北京房產律師：借名買房出名人出售房屋，出資人起訴要房款案例
北京房產專業律師靳(jin)雙權專業代理房產買賣、借名買房、房產繼承、確權、拆遷房產糾紛，騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房，離婚房產分割等房產案件。從業十九餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編爲案例，希望可以幫助到讀者。(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告張某麗、周某涵向本院提出訴訟請求：1、要求四被告承擔連帶還款責任，共同向二原告支付位於北京市西城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）售房款185.333萬元；2、要求四被告連帶向二原告支付資金佔用費……。
事實與理由：吳某霞育有周某強、周某鑫、周某君、周某蘭四人。吳某霞配偶於2010年去世。2022年5月10日周某鑫去世，二原告系周某鑫的繼承人，二原告系母女關係。2017年6月24日，周某強、周某鑫、周某君、周某蘭達成《購房協議》，約定每人出資1.5萬元，共同出資購買涉案房屋，並約定每人佔此房的四分之一，且將此房登記在吳某霞名下，對此吳某霞知情並認可。2017年6月24日、25日，周某強等四人分別足額繳納購房款，由周某鑫彙總，並由張某麗交至出售單位。此後涉案房屋登記在吳某霞名下。
周某鑫去世前曾委託律師準備就涉案房屋提起訴訟，待周某鑫去世後律師告知涉案房屋已轉售他人。二原告此時才得知吳某霞等人於2022年6月3日在二原告不知情的情況下將涉案房屋擅自出售，成交價爲849萬元。此後四被告並未將四分之一售房款支付給二原告。二原告認爲，根據合同約定，涉案房屋的四分之一歸屬於周某鑫，屬於周某鑫與張某麗的夫妻共同財產，現周某鑫去世，周某鑫的遺產應按照法定繼承處理，因此二原告應占有涉案房屋二十四分之五的份額，故二原告提起訴訟，要求獲得涉案房屋相應份額的售房款。
被告辯稱
被告吳某霞、周某君、周某強、周某蘭辯稱，認可售房情況屬實，房價款爲849萬元，現款項全部在吳某霞處，其餘子女均未有分割上述價款的意願。對於二原告的訴訟請求，首先雙方並非合同關係，訂立合同時的目的是老人去世後各子女享有四分之一產權份額，因此在吳某霞在世時不能分割房價款，在老人去世後，分割涉案房屋售房款時，二原告也僅佔涉案房屋的六分之一產權份額；其次涉案房屋並非一般商品房，而是吳某霞分配的單位公房，考慮了吳某霞的社會貢獻，子女出資系基於對老人的孝順；
第三，二原告提交的證據與四被告留存的證據形式存在出入，不認可該證據的真實性。第四，周某鑫與四被告在分割其他財產時，已經超額獲利，因此不應在本案中再次獲利。綜上，四被告不同意原告的全部訴訟請求。
法院查明
訴訟中，二原告提交《購房協議》一份，載明涉案房屋於2017年房改房出售，房價款約爲3萬元，業務活動費約爲3萬元，共計約6萬元，由周某強、周某鑫、周某君、周某蘭四人共同出資，每人出資1.5萬元，各佔此房屋份額的四分之一。……此協議我認可，吳某霞，2017年6月26日。以上均顯示五人按捺指紋。經詢，四被告不認可二原告提交的購房協議，周某強、周某蘭稱上述字跡爲其書寫，但並未按捺指紋；周某君否認系其簽名並按捺指紋。
四被告稱2017年6月24日由周某蘭草擬購房協議一份，周某強、周某君、周某蘭簽名後將款項交給吳某霞，並將協議留在吳某霞處，但周某鑫並未簽名。次日，周某鑫補籤簽名，但並未交納購房款。吳某霞認可“此協議我認可，吳某霞”系其於2017年6月24日所籤，但稱日期被周某鑫塗改爲26日。
