7月土地市場冷熱不均，熱門地塊成交溢價率高至59%

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道進入盛夏，7月熱點城市部分宅地土拍熱情高漲，土地市場局地升溫。

7月30日，杭州濱江區白馬湖宅地出讓，成交樓面價超2.9萬元/平方米，成交溢價率近40%；無獨有偶，7月23日杭州臨平新城數字商貿城單元地塊出讓，經過46輪競價，最終成交樓面價逾2.2萬元/平方米，溢價率超59%，刷新板塊樓面價記錄，成爲板塊新地王。

不只杭州，7月31日，南京鼓樓區鳳凰街道一宗地塊出讓，經41輪競價，最終以近3.3萬元/平方米的價格成交，溢價率近21%；7月9日，上海4宗地塊出讓，其中楊浦區平涼社區地塊和楊浦區長白社區地塊的成交樓面價分別超8.8萬元/平方米和7萬元/平方米，溢價率分別達到21.2%和17.1%。

優質地塊歷來是稀缺資源，疊加部分地塊取消地價上限，爲推高土地成交溢價率提供更多可能。高價成交地塊只是少數，7月土拍市場仍呈現出明顯的冷熱不均特徵。供需縮量、低溢價率成交仍然是當前整體土拍市場的底色。

熱門地塊溢價率攀升

7月30日，杭州濱江區白馬湖宅地出讓，這是杭州主城區第一宗也是目前唯一一宗不限價地塊。經過42輪競價，綠城最終以27.16億元的價格將其收入囊中，地塊成交樓面價29223元/平方米，溢價率39.57%。

杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者，這是白馬湖板塊“斷供”十年後出讓的第一宗地塊，而且地塊緊鄰在建的18號線白馬湖站，周邊有白馬湖國際會展中心、中國動漫博物館與白馬湖公園、湘湖等配套，附近還有聞名杭州家長圈的杭二中白馬湖學校，整體宜居性較高。

上官劍進一步表示，除此爲外，該地塊預計打造高層、洋房、疊墅甚至少量排屋產品。對比周邊二手房，高層產品的價格在4萬元/平方米左右，疊墅產品價格可達到8-10萬元/平方米。新出讓地塊產品品質提升，且不限價，價格預期相對更高，房企利潤有保障。加上白馬湖旁已10年沒有新項目供應，積累了大批改善客戶，開發商打磨出優質產品，未來項目去化壓力可控，也是該地塊受房企熱捧的重要原因。

此前的7月23日，杭州進行今年第七批集中出讓地塊出讓，共涉及兩宗宅地，地塊分別位於上城區城東新城板塊和臨平新城數字商貿城單元。前者經過43輪競價，由濱江摘得，23.37億元，成交樓面價35524元/平方米，溢價率22.55%；後者經過46輪競價，最後花落綠城，總價6.05億元，成交樓面價22287元/平方米，溢價率59.19%。

交通和區位條件好，配套優質是這兩宗地的共同特徵。上官劍表示，城東新城單元地塊位於地鐵4號線新塘站地鐵口，距離江河匯與錢江世紀城3站地鐵，換乘1號線到鳳起路只要5站地鐵，屬於核心地段。且銷售價格與周邊當前二手房相比明顯倒掛，入市後將成紅盤。

上官劍表示，數字商貿城單元地塊樓面價超過2019年新希望創下的板塊樓面價記錄，成爲板塊新地王。該地塊位於豐收湖公園北側，附近地鐵18號線在建，周邊有龍湖國芳天街、宜家，以及四季青商業資源。容積率僅1.2，預計將打造低密度產品。

“杭州位置優越的地塊競爭越來越白熱化，房企對高端改善市場的未來充滿信心。”上官劍說。

不只是杭州，7月31日，鼓樓區鳳凰街道地塊出讓，這是鼓樓區龍江板塊近年首次推出的住宅用地，該地塊具有供應稀缺、區位優越、低密開發的特徵，吸引了多家房企報名。經過41輪競價，最終由南京金基通產置業有限公司摘得，總價4.68億元，成交樓面價32572元/平方米，溢價率20.62%。7月9日，上海進行“滬九條”出臺後的首場土拍，取消了土地溢價率封頂10%的要求，且並未在出讓條件中規定相關房地聯動價，楊浦區平涼社區地塊和楊浦區長白社區地塊條件優質，成交樓面價分別超8.8萬元/平方米和7萬元/平方米，溢價率分別達到21.2%和17.1%。

