4G手機要賣5G價格！黃埔高端盤大亂鬥，太貴了

聊房子之前，我們先看看最近熱鬧起來的機圈。

本週先有華爲Mate50發佈，後是蘋果iPhone 14亮相，且從定價看，都是清一色高端機型啊！

比如，全新藥丸屏的iPhone 14 Pro系列，行貨最低7999元起，最貴1TB版13499元，看完感到腎疼。

華爲Mate50系列，最低4999元起步，最貴12999元。這個價格也令不少網友沸騰了，直呼：真的支持不動，太貴了！

儘管芯片受限，但4G手機賣出了5G的價格，說好的“寒氣逼人”呢？

類似的套路，也發生在今年的樓市。

誰有錢就掙誰的錢？

這年頭，君不見價格戰打得最兇的淨是些剛需盤，爲什麼？

因爲剛需都成窮鬼了，沒油水可榨啦！而失去了投資客的支撐，如增城，南沙，價格基本都在大幅度下調。

此情此景，不禁讓我想起「讓學」經典對白：

問：不刮窮鬼（剛需）的錢，你掙誰的錢呀？

答：誰有錢就掙誰的！

那麼，現在誰有錢？肯定是改善客戶、豪宅客戶兜裡纔有錢嘛！

怪不得我們看到，今年市場上會涌現這麼多10萬+豪宅。

只不過，都有一顆衝高端、賣高價的心，真正的贏家卻是寥寥——就像華爲從國產霸主淪爲現在的Others，讓出的份額都給蘋果蠶食了，友商就沒幾個能打的。

同理，抱團“衝高端”的玩法，在當下樓市行得通嗎？

正所謂“學我者生，像我者死”，市區可以做豪宅，清一色搞大平層，但在近郊這麼做，可以相提並論麼？！

黃埔上新 高端盤唱主角

我們以行情相對穩定的黃埔區爲例，今年“金九銀十”黃埔區一票新盤中，定位偏向改善型、高端盤是絕對的主角。

看看以下的新盤統計，我們可以很清晰地總結出幾個共同點：

首先，就面積段而言，僅花語天宸一個項目有低於100㎡戶型，其餘各盤面積段上高度重合，難免存在同質化競爭和搶客行爲，一個難賣，恐怕各個都難賣；

其次，品牌幾乎是清一色是央企、國企，不少樓盤甚至出自同一家開發商，明面上算是不差錢；

第三，從地段而言，真正能佔據科學城、知識城中心的不多，多數項目主打山景、戶型、低密度賣點；

第四，從現階段吹風價看，定價似乎都不會太便宜，例如知識城吹風價6萬+、大壯吹風8萬+，黃陂衝5.5萬+，長嶺居要破5萬+。

最後，產品各有特色，尤其是園林、戶型設計上，但基本能挑出一定硬傷，例如不近地鐵、地段稍偏等；

簡單點說，這些高端盤，都想要在4G的「地段」，賣出5G的價格！

但，高端產品去化週期本身就長，目前市場環境下，投資客、有錢人其實也捂緊錢袋子，要打動他們，不靠價格難道靠情懷？

地王解套，還能複製嗎？

實際上，翻看黃埔區曾經的“地王”，我們可以給今天做一個很好的參考。

2016年，中冶以摺合樓面價27274元/㎡，溢價241%，一舉拿下黃埔區地王——去年出讓的黃陂地塊，也只與這個價打了平手。

地塊項目中冶逸璟臺自2018年四季度開盤至今，樓市行情跌宕起伏，總規劃776戶，迄今仍未售罄。

價格上，從最初“4字出頭”到今天的5.8萬/㎡，至少是上漲並部分解套了。

只不過，同樣的故事放到今天要想再講一遍，天時不利，那就得加點新料。

比如，最近亮相的長嶺居新盤——開控| 城投·雲錦，三大國企聯手，恰好在中冶逸璟臺對面，項目主打約124㎡、141㎡、183㎡全南向山景大戶型。

講故事方面，舉目遠眺除了山還是山，項目選擇用增加人氣的高端商業體增加砝碼。

資料顯示，雲錦項目總佔地約4.3萬㎡，包括自帶建面約8萬㎡高端商業綜合體；但與佔地9萬㎡蘿崗萬達廣場相比，差距還是比較大的。

此外，由於項目並非地鐵上蓋，不管商場定位如何高大上，光憑這個交通條件，輻射力還是有限度的，能否支撐一個“5萬+”就要打問號了。

畢竟，對比近天河的黃陂板塊，日前保利翔龍天匯加推4#、7#兩棟，涵蓋約84/95/98㎡三房、122㎡四房，價格方面尚且未突破5萬/㎡。

其中，東南向約4.7-4.85萬/㎡，北向約4.56萬/㎡，爲簡裝交付；單價上漲2-3千/㎡，但總價控制在380-600萬/套左右，還是相對符合近天河片區人羣的購買力。

況且，項目是目前片區最近天河，且離地鐵很近的一手盤了。

以此爲參考，當城市界面、整體配套與高端盤定位不匹配時，那麼，光憑靠產品定位、戶型、自身配套要想實現高溢價，實屬割韭菜行爲。

看看南沙橫瀝島，概念更高端，景觀更優秀，同樣難以阻擋某盤從“4字頭”跌回“2字頭”。

因此，現在操盤手們定價策略，也別光盯着改善型薅羊毛了！

尤其是“賣一買一”的置換型買家，對下是低迷的二手行情要被砍一刀，對上一手樓盤定價如此傲嬌，就好比站在馬路中央，腹背受敵，心情糟糕。

不管是賣手機，還是賣房子，沒點核心科技、核心賣點，真不要盲目衝高端了，買家更要認清這個真相。

畢竟很多時候，站得越高，摔得越慘！

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