關於購房款支付情況，吳某霞稱周某鑫並未向其支付購房款，而是吳某霞自行以現金的形式交納4萬元購房款，基於母子身份關係，在周某鑫並未交納購房款的情況下允許周某鑫在購房協議上簽名並書寫已交納購房款1.6萬元。對此二原告不予認可，稱涉案房屋的購房手續由周某鑫與張某麗操持，根據周某鑫生前陳述，在訂立協議以前，周某強等人便提前交納了出資款，鑑於涉案房屋登記在吳某霞名下，因此張某麗提出訂立協議，又由於周某鑫與其他兄弟姐妹不睦，所以協議由其他兄弟姐妹草擬並先籤，周某鑫後至母親處簽名，因未親眼所見他人簽名，周某鑫要求母親簽名確認。吳某霞將款項4.5萬元及協議書均交由周某鑫處理，因操持過程中有了額外支出，因此周某鑫支出金額爲1.6萬元。
二原告提交購買涉案房屋交納購房款的憑條及轉賬憑證，顯示自張某麗賬戶支出吳某霞購買涉案房屋購房款52927元，二原告解釋稱剩餘費用用於爲辦理房改房的好處費支出，證明張某麗爲該房屋出資出力。經質證，四被告認可證據的真實性，但認爲購房款僅爲52927元。
訴訟中，四被告提交如下證據：1、調解書一份，證明周某鑫已經在繼承另外一套房產中獲利。二原告認可該證據的真實性，但否認與本案的關聯性。2、照片一份，照片內容爲《購房協議書》，四被告以此否認二原告提交《購房協議書》的真實性，對此二原告否認照片的真實性。根據兩者相對比，兩《購房協議書》基本內容一致，但書寫字跡有部分不同，照片中的《購房協議書》無捺印，亦無周某鑫及吳某霞簽字內容。3、吳某霞與案外人訂立的買賣合同及增值稅發票，顯示涉案房屋於2020年6月3日出售，價款爲849萬元。二原告對此予以認可。
另查，2022年5月10日，周某鑫去世。
裁判結果
一、被告吳某霞於本判決生效後十五日內向原告張某麗、周某涵支付位於北京市西城區一號房屋售房款176.875萬元；
二、駁回原告張某麗、周某涵其他訴訟請求。
房產律師點評
二原告爲證明其主張提交了《購房協議書》，雖然四被告對此不予認可，稱並未按捺指紋，但卻認可部分簽名的真實性；同時四被告提交的照片中《購房協議書》的基本內容與原告提交的《購房協議書》並無本質差異；最爲重要的是，涉案房屋登記在吳某霞名下，吳某霞認可《購房協議書》中其撰寫內容及簽名的真實性，因此綜合以上幾點分析，法院對二原告提交的《購房協議書》真實性予以採信，進而周某鑫根據該《購房協議書》享有涉案房屋四分之一產權份額。又因周某鑫與張某麗系夫妻關係，所以二人共同享有涉案房屋四分之一產權份額。
現周某鑫已去世，其個人遺產發生法定繼承，繼承人分別爲二原告及吳某霞，故原告張某麗享有該房屋六分之一產權份額，原告周某涵享有該房屋二十四分之一產權份額，二原告共計享有二十四分之五產權份額。因涉案房屋已被出售，二原告有權獲得相應二十四分之五售房款。鑑於涉案房屋登記在吳某霞名下，且吳某霞與買受人訂立房屋買賣合同，四被告亦認可售房款在吳某霞處，因此二原告要求吳某霞根據合同約定支付相應份額售房款的訴訟請求，理由正當，法院予以支持。但二原告要求其他被告承擔連帶支付義務，缺乏依據，法院不予支持。二原告對售房款金額計算有誤，法院予以糾正。
四被告認爲訂立合同時約定吳某霞去世後纔可分割房產份額一節，證據不足。同時吳某霞雖然否認周某鑫對涉案房屋出資，但考慮到幾方當事人均稱以現金形式支付，而吳某霞亦沒有證據證明其獨自出資4萬元，結合《購房協議書》載明周某鑫已交付出資的情況，吳某霞亦簽名予以認可，因此法院對《購房協議書》載明內容予以採信，四被告的上述抗辯意見，法院不予採信。
因《購房協議書》僅確認了各當事人之間的產權份額，並未對分割售房款的支付時間進行約定，吳某霞於2022年6月3日將該房屋出售，在取得售房款後應在合理期限內向二原告支付相應款項，考慮到本案訴訟時距離吳某霞取得售房款時間並非過長，而本案判決生效後吳某霞不履行判決書確定的義務時將產生執行過程中的罰息，因此法院對二原告自2022年6月3日始主張資金佔用費的訴訟請求不予支持。