保利118億競得廣州南方面粉廠地塊，6.7萬元/平方米樓面價創歷史第二高

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

廣州下半年土地市場交易中最受關注的南方面粉廠地塊，終於迎來了最終歸屬。

2024年9月29日，南方面粉廠地塊進入競價環節，共有保利、越秀和中海三家房企參與舉牌。最終，經過5小時、148輪的競價，保利發展以117.55億元總價、6.7萬元/平方米的樓面價成功拿下，溢價率爲33.4%。

這是廣州土地出讓史上樓面價第二高、總價第六高的地塊。儘管這一價格改寫了廣州高價地榜單的格局，但市場普遍認爲最終成交價格略低於預期。此前，市場預計成交總價應該在120億元以上。

不過，當前的淡市之下，南方面粉廠地塊的成功出讓被認爲有助於提振市場。

在這宗地塊出讓之前，今年廣州共成交宅地13宗，總成交建築面積約158.4萬平方米，總土地出讓金217.9億元，約爲2023年同期的28%；加上這次出讓的麪粉廠地塊，廣州今年土地出讓金累計到了335.45億元。未來兩個月，廣州也還有近50宗地塊掛牌。

作爲一線城市，廣州在限購限貸政策上已經基本鬆綁。9月27日，廣州南沙區宣佈放開限購，目前限購區域僅剩下天河、越秀兩區，以及海珠、荔灣和白雲的部分區域。限購限貸政策已經基本優化到位，廣州樓市也有望在近期重磅政策的助力下邊際改善。

“金融地王”

南方面粉廠地塊是一宗自掛牌起就備受市場關注的地塊。

在8月26日召開的廣州秋季土地推介會上，這宗地塊就被冠以“金融地王”之名，官方稱其一線臨江、位置地段好。此外，根據其時的規劃提示，這宗地塊鼓勵建築設置公共開放空間及半開敞空間，打造新一代高品質人居環境，陽臺面積佔比可以擴大到30%，而其他項目最多隻到20%，不計容的公共開放空間面積可以擴大到10%。

南方面粉廠的地塊起拍總價爲88億元，體量17.56萬平方米，摺合樓面價約5萬元/平方米左右。由於極佳的地理位置，這宗地塊被認爲有望刷新廣州地王記錄。一位廣州本土龍頭房企的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，“下半年推的地塊裡面大家最想要的就是麪粉廠（地塊），這塊地有非常好的價值。”

雖然價值受到認可，但最終參與到競價環節的還是老面孔，保利、中海和越秀三家。這是因爲這宗地塊的起拍總價並不低，目前有實力參與其中的房企已經不多。在競價環節中，中海僅在前期環節進行競價，保利、越秀則交戰到最後，最終保利以117.55億元摘得這宗地塊，樓面價爲6.7萬元/平方米。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，保利、越秀、中海，都是房企之中國央企的龍頭代表，且近年來在廣州土拍市場都有着活躍的表現。深耕型房企入場亮劍，並將該地塊成交價推至“歷史樓板價第二”的高位，不僅是企業開發實力的證明，也彰顯了行業對廣州樓市未來發展的信心，對於促進廣州房地產市場止跌回穩有積極的意義。

略低於預期

縱向對比，117.55億元、6.7萬元/平方米的價格讓麪粉廠地塊最終成爲廣州總價第六、樓面價第二的地塊。

廣州中原地產項目部總經理黃韜對21世紀經濟報道記者表示，“這一地塊樓面價是目前的第二高，不過還是略低於市場的預期，因爲項目最終的出售單價肯定會比當前樓面價第一的項目還要高。”

廣州當前樓面價最高的項目是2023年出讓的琶洲西區地塊。其時，9家房企經過5個多小時、85輪的競拍，最終被越秀地產以約22.7億元的總價，7.57萬元/平方米的樓面價拿下，創下廣州地價新高。這宗地塊目前還未進入發售階段，市場預期這一項目單價有望超過10萬/平方米。

以此推斷，麪粉廠地塊最終出售單價將大概率超過10萬/平方米。

根據克而瑞提供的數據，麪粉廠周邊三公里內，僅保利華創都薈天珺住宅項目在售，自今年三月開盤至今，項目一共網籤47套，成交金額共計9.59億元，成交均價約10.9萬元/平方米。

企穩待續

雖然麪粉廠地塊的成功出讓爲市場增添了些許情緒利好，但近期廣州整體的市場並未有明顯變化，情況較爲平淡。

一手房方面，據克而瑞統計數據，截至9月23日，廣州9月份的一手住宅供應51.01萬平方米，與去年同期相比減少14.8%，成交37.05萬平方米，同比減少4.3%。價格方面，根據國家統計局數據，8月份廣州一手房價格環比下降0.5。

而據廣州市房地產中介協會近日發佈的9月二手房銷售簡報（統計週期8月26日至9月25日），今年9月，廣州市二手住宅共網籤8473套，合計84.80萬平方米，環比分別下降4.50%和3.94%，同比分別下降0.83%和0.94%。

此外，在土地市場上，近期廣州也有熱門地塊延期出讓，市場也普遍認爲房企有一定的觀望情緒。

9月23日，廣州公共資源交易中心發佈海珠區琶洲三宗國有建設用地使用權網上掛牌出讓補充公告。根據公告，海珠區琶洲南區三宗地塊網上掛牌時間延期至10月17日11時，三宗宅地總起始價約59.01億元，原定於9月24日出讓。

在此背景下，廣州樓市仍然有待激活。肖文曉也稱，綜合來看，在史無前例的政策着力下，股市、樓市的基本面都在短時間內得到了積極的改觀，但也許不能太早說出“輕舟已過萬重山”，更像是新週期的一個良好開局。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認爲，近期政策部署了“有效落實存量政策，加力推出增量政策”，廣州南沙退出了限購，後續京滬深都會跟進，土地、金融、財稅等政策有望相繼發力，包括降低LPR以繼續降低月供等，有望支撐購買力。

李宇嘉表示，這些政策都是傳統需求端的做法，近年來其效果也有所打折扣。中期的市場走勢，取決於居民預期的扭轉，關鍵在於收入和就業能否穩定下來。可觀察的指標有，法拍房和工抵房是否減少，二手房掛牌量是否下降，掛牌價能否穩定下來，新盤去化率能否提升等。