說的這些根本稱不上覆雜，宋漢風要是還聽不明白，那就是豬了，不過對於周幼安這副隨口說出來的懶散樣子，他心裡還是有些好奇，失笑道：“這些歪門邪道的東西，怎麼你一套一套的這麼熟悉？”
你要是見多了被開商這些手段騙的人你也會知道的，周幼安心裡暗想着。搖頭笑笑道：“房地產的暴利是母庸多問的，就算以後做大了自己開承建，毛利潤也大約有百分之四十左右。”
宋漢風雖然留洋多年，但是後來卻基本呆在中國的，內地的一些情況他到也明白，此刻心領神會道：“房地產主要是一個公關費用吧？”
他沒細說，但周幼安卻也同樣明白他的意思，房地產除了那些官員們還有什麼好值得公關的，“昭可以先收購一個潛力不錯的建材或者有些底子的房產公司，全資控股吧，我們不差那幾個錢不過，正常的公關無可厚非，但最好能夠少跟政府官員有金錢上的瓜葛。
”
周幼安對宋漢風這咋。提醒不是無的放矢的，重生之前那些紛紛落馬的政府官員，由於收受地產商的賄賠而被舉報的不在少數，但絕非如此而已。賄略的風險在於不可控制。
接受賄賠的官員的仕途走向，個人生活，恩怨糾葛，都不受控制。而一旦要出事，就有可能將過後所做的事全盤的拋出，別瞧着那些部級、廳級的官員在臺前怎樣的威勢十足，真要等到中紀委下來，個咋。都是軟蛋。
就算周幼安以後將人脈展大了，在巾央、地方都擁有不小的勢力。但他總不可能沒有對手的，真要給對手抓住機會，置於地死的話，再做補救就爲時晚已了，還是事先做好預防的好。
“公司收購好之後我們就開始斜叭”既然已經與周幼安敲定了，那麼宋漢風就必須考慮接下來的步驟了，“我聽你上次話裡的語氣。是有什麼目標？”
“目標到是有的。”周幼安到是沒有想將對清河坊街的企圖對宋漢風掩飾的意思。不過他覺得還是有更重要的事情必須先說下，“不過資金方面還是暫時不用在拿地上。”
周幼艾的話讓宋漢風愣了下：“爲什麼？土地儲備不是一家地產公司最需要做的事嗎？”
“兵馬未動。糧草需先行。”周幼安搖了搖頭，淡淡道：“現在已經不是前些年房地產纔開始冒頭的時候了。既然要玩我們就玩大一點收購來公司之後，先，要成立自己的建築設計院。每個項目高達百分之十至十五的設計成本，是一項極大的開支，在這方面，我打算收購一家澳大利亞的設計公司，預計要花費一億。”
澳大利亞的大學教育在建築方面一貫盛名昭著，光是悉尼歌劇院的設計就是近代建築史上最優秀的作品之一。
“這僅是第一步，我還有意收購幾家國內的建築設計所。”周幼安說道。“將設計方面的支出壓縮至項目成本的百分之五，所有的設計所將包括園林設計、商業街區設計、復古建築設計、修繕類設計等等方面。這裡的總支出大約會過三億。”
支出雖稍嫌多了些，但能提高公司的水平，宋漢風到也無所謂 不過周幼安爲什麼不拿土地他還是有些奇怪。周幼安瞧出了他的疑惑，卻是不答反問道：“你有沒有注意到近年來很多房地產公司都在擴大商業物業的比重？”
在房地產中除去工業建設外都可歸類於商業地產的類別中，而商業物業是指除去住宅地產外的營運性的商業地產，相比住宅、商住樓的快回收成本的作法。做商業物業的運營小顯然回收成本的週期要放長，但相對而言，受市場波動的影響就要風險耍低得多。
“幼安你的意思是？”宋漢風想到了些什麼。
周幼安輕輕一笑，沒有否定他的猜測，“恐怕很多人都沒有注意到，運營型的地產項目的投資回報率在百分之三十三以上，這樣的回報率。就算是在全世界都是極爲罕見的。”
“這恐怕不大可能吧？”雖然心裡已經不否認，可宋漢風還是猶疑着說道。
“沒有什麼不可能的。”周幼安託着咖啡杯說，“土地要是公開拍賣的話，只要是真正具有升值潛力的地塊，價格方面一定會大幅的提升，推高地價。不言而喻。而隨着中央政府提出要加城市化建設進程。加快農民進城。外來人口增多，住宅稀缺，也會推高一些房屋售價。再加上國內的稅制。土地交易的價格並不計入國稅體系，也不計入地稅體系，屬於地方政府的額外財政收入，就從地方政府的意願上說，也完全有推高地價的可能性。三者相加，那國內的土地價格上漲，房屋成交價格的上漲，都是情理之中，丁，
