17宗地出讓、攬金341億！廣州首輪土拍落幕

五一假期後第一天，廣州2022年第一場集中供地，落下帷幕。

本次18宗地中， 17宗順利出讓，流拍1宗，總出讓面積262萬平，攬金341億元。

作爲2022年第一場土拍，本次地價漲幅仍維持低位，有15宗以底價成交，佔比83%，2宗溢價率爲10%、15%。

在本輪土拍中，國企仍然唱主角，出讓的17宗地中，15宗爲央國企斬獲，民企僅佔2宗地。

開局喊穩

17宗地成交341億

本次18宗地塊包括海珠2宗、荔灣2宗、白雲6宗、黃埔1宗、番禺1宗、南沙3宗、花都1宗、增城2宗，中心區的天河、越秀，以及外圍從化缺席。

供地數量和麪積與去年第三次供地相仿，而掛牌總價則大幅下降66億元。

而對比去年首次集中供地48宗，最終流拍6宗，其餘42宗總成交價近906億元，廣州今年供地體量和成交規模、金額相對較小，共有17宗成交，總價341億。

去年廣州爲了救市，第三輪拍地不再限售、不再強調資金來源.....希望能勾起房企一點興趣。

今年第一輪供地，部分區域規則雖鬆，整體還是以“穩”爲主。

海珠、黃埔、南沙取消限售無房家庭；規則雖強調嚴控資金來源，但部分地塊可分期付款；一次性書面報價、綠色建築標準也取消或有所降低。

競自持、溢價率控制15%以內、限馬甲等規則未變，此外，還出現了全自持保障性賃住房宅地、配建防疫工程等條件。

這意味着，“大力發展保障性住房”依然是今年行業的重要任務。

不過鑑於去年下半年土拍市場“悽悽慘慘慼戚”的情況，今年的規則，還是明顯釋放出降低出讓門檻、增厚房企利潤的信號。

央國企繼續霸屏

有民企撿漏中心區江景地

從今年首批供地名單來看，廣州扭轉局面意圖明顯，拿出“好貨”誠意壓場，地塊總體質量較高。

傳統中心五區（荔灣、黃埔、白雲、海珠）地塊含量從去年普遍的25%左右上升到61%。

中心區域不少地塊區位價值明顯，而外圍區域不少地塊都位於地鐵線上蓋，交通條件優越。

在開拍前一天晚上，18宗地已有16宗報價。其中戰況最激烈的便是白雲新城空港地塊，9家房企瞄準了該地塊。

最終經歷25輪舉牌後，中海集團以27億總價封頂，自持9%，樓面價3.45萬/平，溢價率15%，成爲本輪土拍中溢價最高的地塊。

白雲新城一直是兵家必爭之地，去年，粵海置地在廣州第二輪集中土拍中以101.87億元拿下白雲新城雲港城地塊，該地塊成爲2021年廣州土拍成交總價之最。

本輪土拍中，央企、國企依舊是橫掃全市的猛將，拿地佔比83%，主力軍包括廣州地鐵、中鐵建、南沙城投等。

值得一提的是，也有部分民營房企前來撿漏，包括大華集團、蘭園控股。

除了上述的中海之外，廣州地鐵也是一員猛將，超165億總價橫掃海珠、白雲四宗地，多數是地鐵上蓋物業。

包括海珠泛琶洲板塊的赤沙車段地塊、石榴崗地塊，以及白雲區的廣海路地塊、東平地鐵站地塊，均以底價成交。

也有爆冷出局的中心區域地塊。

應邀出來應戰的荔灣，拿出了白鵝潭陸居路地塊、滘口板塊附近的金橋二期兩宗地。

金橋二期地塊經過11輪競價，由廣州蘭城房地產有限公司以5.5億總價競得，樓面價3.3萬元/平，溢價率1.1%。

企查查顯示，這家公司業務橫跨地產開發、鋼鐵實業、科技電商三大板塊，其已有樓盤落子花都。

但地段更加優越的白鵝潭地塊在開拍前無人問津，最終流拍。

此前，不少業內人士十分看好陸居路地塊，有專家分析，廣鋼新城之後，白鵝潭片區未來或許成爲供應主力，但此次卻突然爆冷。

據瞭解，競拍此地塊附加了不少條件，包括文物保護、新設或遷入其集團南方總部等，並引進包括但不限於資管、地產、物管的總部企業。

一系列的限制條件，可能成了不少企業的攔路虎。

分區域來看，白雲區釋放的地塊也爲全市最多，共有六宗，但是區域分化明顯。

除了熱門的白雲新城之外，其他的5宗地塊，都位於白雲偏北的郊區位置，氛圍平平，均由本地國企兜底。

目前白雲北部四鎮人和、太和、江高、鍾落潭首付上車門檻均在百萬以下。

南部的南沙，供地大戶橫瀝島沒有聲響，4宗宅地中，黃閣鎮亭角工業區地塊數量最多，均以1萬/平左右起拍樓面價被南沙城投、中鐵拿下。

但唯一一塊純居住地位於萬頃沙的珠江街，是去年二輪土拍中的流拍地塊，以7980元/平起拍樓面價被南沙城投拿下。

東部共計上架3宗地塊，黃埔1宗，增城2宗，與去年第一輪集中供地熱度有明顯縮減。

黃埔釋放的地塊，處於睡城”長嶺居最爲成熟、配套最爲齊全、距離科學城核心區最近的長平片區，被知識城以1.99萬/平樓面價拿下。

在上一年第三輪土拍中，與其相鄰的CPPQ-A4-3地塊與CPPQ-A4-2地塊均被知識城控股以底價斬獲。

增城可能在去年【流拍-迴流-流拍】的循環中吃了不少苦頭，這次土拍顯得很低調。

一宗地在新塘的非核心地段，被中國鐵建以樓面價7385元/平拿下。

另外一宗回爐地是地鐵21號線朱村街山田站北地塊，本次起始樓面價打了8折，最終順利脫手，被大華集團以樓面價8963元/平底價拿下。

專家點評：

合富研究院 高級分析師 馮佩雲：

今年廣州樓市大漲機會不高。在政策平穩、市場下行的前提下，整體趨勢呈慢慢恢復平穩、緩慢上升，對於房企端而言，資金壓力猶在，價格以穩爲主。

廣州一季度相對穩健保守,限價靈活調整較多,但沒有實際政策。關注中央信號，未來可能會更有針對性、看重改善需求釋放，南沙市場有操作空間,未來政策導向會更有針對性，釋放而不是去刺激需求。