中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，房企對熱點城市核心區地塊仍保持較高參拍意願，這些地塊往往具備質量高、周邊配套較完善、所處區域的房地產市場短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點，企業佈局或深耕意願強烈。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者，即使整體市場環境較爲謹慎，但部分資金實力較強的房企仍然具有擴儲動力，同時部分優質地塊仍然能吸引開發商的廣泛關注和積極競拍。除此之外，近期鄭州等地取消新建商品住房銷售價格指導等，一定程度上也放開了房企的利潤空間，預計接下來取消限價是大勢所趨，房企拿地信心也或將有所上升，未來可能還會有高價地塊出現。

市場整體供需兩弱

“在非核心區，在‘以銷定投’策略以及房企資金端仍承壓下，房企拿地較爲謹慎，在新房市場信心尚未明顯修復前，土地市場點狀高熱、分化加劇現象預計短期仍將延續。”孟新增坦言。

整體來看，7月宅地市場仍然呈現出供需兩弱的特徵。

根據中指數據，2024年7月，全國300城住宅用地推出2588萬平方米，環比增長13.1%，同比下降27.1%；成交1900萬平方米，環比下降3.6%，同比下降38.1%。6月宅地供應和成交同比分別下降67.59%和53.89%，受去年同期低基數影響，7月宅地供求同比降幅較6月有所收窄。儘管如此，孟新增談到，今年7月宅地供求規模絕對值仍爲年內月度較低位。

關榮雪表示，今年7月宅地供應和成交面積明顯下降，可能與樓市去化動力不足有很大關係。一方面，今年以來新房市場復甦效果不及預期，房企拿地高度謹慎，各地推地節奏也同步趨向放緩；另一方面，今年4月、7月中央政治局會議接連定調“去庫存”，而且部分地區還明確提出商品住房去化週期超過24個月則暫停新的商品住房用地審批等，當前“去庫存”漸成主要任務之一，土地市場供應端收緊，成交動力也不足。

在成交金額方面，中指數據顯示，7月全國300城住宅用地成交樓面價爲5766元/平方米，環比下降9.6%，同比下降6.7%。對此，孟新增表示，和6月相比，7月核心城市優質板塊地塊出讓規模相對較少，成交樓面價更多屬於結構性變化。7月，全國300城成交溢價率爲3.76%，較去年同期增長0.55個百分點，邊際有所改善。

從不同能級城市看，據前述機構數據，7月，全國300城一二線城市成交1030萬平方米，環比增長13.0%；成交樓面價8419元/㎡，環比下降17.3%。三四線城市成交逾830萬平方米，環比降幅超20%，成交樓面價超2600元/平方米，環比下降逾15%。

孟新增表示，一二線城市成交環比量增價減，主要受出讓城市、區域結構的影響。短期來看，爲提升房企參拍積極性及土拍情緒，各地政府在供地方面仍以核心區爲主，這些地塊樓面價往往相對較高，後續地價仍趨穩爲主，但郊區地塊地價或有所下調。

反觀三四線城市，關榮雪表示，對於開發商而言，三四線城市的市場可能面臨更大的資金壓力，投資回報率相對較低，開發商拿地意願不強。在當前房地產市場持續處於調整狀態的前提下，不同能級城市土地市場分化可能會加劇。

今年還剩下近5個月的時間，展望接下來的土地市場，關榮雪表示，受房企資金承壓、市場去化預期不足等影響，未來土地市場整體熱度或將延續低溫運行，房企拿地謹慎，但不乏核心一二線城市的優質地塊仍現火熱局面。但也可能出現更爲樂觀的情況，如隨着新房去化效果穩定見好以及限制性政策逐步退場，土地市場整體熱度有望改善回升。