300方做兩房，89方做四房！廣佛線從未如此分裂
一條廣佛線，樓市分化能有多大？
近日，廣佛線多個新盤上線，有公寓300方做兩房，吹風價破千萬；有項目89方做四房，總價最低150萬起，頂豪和剛需的購買力，正在經歷兩極化考驗。
304方做兩房，佛山公寓天花板來了
近兩年，佛山公寓、商辦產品市場陷入谷底，即使單價跌入萬元以內，成交量也難有起色，不少二手公寓，更是成爲負資產。
純投資、低門檻的賽道太擁擠，有公寓另闢蹊徑，向自住和改善的賽道轉換。
10月15日，保利天悅項目MO展示區開放，推出兩棟高層公寓，面積涵蓋68-188方一到三房。
*保利天悅MO示範區沙盤（拍攝：本站房產）
其中，首推的2座公寓，樓高40層，6梯9戶設計，南向四套單位有116方和188方兩個戶型。
爲了把公寓做出大平層的效果，項目將116方和188方打通，復刻了天悅300方樓王的豪奢產品。
不過，商業公攤比住宅高，304方示範單位僅規劃了兩間臥室，僅主人套房就超60方，客廳自帶270°無遮擋視野，開間高達8米。
*304方公寓視野（拍攝：本站房產）
據項目透露，這一產品的目標客羣，與天悅大平層有相似之處，都是城市裡的高淨值人羣，爲了更純粹的居住舒適度。
同時，項目認爲，商業與住宅的巨大價差，也會驅使一部分人選擇“性價比”更高的前者。頂豪客羣的觀念，普通人是難以理解的。
從目前來看，項目推出304方公寓也只是試水階段，既是考驗佛山購買力，也是重塑了商業的價值。
據悉，MO公寓吹風價超千萬，意味着單價將突破3字頭，可謂佛山公寓的天花板了。
要知道，一公里之外的保利壹號公館，佔據千燈湖一線核心景觀，卻被吐槽爲投資天坑。
十多年前，項目開盤價1萬+，比周邊6000+住宅貴出許多，如今二手成交價僅1.5-1.7萬/平左右。
*保利壹號公館最近一套成交（來源：貝殼）
從改善到剛需，深圳房企斷臂求生
當市場不景氣，頂豪和剛需的購買力呈現兩個極端，愈發加大了市場的分化力度。
同樣是廣佛線，位於瀾石站的新盤泰豐千語庭，9月剛開放就啓動了渠道，並釋放了總價150萬起優惠，開發商另送一成首付。
*泰豐千語庭（拍攝：本站房產）
項目距離瀾石地鐵站約400米，去年7月拿地價1.45萬/平，佔地9.6萬方，規劃5棟高層住宅，其中1/2座爲2梯5戶，3/4/5座爲2梯4戶。
不同於泰豐佛山首盤，千語庭定位極致剛需，首推的2座產品，主打83方三房1.5衛、89方四房兩衛和98方四房兩衛，單價1.7-2.2萬左右，總價控制在150-200萬。
*83方三房主臥（拍攝：本站房產）
當其他開發商還在降價促銷時，千語庭從戶型上卷出了新高度，總價擊穿了區域地板價。
這還不夠，爲了降低上車門檻，開發商贈送一成首付。
例如原價160萬三房，首付兩成32萬，貸款128萬，開發商贈送一成首付也即16萬，客戶只需16萬首付、貸款128萬，相當於總價僅144萬。
地價1.45萬，房價僅1.7萬起帶裝修，恐怕開發商也不追求利潤了，只求保本。
還有亞藝泰豐千璽灣，地價1.72萬，房價2.2萬起，目前也是走“薄利多銷”的模式。
回顧去年，千璽灣以純四房改善產品面市，吹風價高達3.2-3.5萬/平，如今快刀斬房價，凸顯了民企在逆境中滿滿的求生欲。
不止佛山，泰豐重倉的惠州，也出現了大幅降價，牧馬湖豪宅盤，從1.8-2萬/平高價，跌到了1.25萬起，早期入手業主，資產一夜縮水幾十萬。
在衆多新晉佛山的民企中，泰豐也只是衆多大冤種的其中之一。
張槎地王大華紫樾府，地價1.42萬，售價1.6萬起，三房總價低至145萬，還是張槎三地鐵樞紐盤。
吹風2.4-2.8萬，本地房企打響價格保衛戰？
一面是火熱的豪宅市場，一面是血洗的剛需市場，本土房企怎麼走？
國慶節前，廣佛線朝安站的東建明德城開放售樓部，首推85-166方三四房產品，貨量高達6000套，吹風價2.4-2.8萬，最快10月底開盤。
時隔僅一年，這個禪城首座整村改造項目，從一片平地，長出了一棟棟高樓，本地房企實力可見一斑。只是這樓棟的密集程度，彷彿第二個普君華府。
*配建回遷房已拆除排柵（拍攝：本站房產）
當然，老闆的實力，與銷售的自信和傲嬌也是成正比，提到周邊項目集體降價時，銷售表示，“我們的品質跟其他項目是沒可比性的”。
然而，不論從地段還是產品來看，東建明德城的豪宅定位都站不住。
地段上，項目位於祖廟老城區，雖然舊改後周邊面貌有所提升，但發展空間始終有限，尤其是公辦教育資源，是目前最大的短板。
*東建明德城項目（拍攝：本站房產）
根據銷售介紹，支撐項目高品質的配置，除了全屋中央空調，還有全社區中央淨水系統。
但是，在千萬豪宅扎堆的市場下，這些所謂的高端配置，瞬間被秒成渣，甚至不少鎮街的剛需盤，也自帶全屋中央空調。
項目首推【翰府】組團13座，涵蓋85/107/117方三四房，3梯6戶設計，總價210萬起。因祖廟限購，首付最低三成，上車門檻63萬，在當前市場行情下，幾乎沒有任何優勢。
*東建明德城沙盤（拍攝：本站房產）
在一片降價的血海中，本地大哥顯然不願屈服，希望撬動高品質消費人羣，衝出價格戰的旋渦。
預期和現實總有差距，限購政策、老城區體質、周邊價格內卷、預期低迷......都是東建明德城面臨的困難。
如果學中海，守住價格底線，業績自然難看；更大概率是高開低走，先走一波銷量，後續再佛系出貨，畢竟幾千套貨量，足以經歷幾輪週期了，也不能只看眼前。
市場如此魔幻，剛需和剛改怎麼選？
除去開發商製造的噱頭，購房者應結合實際預算和需求出發，一二手綜合對比，89方四房固然吸引，但要考慮長久的居住舒適度，未來換房的成本會很高。
買房不要只關注一手，老城區一手盤未必跑得過新區二手，板塊的核心配套和發展前景更重要。