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十月末。
徐存在不聲不響之下成立了皇圖置地公司，由梅愛方出任皇圖置地的總經理。
根據清政府與英g簽訂的《新界租約》，規定新界在九十九年（一九九七年）後就要歸還給中國。
如此一來，英g政府賣出的新界地皮，合法期限只剩下十多年。
不知從何時起，香江開始流傳出一種叫‘九七大限’的說法——其大致意思就是，凡是在新界買的地皮，到了一九九七年全部要被中g收回充公。
在這種情況下，誰還敢在新界買地？
所以，導致九龍灣工業用地的售價，按樓面面積計算，從一九八零年十二月份的每平方尺三百六十元的最高水平，跌至每平方尺二十五元，跌幅高達百分之九十三。
別人不敢買，知道談判結果的徐存有什麼不敢買的？
經過一番磋商，徐存以皇圖置地的名義斥資兩億一千萬港幣跟港英政府買下位於新界東南的將軍澳的東陲（即在將軍澳新市鎮東南面三公里處的大赤沙北部）佔地七十五公頃土地全部買下（即整個將軍澳工業園）。
此時的將軍澳工業園一片荒涼，宛如一個沙漠。
加之，因鐵娘子摔跤，港英政府也已經對香江九七問題缺乏信心。
所以，徐存這個冤大頭願意花兩億一千萬港幣買下新界東南將軍澳東陲的那片荒地，港英政府自然是求之不得！
儘管只花了兩億多就買下了七百五十萬平方尺（即七十五萬平方米）的土地，可黑心的徐存仍不忘趁火打劫——在談判的過程中，徐存要求在合約中加入一條：他徐存可以全權規劃將軍澳工業園這片土地。
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皇圖置地一經成立，徐存就將中環的聯邦、國際兩棟大廈併入到皇圖置地。
聯邦大廈位於香江中環德輔道中七十一號，建於一九六四年，樓高三十一層，於一九六四年至一九六六年期間曾是香港最高的商廈。
國際大廈也是一座商業大廈，其南面位於香江島中環德輔道中一百四十一號（機利文街交界），北面正門位於幹諾道中七十三號。國際大廈建於一九六七年，樓高三十二層，大廈由會德豐屬下的聯邦地產興建，也曾是香江最高的建築物。
八一年，繁華地段甲級寫字樓的月租就達到了每平方尺二十八元至三十元。所以，只要捱過目前的寒冬期，聯邦、國際兩棟大廈每年的租金就得有兩、三億港幣（不扣除管理費用）。
聯邦、國際兩棟大廈之間離的並不算太遠，所以兩者之間天然就存在着競爭關係。
綜合考慮了一番之後，徐存將國際大廈的二、三層清空改建了一個六廳每廳五百座的多廳電影院，並將其命名爲國際電影院。
爲此，徐存還特意讓傑弗瑞幫他在美g找了一個最專業的設計電影院的團隊。
德輔道和幹諾道都是極繁華的地段，任誰都知道在此地段興建大型戲院或是大型電影院一定能顧客盈門，可問題是誰在這開得起大型戲院或是大型電影院？
以徐存開的這個多廳電影院爲例。
兩層大廈大概兩萬四千尺，以八一年的租金算，租這二、三層這兩個好層每個月的租金就得八、九十萬，每年就九百多萬港幣。
再加上，裝修以及其它雜七雜八的費用。
想建一間國際電影院這樣的大型戲院或是大型電影院，一次性的投入就得一千多萬港幣。
除了土豪如徐存以外，有誰會花這麼多錢在此地建大型戲院或是大型電影院？
當然了，附近也有兩家兩、三百座的小戲院。
不過，這又如何？
它們難道還能幹得過有夢工廠支持的六廳三千座的國際電影院？
……
陸海通大廈位於香江中環皇后大道中三十一號及戲院裡一至七號交界，原址是建於一九二五年的皇后戲院，於一九五八年拆卸重建而成樓高十三層的陸海通大廈，是爲香江第一代大廈。
一九六一年七月二十一日大廈落成暨皇后戲院開幕典禮由周錫年爵士主持剪綵，皇后戲院有電動扶梯供觀衆代步，拆卸前是日立牌在香港最舊的自動梯。
陸海通大廈本由老牌地產開發商陸海通持有。
這次，股市暴跌、地產市道崩潰，令陸海通也受到了極大的衝擊，以至於資金週轉不靈。
所以，徐存以皇圖置地的名義花了一億四千萬港幣從陸海通手上買下了陸海通大廈以及陸海通大廈周邊的建築物，並將其改名爲皇后大廈。
皇后大廈並不是徐存在皇后大道中買的唯一大廈，離皇后大廈不遠的娛樂行也被徐存以皇圖置地的名義花了七千六百萬港幣從中華娛樂手中買下了。
娛樂行的佔地面積並不大，只有五千八百平方尺，於一八四六年是第一代的香港會所的所在地。
一九二八年整座建築物連同背後的“比照戲院”一併被拆卸，於一九三一年改建成爲有冷氣開放的第一代“娛樂戲院”。
一九六三年娛樂戲院拆卸重建，建成爲十三層的娛樂行，同時興建了第二代的新型“娛樂戲院”。
皇后大廈和娛樂行離的並不算遠，如果僅僅是爲了買戲院，徐存不可能同時買下皇后戲院和娛樂戲院這兩間捱得這麼近的戲院——即便以此地段的人流量目前足可以滿足這兩家戲院同時存在。
徐存之所以同時買下皇后大廈和娛樂行，其最主要的目的就是爲了投資。
只需過個十幾年，徐存現在花兩億多港幣買下的皇后大廈和娛樂行每棟最少都能值十幾億港幣。要是徐存花錢將皇后大廈和娛樂行重建一下，將它們建成三十幾層的大廈，那它們的價格尤其是皇后大廈的價格絕不在聯邦、國際兩棟大廈之下。
遠的先不說，就說近的——拋開皇后戲院和娛樂戲院的租金不談，只要捱過目前的寒冬期，皇后大廈和娛樂行一年至少能爲徐存帶來四、五千萬的租金收益。
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