廣東中原地產項目部總經理 黃韜：

從市場角度看，土拍能順利進行，有溢價是最好的狀態，有些情況要看未來市場發展，底價不是政府官方定價，實際上是市場價的代表。

重點地塊分析

1.白雲空港大道中東側AB29204003地塊

該地塊鄰近白雲山，距離白雲區1.4Km ，白雲新城無疑是白雲最貴、規劃得最好、也是最貴的板塊。

地塊交通配套完善度高，地鐵上蓋：距地鐵2號線沿線江夏站500米，鄰近機場高速，可快速到達廣州白雲國際機場、廣州火車站等重要功能片區；周邊商業、教育等配套也很成熟。

附近有首開龍湖·天奕、龍光中鐵建天皓西派雲峰、新世界雲耀、龍湖招商·天鉅佳兆業·天墅、新天半山墅等少數在售一手項目，報價在5-9萬/平。

保利雲禧、珠江嶺南苑等二手項目與白雲山之間相距約500米，掛牌價甚至已經達到15萬/㎡，套均總價千萬乃至上億。

2.荔灣金橋二期地塊

金橋二期地塊距離地鐵5號線滘口站直線約800米；廣佛路、廣州環城高速、芳村大道西環繞，自駕出行比較方便。

滘口附近的商業體比較缺乏，只有一些比較低端的商場以及批發市場；最近的醫院是廣州中醫藥大學第三附屬醫院、廣州中醫院芳村醫院、荔灣區人民醫院等，能滿足基本看病的需求。

因爲處於廣佛交界，物流倉庫、批發市場環繞，城市面貌待改善，上下班高峰期也免不了堵塞。

附近大盤新世界凱粵灣均價約5萬/平；雅居樂天際715均價6.2萬/平（複式）；金橋一期地塊的星河江縵吹風價：6-7萬/平，大概在年中入市。

較新的珠江鵝潭灣、新世界逸彩庭園等，多集中在地鐵5號線滘口站的東側，二手房均價約爲4-6萬/平。

3.海珠石榴崗南側臺涌AH032318地塊

地塊位於海珠區中部，北鄰新滘中路，南鄰石榴崗，龍潭東環街東側，靠近華南快速幹線。

距離琶洲西區商務區僅10分鐘車程。臨近地鐵8號線、在建的地鐵11號線和18號線，規劃有赤沙、石榴崗地鐵站。

去年出讓的琶洲南TOD，與石榴崗地塊直線距離2公里，傳來會在五月份左右入市的消息，吹風價10-14萬/㎡。

地塊周邊暫無在售新盤，二手盤價格在3-5萬元/㎡不等，樓齡較老。

4.海珠赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊

地塊位於海珠區赤沙車輛段，北面與琶洲西商務區相隔一條河涌，東面緊貼華南快速幹線，周邊地鐵多達4條，分別是8、18號線和在建的11、12號線，周邊教育、醫療條件充沛，生活環境較好。

周邊的天斯地塊、TOD地塊新盤還沒面世。

琶洲的二手房也並不多，如會展世界城、江山國際、星品等小區價格均高達10萬+。而赤沙車輛段地塊北面的小區價格則相對低一些，如畔江花園，均價約71058元/㎡；世港花園，均價約72030元/㎡；麗景花園（1996年建成），均價約46096元/㎡。

5.黃埔長賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5地塊

該地塊位於“睡城”長嶺居，距離地鐵21號線長平站約1公里（地鐵距離天河員村30分鐘距離），長平地鐵站未來將會成爲換乘21號線、37號線、40號線和有軌1號線的綜合換乘樞紐。

內部爲原始林地+天然水坑，生態環境優異，周邊教育、醫療資源豐富，商業配套在建，周邊在建或規劃的交通、學校、商業項目集中。

今年首批集中供地中，黃埔僅掛牌長賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5地塊，該地塊是今年廣州供地藍皮書中唯一露面的黃埔宅地。

若該地塊順利出讓，年內黃埔或不再供應宅地。

長嶺居板塊作爲黃埔中“存在感”稍低的板塊，商業及產業不算突出，但勝在居住環境較好、未來交通潛力也比較大。

長嶺居板塊去年納入知識城範圍，區域近年開發的住宅新盤較多，競爭激烈，置業有一定的門檻。

項目周邊一手項目住宅售價約3.7-4.8萬元/㎡，二手項目主要集中在本地塊北部，售價約3.4-4.9萬元/㎡。

專家建議：

合富研究院 高級分析師馮佩雲：

市場低位是入市的好機會,但是要基於能力以上。

疫情是影響經濟的很大變數,年輕人置業一定不能急,人生很長,如果擁有房子卻背上很大負擔,也沒有幸福感。

如果今年必須得買房，關鍵在選好項目,選適合自己的。

廣東中原地產項目部總經理黃韜：

買房人自身要先解決收入問題,未來房價可能有一定增長,但收入也要能夠支持，房價穩定情況下,更看重自身能力,不必過於焦慮。