“這個兄弟說的好！”邊上一個年輕男子不知道從哪裡躥了出來，拍手叫好道：“之所以國內的房價房價在兩千年後翻着跟斗上漲，原因就在於地價推升的惡性循環上，海南房地產泡沫其實在某一種意義而言是一種必然。”
說着，他不好意思的衝宋漢風與周幼安一笑，“蔣宇飛，偶然聽到你們的高論。忍不住插言。讓二位見笑了。”
周幼安與宋漢風自然不會在意，同樣笑着讓了下位置，示意對方請坐。有志同道合之士能夠交流下，也是不錯的。
“蔣先生的說法沒有錯，國內的房價房價在兩千年後翻着跟斗上漲，原因就在於地價推升的惡性循環上。”周幼安抿了口咖啡道：“先說地價怎樣爬升才快吧。在地方政府有意公開拍賣一塊地後。先是有意思想要拿地的開商遞交標書，這裡頭的價格肯定不同，不需耍地方政府的暗示，只要將標書退回，開商就能領悟到地方政府的意圖。何況，參與競拍的有可能還有當地政府所管轄的國有企業。然後就是第一輪的推高土地的成交價，要注意，這個成交價和實際上交割時要支付的價格，可能會有所不同。但讓有意購房者都清楚到，土地的成交價是漲高了。”
這些東西宋漢風是不怎麼了解的，而蔣宇飛之前插言其實也只是懂些皮毛。沒周幼安那麼瞭解，此時聽他認真說，頓時都專心的聽了起來。“其次土地價格一高，那建成後的成交佼自然也要漲高，有人質疑的話，那開商肯定要說是土地價格方面的原因。才讓房價高漲的。而現在由於國內取消了福利分房，而又由於大批的國企到閉的倒閉，改制的改制，每年還有上千萬的人有購房的硬性需求，幾乎實在於賣方市場。就算是房價高漲，那真要買房的人還是無能爲力。”
“然後就進入第二輪的推漲階段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出來拍賣小開商又過來競拍，中間可能有經過上一次拍賣的開商。這樣的情況下，新拍賣的土地根本不可能比上一回的土地成交價便宜。那就意味着地價再一次攀升。這樣的遊戲，只要每年玩上兩三次，那二級市場的成交價格就可想而知了。”
“而爲了能讓政府機關的公務員能買得起房，政府會出面自建立所謂的商品房，再以低於市價一半，或者三分之一的價格賣給公務員。要注意。由於政府在賣地的時候拿了大量的額外收入，除去平常的投資建設的話，這些錢有一半以上還要流入公務員的手中。作爲工資等各項福利來放，依我所見，公務員在未來十年的工資收入至少要翻三倍以上。這些買了廉價房還拿着高薪的公務員又會再次去買商品房 如此再三，房屋的價格哪能不翻着跟斗往上漲。”
這一番深刻的剖析讓宋漢風二人是聽的目瞪口呆，宋漢風到底在國外多年，對國內雖有了解，可哪有那麼深，忍不住問道：“政府不需要公佈每年的財政收支狀況嗎？”
“口昭以爲國內是香港或者國外麼？”周幼安想起前世網絡上對政府的那些不滿民怨，忍不住苦笑道：“收多少稅，拿這些稅去做什麼。完全是地方政府自說自話，誰都不知道具體裡面是怎樣做的。”
蔣宇飛也忍不住皺眉問道：“國家規定每座城市要蓋適量的保障性住房，房價就算上漲。度也不會像你說的一樣吧？”
“上有政策下有對策。保障性住房的比例一定會遠小於國家規定。要是每座城市都一樣的話。那法不則衆。拿他們能怎樣？就算蓋了保障性住房，全給公務員住。又有什麼用？”周幼安曬然一笑道，“當然了，房價上漲，對我們這些想在土地上賺錢的傢伙們而言，自然是件好事。”
宋漢風與蔣宇飛卻是沒有周幼安這個心情開玩笑了，有時候知道的太多也是種殘酷。
周幼安看他們心裡堵的慌，笑笑道：“好了，你們也不耍太憂國憂民了，不在其位。不謀其政，沒有什麼好憂心的，沒能力再憂心也是白搭，有能力的話到時候你瞧不過眼，就去蓋些保障性住房好了，至於別的地方，你想管可你管的了麼？”
周幼安說的卻是大實話，知曉未來的他明白房地產價格上漲是必然的趨勢，而且會越演越烈，即便是現在重生回來了，擁有點小實力了，他也從沒想過去承擔平抑房價的角色的意思。這件事就算拿出幾千億來都做不到，而且那是完全跟地方政府在作對。他怎麼着也還沒傻到那種地步。
“這錢賺得才叫鬧心了。”宋漢風忍不住嘆道。
“所以才讓你做商業物業。以後公司大了，我們就增加商業物業方面的投入，逐步減少在住宅地產上的投入，那你賺錢是不是也賺得安心一些？”周幼安笑道。
