八城二手房價反彈！“能大砍價的房源幾乎不存在了”！

2024.11.20

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導讀：那些想“狠狠刀一筆”的樓市買家發現談價正變得艱難。

作者 |第一財經 馬一凡

“一上來就砍價100萬！”過去，上海樓市中的購房者張斌奉行這樣的“談價準則”，但他最近發現二手房的議價空間越來越小，曾與他“拉鋸”多時的業主已經將房子出手賣給了別人。

從2023年初開始，核心一二線城市二手房掛牌量激增，存量住宅供過於求，二手房市場從賣方市場悄然轉變爲買方市場，“狠狠地刀一筆”成爲二手房買家的共識，“以價換量”成了二手房市場的常態。

不過，在10月份一攬子房地產重磅新政出臺後，市場起了新變化，在二手房洶涌澎湃的成交“大潮”中，部分城市的二手房價格開始反彈。根據國家統計局數據，70個大中城市中，10月份二手住宅價格環比上漲城市達到8個，四大一線城市二手房價格實現了13個月以來的首次上漲。

隨着二手房成交量上升、成交週期的加快，那些想“狠狠刀一筆”的買家發現談價已變得艱難起來。

“能大砍價的房源幾乎不存在了”

“一大清早，我還在睡覺，就被中介的電話吵醒，他告訴我，我一直在談價的那套房子已經賣掉了，成交價比我的出價足足多了五六十萬，我還能說什麼？只能‘尊重、祝福’。”上海的購房者張斌近日對記者反映，他一直想着“抄底”浦東某板塊，結果快談妥的一套房子突然被人高價“截胡”了。

這套房總價在900萬元上下，地段好、易出租，但戶型卻存在硬傷，張斌認爲這種戶型不太好賣，而業主又是急售，他便看到了砍價的空間，第一次砍價就直接報800萬元，隨後雙方陷入長時間的報價拉鋸戰。業主方總是希望張斌能再漲個二三十萬元，而張斌則“咬死”自己最初的報價。

張斌內心的盤算是這套戶型不好的房子如果再掛上兩三個月仍然賣不出去，業主勢必要向他“低頭”。沒想到，在10月份一攬子重磅房地產政策的助推下，10月上海全市成交了2.2萬套二手房，環比大增63%，張斌關注的浦東某板塊10月二手房成交量也達到了7月、8月、9月三個月的數量之和。在洶涌的成交潮中，這套戶型有硬傷的房子竟然也以比張斌報價高了不少的價格順利成交了。

“那套沒買成，我就繼續蹲守這個板塊，找找其他性價比高的房子唄。不過我發現自從成交量上去後，議價空間也縮小了，能大幅度砍價的房源基本不存在了。”張斌說道。

陸瑋是專注於服務上海市中心區域高端住宅交易的房產經紀人，他告訴記者，在過去約兩年裡，高端住宅在價格談判時降價幾百萬元甚至上千萬元都是常見現象，不過這種情況在最近一個多月內也越來越少了。

“最近的帶看量和轉化量都不錯，低價房源賣一套就少一套，有不少房東已經在漲價試探市場溫度了，比如兩千多萬的房子，房東會讓掛牌價先漲個七八十萬。”陸瑋表示。

“我現在也開始有惜售的心態了。”正打算賣掉廣州市區一套房產的江晴也對記者表示，她最近剛拒絕了一上來就大幅砍價的客戶，“看到市場數據在回暖，我覺得沒必要降價賣房，完全可以再等等”。

上海中原地產資深分析師盧文曦告訴第一財經，二手房議價空間縮小現在已經成爲一線樓市中非常普遍的現象。

“現在可能就兩種房子還有大幅砍價的空間，一種是總價幾千萬的，還有一種是房子本身質素過差的，其他大部分正常房源的業主都對價格咬得很緊，這是10月份房地產一系列新政出臺後的新現象。”據盧文曦觀察，10月份以來，不僅“惜售”的業主變多了，往上調價的業主數量也大增，雖然二手房漲價還不算是市場主流情況，但一部分業主上調掛牌價也確實是個新情況，這能體現出市場風向確實已在轉變。

