7月房價出爐，子彈繼續飛
房價再度出爐了，7月統計局數據可以看出來，依然還是以跌爲主，70個大中城市二手房價同比全線下跌，環比方面也只剩下上海這個獨苗了，現在來看，5月份的政策在7月基本消耗完了，8月近期保障房的加速推進下，其實有反向對衝去庫存的效應存在，很多人開始糾結到底買配售型保障房還是商品房了，開發商去化難度更加大一些了。
就在8月15號，統計局發佈了7月樓市數據，整體來看，下跌依然是主基調，進入到傳統的淡季後，最近大家看樓市的文章和視頻的熱情也有所下降，流量特別高的時候說明很多人都在關注樓市，流量下調後，說明觀望情緒也更加濃厚了，樓市自媒體的流量其實也是房價晴雨表的一個體現，而7月新房的銷售轉弱的效應還是比較明顯，投資層面也還沒走出下行通道，具體情況我們來看一下。
先看新房層面，從環比層面來看，一線新房的住宅價格是下跌了0.5%，二線新房的住宅價格下跌了0.6%，三線則是下降了0.7%。而這裡面只有上海出現了0.1%的上漲，北京、廣州、深圳分別下降了0.5%、0.9%和1.2%，我們之前也解釋過，上海還在用改善戶型的價格去拉昇整體市場，但是現在也有點乏力了，估計8月也比較難撐得住了，因爲不是依靠市場剛需的正向回暖，而是高位託舉起來的豪宅等項目去迷惑了市場的價格。
而從新房的同比數據來看，一線新房價格同比下跌了4.2%，降幅擴大了0.5個百分點，其中，廣州降幅最大，達到了9.9%，只有上海是上漲了4.4%；二線新房同比下降了4.8%，三線下降了5.8%，降幅也是擴大了0.3和0.4個百分點。這個讓利幅度依然還是明顯的，幾乎沒有哪個城市可以逃過這輪的週期，而且現在不少城市正在放開限價的操作，那新房後續的降價和讓利會更加明目張膽一些了，而且配售型保障房的底線大家也差不多摸清了，基本就是5-6折之間的價格。
所以開發商能賣給地方也就是4-5折的價格，只要高於這個價格去讓利銷售就是好事，這對購房者來說也是有了砍價的底線了，所以別看那些買房送物業、送小汽車、送公寓、送私人飛機權益之類的，其實打的折扣都遠遠還不到6折的優惠了，因爲開發商也是在試探購房者的底線，誰也不會一下子就把底牌露出來了，但是如果這種優惠還不夠，那就繼續搞活動降價唄，如果確實還是賣不出去，那最後纔是走到賣給地方當保障房的地步了，這是現在去庫存的套路和最終歸宿，當然，地方現在也在精挑細選，不可能所有新房都收回來當保障房，有地段要求、有價格要求、有配套要求，還有現房要求，反正要求的難度不會比咱們普通購房者去買房的門檻低，所以能滿足的條件的項目也並不多，當然如果後面收購不到，不排除地方會降低收購門檻，這個關鍵還是看市場的後續情況了。
關心完新房，咱們再看看二手房層面，7月一線二手房環比下跌了0.5%，二線和三線都環比下降了0.8%，一線的環比跌幅還擴大了0.1個百分點，雖然不到1%的月跌幅，但是如果乘以一年12個月就不小了，也可以看出來，業主們還是在不斷考慮以價換量去競爭套現，因爲現在不止是跟同小區的業主去卷價格了，還要面臨來自新商品房、配售型保障房的價格內卷，尤其是保障房，可能直接就把同地段的價格打到5折了，那商品房的價格優勢可以說一夜之間就會消失了，那客戶爲什麼不去買5折的保障房，而是要多花一倍的錢去接盤二手商品房呢，這是每個存量房業主需要想清楚的問題，你的小區有什麼優勢，你的房子有什麼優勢，甚至你的稅費有沒有全部承擔等等。
而同比數據來看更加明顯，一線二手房價格同比下降了8.8%，廣州依然遙遙領先，下跌了超12.4%，深圳緊隨其後爲9.8%，整體跌幅收窄0.2個百分點；而二線二手房同比下跌8.2%，三線下跌8.1%，降幅也是出現一定的擴大。可以看出來，一線的跌幅現在是大於二三線的，因爲今年救市政策是一線城市的主場，二三線在前兩年已經陸續下跌了很多了，現在是在低的基礎上繼續下跌，所以政策強度越大的幾個一線城市，現在以價換量的幅度反而是更大的。
而且從我個人觀點來看，一線城市的不少區域甚至開始有鶴崗化的趨勢在了，就像上海的二手房分化非常明顯，比如崇明、金山、奉賢等區域的價格已經跌回到了2016年至2018年了，而北京的話密雲也出現了單價低於1萬的二手房了；廣州更是如此，遠郊的從化五六千一平的房源非常常見，甚至還有3000多一平的二手房在賣，所以大家不要聽到一線城市就覺得房價很貴了，其實很多郊區的價格已經出現了明顯的下跌了，這也是後面很多購房者需要避免踩坑的地方，因爲這種區域和房子即使是降價的話都很難出手了，因爲潛在的購房需求太少了。
所以這也可以看拿出地段對於房價和銷量的重要性，分化已經不止是一二三線城市了，因爲沒有自用或者能夠去出租的房子，一旦房地產的衍生費用開始收取後，包括但不限於保險制度、體檢制度、養老金制度、房地產稅等，那最終可能會變成業主最大的一個負資產的拖油瓶了，這是每個郊區業主值得儘快思考的事情，而且時間不會很久了，因爲上面說到的那三個制度已經在不少城市試點了，明後年預計可能會大面積鋪開了，而房地產稅之前說的是2029年左右成型，留給大家的時間也不多了。