宋漢風與蔣宇飛被這話給逗樂了，蔣六嘆息道！”人家說聽君席話勝讀十年書。我討士一協後，今兒聽兄弟你說話才現真的有道理這年頭，想做出點成績沒有些見識真的不行啊。”
周幼安與宋漢風互相對視一眼，皆聽出蔣宇飛話中的落寞與額喪，不由笑道：“聽蔣先生口音是北方人吧？怎麼這麼一副灰心喪氣的樣子？男人麼，有什麼困難走不出來的？。小
宋漢風亦是點點頭，他和周幼安的眼睛都毒的很，這蔣宇飛雖然年輕。但談吐氣度都不比一般人，至少是個可說幾句話的人，不然他之前與周幼安也不會邀請對方坐下相談。
蔣宇飛似也是心裡憋悶已久，聽得兩人真誠相問，便把心中的苦水都吐了出來，“我是江蘇人。到不是北方人，只不過在河南呆久了，說話也有些像北方人了說來也是慚愧，我過去是個記者，後來不甘心就那麼幹下去，就辭職了出來，和幾個兄弟夥計一起創辦了個集團。名字可能你們都聽過。“背背佳。集團，我掛着一個集團副經理的頭銜。
說起來，這兩年到也賺了些錢。只是說起來真的是和我網才說的那樣要成功，沒有見識光靠運氣真的不行，“背背佳。也紅火了兩年，可我們現在卻是因爲一系列的問題弄的一敗塗地，還欠了一屁股的債，哎！”
“背背佳。？。蔣宇飛的一番苦水到是讓周幼安和宋漢風驚訴了起來，要知道，背背佳的名聲在銷售界裡可着實不小啊。
背背佳集團的老總叫做杜國橄，在咕年的時候以凹萬元組建天津一品公司。向市場推出“背背佳。保健帶，並申請了專利。在市場推廣過程中。他大膽採用了“功能中品牌。的差異化傳播策略，聘請“青春美少女組合。做廣告，“激了年輕人的熱情”使“背背佳”在天津一炮而紅。當年實現銷售額力。萬元”慨年銷售額突破朽億元。 腮年。杜國拯在萬歲時成爲億萬富翁。被營銷界譽爲“少年英雄
不過，在 甥年,月。杜國檻原來工作過的保健品公司新鄉英姿公司以“背背佳”侵害了第一代“英姿帶”專利權爲名，向鄭州市中級法院起訴，索賠比口萬元。一品公司則以新出品的第三代“英姿帶。明顯仿冒“背背佳”爲理由，又在天津市將“英姿帶”告到法院，雙方打起了連環套官司，一直持續３年多。
鬧到最後，兩個法院判杜國檻賠他們 凹萬元，他們賠杜國猛叨萬元，但直到現在都沒執行，這就是那件事的結局。
只是，打官司卻讓雙方兩敗俱傷，誰也無法遏制保健帶市場的整體萎縮。此後，杜國橄將所有資金砸入廣告，但由於定位的錯誤，“背背佳。慘陷市場困局：產品賣不出去，經銷商紛紛要求退款。杜國檻形容那是他事業中最黑暗的時期，他一下子從一個億萬富翁變成了一個不名一文的窮光蛋。
後來，杜國檻又開了一種專利產品“保暖鞋”無奈由於質量不過關，該產品在運作兩年後慘遭滑鐵盧，在東北市場折戟沉沙，杜從此外欠經銷商心口多萬元的債務。出年。杜國櫳領着一班人。萬般無奈地從京城來到鄭州。他們窩在經三路和農業路交叉口往北的一個居民小區內，靠做一咋小小項目維持生計。
只是周幼安與宋漢風都沒有想到的是，在這裡居然會與這樣一個堪稱傳奇的人碰上了，蔣宇飛應該是杜國檻的副手了。
“蔣哥你何必這麼灰心？。周幼安搖了搖頭，說道：“勝敗乃兵家常事，是金子到哪裡都能光。商場之中跌倒了再爬起來就是，背背佳當年能夠創造輝煌，現在雖然一時落魄但誰又能保證以後呢？君不見史玉柱當年跌的有多慘？他都一步步的扛着走過來了，現在腦白金賣掉做黃金搭檔，欠的幾億債務也還清了人啊，眼光都向前看。”
蔣宇飛明白這是周幼安在安慰他呢，東山再起哪有那麼簡單啊。跌倒了爬起來，話是那麼說，可近代那麼多年來，政界中除了三起三落的那公，商界中除了周幼安說的史玉柱，又還有幾個人能夠真正跌的那麼慘還爬的起來啊。不過，周幼安畢竟是一副好心。蔣宇飛便嘆息着點點頭。
“怎麼？不相信？”周幼安卻又笑眯眯的說了句不止讓蔣宇飛，就算一旁的宋漢風都瞪大了眼睛的話，“我說了你們能扛過去，那就能扛過去我對蔣哥和你們杜總的這支營銷團隊很有些興趣，不知道我們是否可以談一下投資的事情對了，我一直都忘記了自我介紹，坐在我對面的是最近國內還有些名聲的投資公司臨安資本的總裁宋漢風，而我叫周幼安，臨安資本的股東。如欲知後事如何，