2024年中國商業地產展望：商辦市場溫和回暖 倉儲物流供需平衡

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕。新鮮出爐的《政府工作報告》在房地產行業發展方面，提及要優化房地產政策，表明政策繼續寬鬆的主基調不會改變。

有機構指出，展望2024年，財政政策適度加力，配合貨幣政策繼續寬鬆，發力推動產業升級轉型和促進內需的國內經濟趨勢漸趨明朗。

對於國內投資者而言，2024年的經濟大環境或許要在分化與結構性轉變中逐漸變得友善。

世邦魏理仕近日發佈的《2024年中國房地產市場展望》報告指出，居民消費的持續復甦將成爲2024年經濟增長的核心驅動力，預計中國全年有望實現4.6%的GDP增長。具體到房地產市場，表現爲一線城市商辦進入新增供應高峰，租賃需求也將呈現不同程度的回升；高標倉儲和優質零售物業的需求也將穩步上揚。同時，投資者情緒的改善和租賃市場的復甦將共同推動大宗物業交易活躍度的提升。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示，儘管國際政治和經濟環境的不利因素、國內有效需求不足及房地產債務出清等挑戰仍將在2024年持續存在，但國家持續採取積極財政政策和穩健的貨幣政策將共同推動全年經濟實現穩健增長。

溫和復甦與分化

因經濟增速換擋、疫情影響等因素，過去兩年，商辦類房地產市場表現低迷。2024年，各方期待這一市場能有所復甦。

謝晨認爲，商辦市場的回暖與復甦有四大前提。首先，經濟穩步復甦，企業經營預期更爲明朗。其次，高能級政策提振民營和外資企業信心；主力行業需求穩中有升。第三，金融和科技穩步改善，高端製造和消費服務增量可期。最後，租戶擴張意願略強於疫情三年。

2024年開年，5年期LPR迎來最大降幅，延續了去年四季度以來的中央財政政策的發力，“市場期待有更多的積極財政政策的發佈，尤其是在教育、醫療等民生、消費相關領域有更多的傾斜，只有這樣才能充分釋放居民消費潛力。”謝晨說，目前國內經濟仍然會面臨外部需求的減弱等不確定因素，內部的消費需求的復甦，過剩產能的去化，在今年上半年仍然是重中之重。其認爲，未來五年中國經濟的高質量增長中樞在4%~5%之間。

該份研報顯示，商業地產租賃市場的復甦早在2023年就已出現，但不同市場、不同物業類型的復甦進度是不一樣的。市場分化帶來的不僅是此消彼長，還有不同經濟週期的投資結構變化。

謝晨舉例稱，作爲商業地產發展長週期的物業類型，寫字樓的需求與整個經濟運行的波動關聯度是比較高的。2022年和2023年是寫字樓的需求表現較爲疲弱的兩年。展望2024年，中國寫字樓租賃需求預計觸底回升，全國寫字樓市場淨吸納量有望達到400萬平方米，與2019年相當，成爲復甦的過渡年。

世邦魏理仕的研究認爲，寫字樓需求往往是經濟鏈條傳導的最後環節，復甦比其他物業類型需要更長週期，也深受相關政策影響。

2023年7月19日，《中共中央 國務院關於促進民營經濟發展壯大的意見》發佈，從民營經濟的發展環境、政策支持、法治保障以及促進民營經濟人士健康成長等方面，提出31條具體舉措。

謝晨指出，上述政策對寫字樓市場需求有積極作用，但市場消化政策以及釋放影響力的時間有滯後，將會在2024年下半年甚至在2025年有所體現。

從產業結構來看，寫字樓的需求仍然來自幾個重要行業。比如，金融行業的租賃需求主要來自證券、保險等非銀機構，科技互聯網行業中的人工智能領域將持續高速成長。產業升級浪潮下，高技術製造企業對研發設計、營銷服務以及管理支持崗位的強勁需求正在成爲寫字樓租賃的新勢能。

世邦魏理仕預計，2024年一線城市及杭州、成都、武漢、西安等高技術行業集聚的二線城市的寫字樓租賃活躍度將保持領先。

從租金的角度來看，今年仍然是對租戶較爲有利的一年。以上海爲例，今年約有120萬-130萬平方米的新增供應，廣州深圳同樣也進入供應高峰，唯一例外的是北京的寫字樓供應開始回落。

總體看，今年一線城市整體供應水平增長在20%~25%之間，租戶既有充裕的選擇，也將面臨租金的下行行情。

從全國來看，前述報告顯示，2024年全年全國寫字樓市場新增供應超800萬平方米，年末整體空置率將攀升至26%左右。

因此，拉長時間週期來看，今年多數熱點城市的寫字樓租金水平仍低於疫情前。

倉儲物流供需平衡

當前，國內倉儲物流市場正在經歷供應高峰。世邦魏理仕指出，過去三年，倉儲物流物業的年均供應達1000萬平方米。其中2023年達到新增供應1200萬平方米。

這也帶動了空置率的提升。據統計，除了大灣區、無錫、成都三個市場以外，大部分市場高端倉儲的空置率正在快速上行，租金也隨之下行。

好在市場需求仍然強勁。2023年跨境電商蓬勃發展，新增需求超過700萬平方米，創下史上第二高。

該機構認爲，跨境電商的擴張需求仍有望在2024年保持強勁，受此影響，今年國內主要城市高標倉淨吸納量預計將達到750萬平方米左右，同比小幅增長。

同時，供應高峰也在逐漸過去。世邦魏理仕預計，2024年高標倉新交付面積將下降至780萬平方米，且2025年將進一步小幅回落。

受此影響，市場空置率也將逐步下滑。

世邦魏理仕指出，杭州、南京、青島、重慶四個市場的空置率有望在未來三年間陸續回到10%以下，而廣深都市圈、無錫、成都則將面臨持續供不應求的態勢。

“未來三年物流市場的主題詞是去化存量，租金也將出現分化。”該機構表示，比如大灣區市場，2024年仍然會有3%~4%的租金增幅。而在去化壓力比較大的京津廊地區，尤其是廊坊、天津等市場，2024年租金仍會有比較大的下調的壓力。

從投資的視角，世邦魏理仕指出，資產價格的變化因素來自於物業類型的租賃需求預期，以及未來現金流的預期。國內經濟進入新的常態化增長階段以後，將會給到投資者更多的確定性。

“目前投資交易當中的挑戰，排在第一的仍然是對經濟增長不確定性的擔憂。”謝晨指出，從其與投資者的溝通情況來看，租賃需求的疲軟是關鍵因素。

但謝晨指出，國際利率週期性變化也會影響投資者情緒。他認爲，美元利率週期將在今年見頂回落，轉向新興市場，這是對商業地產定價產生影響的一個重要因素。