21深度｜南京“2.23”火災小區物業公司曾遭消防處罰 爲南京頭部物管企業

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2月24日凌晨，南京，烏雲壓城，短暫停歇之後的大雪又開始紛紛揚揚落下，彷彿在撫慰那一場大火給人們帶來的心理創傷。當日凌晨，南京市召開新聞發佈會，通報雨花臺區“2.23”火災事故有關情況。

截至2月23日24時，雨花臺區明尚西苑火災事故共造成15人遇難，44人在院治療，其中，1人危重，1人重症，42人傷情較輕，所有患者生命體徵平穩。

南京市消防救援支隊負責人介紹，經初步分析，火災爲6棟建築地面架空層停放電動自行車處起火引發，具體原因正在進一步調查。

在此次火災事故中，項目的物業公司也成爲外界關注的焦點。21世紀經濟報道調查發現，小區物業管理公司南京新鴻運物業管理股份有限公司（833440，簡稱“南京新鴻運物業”）爲南京市的大型物業服務公司，服務物業類型以政府大樓和公建項目爲主。當事方表示，目前正在配合調查，如被處以重大行政處罰，可能會對未來持續經營造成重大不利影響。

事故前曾有機會維修消防電梯

項目建設方南京安居建設集團官網顯示，明尚西苑小區是岱善潤福城項目的一個經濟適用房社區。岱善潤福城是南京最大的保障房片區——岱山片區的主體項目，項目位於南京市雨花臺區西善橋街道岱山西側，佔地233公頃，總建築面積約400萬平方米。根據公開信息，除南京安居建設集團外，綠城集團、城開集團、建發集團和南京商茂地產等企業也參與承建。

岱善潤福城共有經濟適用房97萬平方米、公租房9.3萬平方米、廉租房5.3萬平方米。其餘部分爲商品房及商業、教育、社區衛生等配套。

其中，明尚西苑建成於2013年12月，總戶數2235戶。小區共有5棟住宅樓，每棟34層，高於同區域內其他經適房社區的27層。各商品房交易平臺給出的項目容積率爲2.4，但火災發生後，這一數據遭到質疑。

有南京的房地產從業者認爲，就明尚西苑的建築密度來看，其容積率應明顯高於2.4。即便在南京全市各類保障房片區中，這種高密度的建築樣式也不多見。‍

明尚西苑的電瓶車停放問題和消防設施使用問題存在已久。

2020年，南京新鴻運物業爲明尚西苑建過一個由專人看管的電動車停車區。據知情人士透露，小區5棟附近有一個非機動車地下停車場，小區建成後就有了。2022年，小區和外包公司合作，安排了專人看管。但由於來停車的人很少，成本收不回來，這個項目就暫停了。

2022年4月14日，南京廣電《法治現場》欄目曾曝光該小區架空層擠滿電動車，呼籲“消防設施需跟上”。

2023年06月29日，南京市江寧區消防救援大隊對南京新鴻運物業作出5000元罰款的行政處罰，處罰事由爲相關消防設施設備無法正常使用。

事故發生一個多月前，明尚西苑曾有機會對消防電梯進行應急維修。

根據南京市住房保障和房產局官網發佈的消息，明尚西苑3-1單元貨梯、6-2單元左、右、消防電梯申請應急維修，申請撥付金額爲5938.62元，該申請於2024年1月3日獲批。但在事故發生前，電梯是否已經維修完畢，目前尚不得而知。而此次失火區域集中的樓棟正是6-2單元。

物業費低於商品房小區

根據鏈家app的信息，當前明尚西苑二手房掛牌均價17170元/平方米。與之一河之隔的河西南板塊，二手房價則在4、5萬元/平方米的水平。由此可見，兩個相鄰片區固定資產價值相去甚遠。前述南京的房地產從業者向21世紀經濟報道表示，這主要是由於明尚西苑爲保障房社區，河西南板塊的主要項目爲商品房，兩者的房屋性質、建築形式和密度、社區配套都不盡相同。

兩者物業費也不在一個檔次。河西南板塊小區物業費普遍在2元/平方米左右；岱善潤福城則爲0.9元/平方米。

有資深物管行業從業者測算，按照每戶平均100平方米計算，明尚西苑年飽和物業費收入有270萬左右。再加上停車費、廣告費用等，數字並不大。但他同時表示，物管公司的實際收入，要取決於物業費的催收難度和繳納率。

天眼查信息顯示，南京新鴻運物業司法案件多達3094個，81.35%爲原告，執行標的大多數都是幾千元，其中涉及的物業費糾紛不在少數。

前述人士向21世紀經濟報道表示，物業費繳納情況會在很大程度上影響到物業服務的實際支出和服務品質，相應地，在物業費繳納率偏低的小區，業主對物業服務水平也不會報過高的期待。

實際上，岱善潤福城的物業管理不止南京新鴻運物業一家。因應社區不同的功能與特色，岱善潤福城還聘請了綠城服務、彩生活旗下慧韜物業和武漢一家養老服務機構旗下的江鴻物業共同參與部分物業管理業務。