“惜售、漲價背後其實就是成交週期的縮短，房子變得好賣了。過去業主掛出一個價格後，如果兩週都無人問津，業主自然就慌神了，趕忙下調價格；而現在情況是反過來了，購房人可能看了5套房子，其中兩套很快就賣掉撤盤了，還有兩套的房東往上調價了，還有一套原本願意打9折，現在只願意打95折了，那就輪到購房者心態波動了。”盧文曦表示。

超60%從業者認爲二手房價將企穩

近兩年來，二手房市場整體呈現“以價換量”的買方市場特徵，一般來說，買家在談價時會狠狠地“刀一筆”，而有誠意急售的賣家多數都會接受。不過，二手房價格大幅下跌的趨勢正在扭轉。

11月15日，國家統計局公佈了今年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，尤其是一線城市改善明顯。

整體來看，70個大中城市中二手住宅價格環比上漲城市達到8個，而9月份時這個數據爲零。

四大一線城市二手房價格也實現了13個月以來的首次轉漲，由9月的環比下降1.2%轉爲上漲0.4%，其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%。

國家統計局公佈的問卷調查結果也顯示出房地產從業者對行業的預期有極大轉變——認爲未來半年內新建商品住宅和二手住宅銷售價格將保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比分別達到75.9%和60.4%，比9月的數據分別提高17.6個和15.0個百分點。

在國家統計局公佈的70城房價數據中，杭州的二手房漲幅十分顯眼，環比上漲0.8個百分點，在70城中漲幅排名第二，僅次於北京。要知道，在10月份之前，杭州還是一個典型的二手房“以價換量”城市——儘管徹底放開限購以後二手房成交量上漲了，但價格一路下滑。

10月份的杭州二手房成交數據則是“量變引起質變”，根據貝殼研究院統計，全月杭州二手房網簽了9120套，創下全年最高紀錄，環比9月（6033套）上漲51.2%，同比去年10月（6277套）提升45.3%。值得關注的是，這一次不再是“以價換量”——10月杭州二手房網籤成交均價29411元/平米，環比9月價格（28091元/平米）足足上漲了4.7%。而此前被稱爲“破發板塊”的杭州亞運村以及“跌慘了”的未來科技城板塊，在11月以後都出現了不少漲價房源。

不過，光憑這些數據能判斷樓市已經“止跌回穩”？這究竟是短期脈衝式行情還是長期趨勢？這些仍是廣大業主和購房者關心的問題。

“從10月份至今的成交量來看‘止跌’是肯定的，而且一線城市樓市成交量同比、環比都有大幅提升；從價格來看，部分城市二手房價格出現了小幅度的反彈。至於能否判斷樓市已經‘回穩’，還需要觀察，因爲市場情況不是一蹴而就的，即便這兩個月不錯，後面能不能延續要打個問號。”盧文曦表示，從過往經驗來看，在集中出臺樓市政策後，市場會有一個爆發期，像這一輪市場成交量的爆發，延續到12月上半月估計沒有問題，12月後半月交易的動能有可能會減弱，一、二月份則可能會進入樓市的傳統淡季。

“傳統淡季過後，到明年的春天，市場會不會延續熱度？現在還很難說。不過，既然我們短期的刺激政策是有效果的，那麼後續市場如果疲軟，我個人判斷還是會通過政策來保持市場的溫度，從而將市場真正地穩住。”盧文曦對記者表示。

“我覺得核心一二線城市要做到樓市‘止跌企穩’，樂觀估計是要到明年下半年了，目前重點一二線還沒有完全做到量價止跌，市場還存在一些不確定性，部分城市的交易量和價格的反彈是否具備持續性，還需要進一步觀察。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示。

(應受訪者要求，文中張斌、陸瑋、江晴均爲化名)

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