而南京新鴻運物業來頭不小，據其官網顯示，該公司在管物業面積近1574.68萬平方米，在南京的市場份額約爲5%。在其“經典樓盤展示”頁面上，除南京市的大量政府、學校、醫院等公建項目外，岱山潤福城也赫然在列。

2月24日，據紅星新聞報道，關於起火樓棟居民怒斥物業警報不及時的問題，南京新鴻運物業董事長王中寧回覆表示，公司正在配合調查。

2月25日，南京新鴻運物業發佈風險提示公告稱，公司目前提供物業服務的南京市雨花臺區明尚西苑6棟因電動車起火引發火災，公司目前正積極配合政府相關部門進行調查工作，因該事故造成重大人員傷亡，公司存在可能因此受到行政處罰的風險，該事故調查結果以相關政府部門最終公佈結果爲準。如公司被處以重大行政處罰，可能會對未來持續經營造成重大不利影響。

王中寧的物管生意

成立於1995年的南京新鴻運物業，是南京第一批物業公司，已深耕南京28年。2015年，南京新鴻運物業登陸新三板；2016年12月，順利完成首輪定向增發，融資1088萬元（人民幣，下同）；2020年5月進入創新層。

作爲公司法定代表人及實控人，王中寧持股81.77%。其還擔任南京市物業管理協會副會長一職。南京新鴻運物業既是中國物業管理協會常務理事單位，也是南京市物業管理行業協會副會長單位。

王中寧配偶秦樹梅持有公司4.76%的股份，兩人之女王千持有4.71%的股份。

截至2024年2月23日，南京新鴻運物業總市值2.01億。註冊資本3192萬，超過了92%的江蘇省同行。

天眼查大數據分析，南京新鴻運物業對外投資了11家企業，除了物業管理主業，該公司還佈局了科技、廣告傳媒、貿易、保安服務等賽道。

據公開信息，早年間，王中寧曾有在部隊、公安系統的就職經歷。1984年至1995年，先後在江蘇無線電廠、江蘇康達維娛樂服務有限公司就職，1995年創辦新鴻運。

南京新鴻運物業發展過程中，承接了大量政府和公建項目。2022年，南京新鴻運物業前五大客戶爲醫院、南京建發集團、科技學院等國企或事業單位。該公司不僅爲江蘇省委金融辦、省發改委、省應急廳、省戰略研究中心等單位提供服務保障工作，還承接了大量的學校、醫院、博物館等公建項目。如今，南京新鴻運物業已是南京市頭部物管企業之一。

據官網信息，南京新鴻運物業的在管面積中，最大類別爲政府辦公樓，達到483.16萬平方米。

2023年半年報顯示，南京新鴻運物業來自管理住宅社區的物業費營收僅有2017.8萬元，而來自行政企事業單位的物業費營收則超過了2.35億元。

半年報同時指出，公司業務多集中於機關和企事業單位，毛利率相對偏低，但該類項目回款較好，便於管理，有利於公司業務規模的迅速擴張。

近些年，南京新鴻運物業也不斷對外擴張。公開信息顯示，南京新鴻運物業已經成立一百多家分公司，其中不乏北京、長沙等一、二線城市的項目公司。

物業公司承擔哪些責任？

在類似火災等事故發生時，物業公司應承擔什麼責任？前述物業管理人士指出，物業公司負有巡視責任，即時監控巡視起火點，通知相關部門，通知並提醒業主。至於電動車充電問題，主要看物業公司有沒有做過規勸，並反覆提醒，通知相關執法部門協同處理。另外，確認基本消防設施是否能正常使用，也是物業公司的責任。

上海財經大學法學院副教授李睿認爲，此次火災爲地面架空層電動自行車停放處起火引發。安置房超高層失火的核心問題是管理，舊的思維和生活習慣與現代生活秩序之間的衝突是天然存在的，導致安置房小區的管理難度極大。

李睿指出，因電瓶車而發生火災，一般有以下幾點原因：

1、電瓶車的不規範充電。包括長時間充電、過度充電、在高溫環境下充電、集中充電等。

2、消防管理不合格。失火大樓樓上存在有易燃物，比如牆面保溫屋或樓道堆積雜物，加速火勢蔓延燃燒。

3、物業管理存在疏忽。樓下架空層起火，物業沒有及時發現，及時處理。架空層起火如果能夠及時巡查發現，就能有效避免重大的人員、財產損失。

而關於火災責任的追究，李睿表示，按照誰侵權誰負責的原則，第一賠償責任人是着火電動自行車的所有人，找到起火源後確定賠償責任人。如證明電動車的電池或者充電器材存在質量問題，相關廠商也要承擔相應的賠償責任。

其次，物業公司在日常管理上存在嚴重漏洞。南京火災大樓在架空層集中對電動車充電，又缺乏必要的消防設施和預警、救災裝置，在安全巡查上缺位，最終引發火災，有不可推卸的責任。物業公司存在民事上的違約行爲，將承擔賠償責任。

她同時指出，如果賠償尚有巨大缺口，地方政府在一定的條件下，將承擔一定的兜底保障。